El ciclo inmobiliario que está por venir

VALÈNCIA. El sector inmobiliario está, como la mayoría de industrias, en una profunda transformación fruto del contexto socioeconómico actual. Inflación, menor demografía, tensiones geopolíticas y endurecimiento de las políticas monetarias son solo algunos de los factores que han cambiado el panorama y han tenido sus efectos sobre el mercado de la vivienda. Pero, también, las nuevas preferencias y prioridades de los consumidores, la irrupción de nuevas fórmulas alojativas como el flex living, la industrialización o la sostenibilidad son otras variables que llevan a un nuevo ciclo en el Real Estate.

Así se puso de manifiesto este jueves en unas conferencias sobre el futuro del sector inmobiliario, celebradas en el marco de Forinvest, en donde expertos quisieron subrayar que, pese a la incertidumbre y la bajada de las operaciones, el sector resiste, despejando cualquier sombra sobre un posible 'burbuja'. De hecho, remarcaron que el problema actual es de escasa oferta y alta demanda, un desequilibrio que tensiona los precios al alza. Eso sí, auguran que el 'ladrillo' se beneficiará a corto plazo de la saneada situación financiera.

Tal y como explicó Santiago Martínez, jefe de análisis económico y financiero de Ibercaja, el inmobiliario no se encuentra en ninguna crisis, sino que transita hacia un nuevo ciclo. La inflación persistente, con alzas en el gas, la energía y los materiales son un hecho y, a su juicio, bajarán, pero no a los ratios anteriores a la pandemia. También, la sociedad se ha transformado con menor demografía, lo que se traduce en menos población en edad de trabajar. 

Asimismo, tienen implicaciones las tensiones geopolíticas, que apuntan a un nuevo tiempos: reducción del comercio entre China y EEUU, aumento del nacionalismo económico y fin de la globalización por una relocalización de la industria. Tanto es así que Martínez detalló que se ha producido un giro radical en la política monetaria con un cierre de 'grifo' después de quince años de fuertes inyecciones de liquidez en los mercados financieros. Todo un cóctel que ha tenido su reflejo en la vivienda.

En este sentido Martínez, apuntó que este maremagnum de acontecientos ha supuesto una bajada de las hipotecas por el alza de los tipos de interés, una ralentización de la inversión y un menos ritmo de las compraventas. No obstante, dejó claro que en ningún caso existe una burbuja como antaño, ya que todo el producto que se genera el mercado lo absorbe. De hecho, incidió en que el problema es de oferta no de demanda, como en anteriores periodos. Un problema que viene tiempo advirtiendo el sector. 

"Se está configurando un nuevo ciclo en el mercado inmobiliario. Influyen factores seculares como el cambio de orientación de la política monetaria en un contexto de mayores presiones inflacionista y el envejecimiento demográfico", subrayó Martínez.

También desde el sector tienen mucho que decir. Para el presidente de los promotores valencianos, Antonio Olmedo, el problema radica en la falta de materia prima, es decir, de suelo. Pero no solo eso, sino que cargó contra el Consell del Botànic al asegurar que generó "inseguridad jurídica" con la aprobación de dos leyes de vivienda y 10 decretos. A su juicio, este "marasmo legislativo" provocó la "ralentización de proyectos" en la autonomía, lo que agravó aún más la emergencia habitacional. 

Por ello, apeló a la colaboración público-privada para hacer vivienda VPO, pero también urgió a la Administración autonómica a poner el acelerador en la rehabilitación para adecuar miles de viviendas, que no cumplen con las necesidades actuales. Por tanto, la rehabilitación será un elemento fundamental en el nuevo escenario. Como también lo será, según Olmedo, la industrialización de viviendas. No solo para mejorar la calidad y acabados o acortar tiempos de la obra, sino para abaratar el precio de la obra nueva. Un nuevo paradigma en la construcción, que poco a poco se abre paso. 

También, Javier Rubio, director de promoción en Ballester Inmobiliaria hizo referencia a ese desajuste entre oferta y demanda por la falta de suelo, un desequilibrio que está provocando la subida de precios. De hecho, consideró que habrá una "escisión" entre la vivienda de nueva planta y la de segunda mano en cuanto a los precios porque por las altas prestaciones de las nuevas edificaciones ve "difícil" que baje. "Si hubiera solares descenderían los precios, pero los costes de los materiales y de la construcción van a mantener la obra nueva al alza", aventuró.

Sostenibilidad, industrialización y nuevas fórmulas en el mercado

También comentó que se ha dado un punto de inflexión porque ahora se buscan inmuebles de un mayor tamaño, por la posibilidad de teletrabajar, y sigue muy alta la demanda de unifamiliares. También se refirió a las nuevas modalidades alojativas como el senior living o el flex living, que irrumpen con fuerza en el mercado y llegan para quedarse porque han despertado el apetito de la inversión. "Tienen gran demanda porque permiten tener un área privada, pero a la vez vivir en comunidad. El senior living en Alicante y su costa crecerá como lo hará el flex living en las capitales de la Comunitat", remarcó.

La sostenibilidad también será protagonista de esta nueva era. Al respecto, Ricardo Maldonado, director territorial de Levante y Baleares en Gesvalt consideró que aquellos edificios con sellos de excelencia y eficiencia energetica generarán mayor interés y permitirán mejores rentas que aquellos que no los tengan. En este sentido, incidió en la importancia de rehabilitar el parque inmobiliario edificado ya que, según cifró, "el 80% de los edificios son ineficientes energéticamente". 

Sobre esta cuestión, David Bartual, asesor hipotecario de Rankia, puso en valor el papel de las entidades financieras para promover, a través de las conocidas como 'hipotecas verdes', esta mejora en el stock inmobiliarios. Aunque este producto es todavía incipiente, indicó que 'premia' a aquellos que compren viviendas con calificaciones energéticas altas -A y B-. Así, se bonifica un 0,10% esa hipoteca, lo que puede traducirse en un ahorro de entre 1.000-2.000 euros en intereses. No obstante, "consideró que todavía queda "bastante camino" por recorrer.

En cualquier caso, lo que quedó claro es que la vivienda encara una nuevo periodo en el que sostenibilidad, industrialización y nuevos productos serán la tónica general en el mercado. Y ello marcado por precios más elevados que los que había y por un producto con altas prestaciones y confort.