VALÈNCIA (VP). El equipo de Equity Research de Arcano Valores considera que las cifras mostradas en los resultados del primer trimestre de Quabit no son relevantes, dado que la actividad promotora del grupo se relanzó el pasado año y no generará un impacto en ventas hasta la entrega de las viviendas en 2018, centrándose los principales cambios en la deuda tras la ampliación de capital ejecutada en febrero. Lo más significativo según los analistas han sido los avances de Quabit en la compra de solares, que le permitirán aprovechar la recuperación del ciclo tras el acuerdo de financiación alcanzado con Avenue.
Para Arcano, lo más representativo del primer trimestre de Quabit ha sido el cierre de la compra de suelos para uso residencial por 39 millones de euros, con una edificabilidad de 119.518m2 para el desarrollo de 1.097 viviendas, unas ventas esperadas de 196 millones de euros y un margen bruto estimado de 35 millones de euros. Los suelos están localizados en Madrid, Guadalajara y Málaga (con un impacto similar en ventas por cada una de las zonas) y equivalen a un 43% de las estimaciones (en euros) que el equipo de Arcano ha realizado de ventas de promociones a desarrollar en suelo nuevo.
Este porcentaje es muy relevante teniendo en cuenta que las operaciones se han cerrado en los últimos 2 meses, dado que la compañía tuvo que completar la ampliación de capital como paso previo a la compra de suelos bien a través del acuerdo con Avenue (el acuerdo contempla una financiación del mismo en un 30% por Quabit y un 70% por Avenue) o directamente. Adicionalmente, la compañía estaría en fase avanzada de cierre de nuevas operaciones, si bien no ha hecho público los detalles.
A esto se suma la mejora de los fundamentales del sector hasta marzo. Los precios de la vivienda (IPVVR) han continuado creciendo al 6,2% en 2016 (según el Indice de Precio de Venta de Vivienda Repetida del Colegio de Registradores), mientras que el número de transacciones de vivienda nueva han crecido un 14%. También los visados de obra nueva para uso residencial crecieron un 16% el pasado año (según Ministerio de Fomento), cifras que soportan el crecimiento de las ventas de vivienda nueva en los próximos años.
Todo ello indica que, según Arcano, la evolución de Quabit será positiva. De hecho, es significativo que la acción cotiza a 0,8x su valor en libros vs los niveles de 2x de otras operaciones que se han producido en el sector, lo que pone de manifiesto el descuento al que cotiza la compañía.
Hasta marzo de 2017, las ventas de Quabit se redujeron a 1,2 millones de euros debido tanto a la falta de inventario para la venta (sólo tiene 17 viviendas terminadas) como a la fuerte reducción de daciones en pago tras la renegociación de la deuda. En opinión de Arcano Valores, esta será la tónica en los próximos trimestres, hasta que se comiencen a entregar en 2018 las 5 promociones que arrancaron en 2016.
En cuanto a las preventas se incrementaron en el trimestre hasta las 188 unidades frente a las 159 con las que cerró 2016 (y muy por encima de las 33 existentes a finales del primer trimestre de 2016). Si bien el incremento es moderado (las 5 promociones en marcha suponen un total de 305 viviendas), es coherente con la política de la compañía de no acelerar la comercialización de las promociones una vez alcanzado el nivel de preventas que permite obtener la financiación bancaria para la construcción de las viviendas. De esta forma, Quabit pretende optimizar la rentabilidad de las promociones adaptando la comercialización al ritmo de construcción.
Por otro lado, el beneficio neto se situó en un beneficio de 1,7 M€ (vs las pérdidas del obtenidas en el mismo periodo del año pasado) gracias al impacto positivo de quitas de deuda por 10,3 millones de euros (tanto principal como intereses) vinculadas casi en su totalidad a la financiación existente con la SAREB y tras la amortización anticipada de 7,2 millones de euros (el actual acuerdo incluye dedicar el 20% de las ampliaciones de capital y generación de caja operativa a las amortización anticipada del préstamo existente).
La deuda financiera neta se redujo en un 18% hasta los 165M€, tras las quitas alcanzadas y la ampliación de capital de 38M€ ejecutada en febrero. Dicha cifra se reduciría hasta los 118M€ si incluyéramos las quitas ya acordadas con la SAREB y que se irán reconociendo a medida que se pague la deuda. De estos, 30M€ se tienen limitación de recurso a activos con un valor contable de 38M€.
