El último informe de la cátedra de la UPV avisa del "altísimo riesgo" en el acceso a la vivienda
"Emergencia habitacional extrema": la obra nueva y el alquiler en València suben un 80% en 5 años
Foto: EDUARDO MANZANA
10/01/2025 -
VALÈNCIA. La tensión en el mercado de la vivienda ha llegado a límites insostenibles. No solo falta producto para atender la demanda, sino que la escalada de precios alcanza unos valores que desde el sector inmobiliario avisan de que el escenario más que preocupante es "extremo" con un "altísimo riesgo" de que el problema mute "en una emergencia social y de convivencia" en València. Y es que los datos hablan por sí solos: en el último lustro, los precios de la obra nueva han aumentado un 80%, mientras la oferta se ha reducido en un 83%. Asimismo, y de forma paralela, en este mismo periodo, los precios del alquiler han crecido un 78%, dejando casi sin opciones habitacionales a muchos ciudadanos.
Un escenario dramático que refleja que, a cierre del pasado año 2024, el precio de un inmueble de nueva planta se situó de media en la ciudad en los 3.422 euros por metro cuadrado, un 18% más que en 2023; mientras que un piso de alquiler alcanza ya los 1.646 euros de renta mensual. Así consta en el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de Valencia (UPV) referente al último trimestre del pasado ejercicio.
Unos datos que para el director de la Cátedra, Fernando Cos-Gayón, evidencian lo que desde el sector llevan años avisando: sin un aumento de la oferta, la tensión iba a provocar subidas de precio, escasez de producto y expulsión de muchas personas del mercado. "Como era previsible ante la escasez extrema de la oferta, el ritmo de subida de precios se está acelerando, sobre todo en el alquiler", asegura. De este modo, solo en tres meses arrendar una vivienda en la ciudad es un 8,17% más caro con un precio del metro cuadrado de 17,25 euros.
Lejos quedan los 900 euros de renta mensual de 2019. A partir de ese año, la escalada ha sido progresiva y continuada, a excepción de 2020, año de la pandemia, cuando bajó a los 875 euros. Ya en 2021 llegó a los 1.092 euros la renta mensual y un año después creció hasta los 1.201 euros. La mayor subida se produjo en 2023, cuando superó los 1.500 euros.
Por tanto, en estos cinco años el precio ha subido un 78%, según el informe de la Cátedra, hasta situarse en los 1.646 euros a cierre de 2024. Eso sí, existen distritos en València con valores más caros. Este es el caso de L`Eixample, que alcanza los 2.054 euros, el más alto de la Capital del Turia. Y ello pese a que la oferta de producto ha aumentado en los últimos meses del pasado año hasta las 1.755 unidades en el mercado.
Asimismo, la vivienda de nueva planta se ha desbordado. En este sentido, el informe refleja que hace cinco años, en 2019, el precio se situaba en los 1.915 euros por metro cuadrado, mientras que ahora está en los 3.422 euros. En 2020 se llegó hasta los 2.206 euros por metro cuadrado; en 2021 a los 2.357; en 2022 subió hasta los 2.964, mientras que en 2023 descendió levemente hasta los 2.889 euros. Ha sido a lo largo de 2024 cuando se ha rebasado los 3.000 euros el metro cuadrado. Tanto es así que solo en un año se ha encarecido en un 18% el precio de un inmueble de nueva construcción, según la Cátedra.
"Altísimo riesgo de emergencia social y de convivencia"
Y ello consecuencia, en parte, de la bajada del stock disponible, ya que la oferta de obra nueva de vivienda en València ha bajado 18 puntos porcentuales en este quinquenio. "Una disminución alarmante que supone un 85% menos en el número de unidades y casi un 65% a la baja el número de promociones", refleja el documento. De hecho, en el último trimestre de 2024 se pusieron en marcha siete nuevas promociones, mientras que ha habido trimestres que se activaban hasta 48 proyectos.
"Durante los últimos siete años, hemos venido advirtiendo de las tendencias que marcaban los datos, pero nuestro grito en el desierto fue contracorriente y, quizás por ello, quienes debían tomar en consideración las alarmantes predicciones que lanzábamos no hicieron caso alguno, argumentando que otros“expertos” decían lo contrario. Y lo contrario era, recordémoslo, que vivíamos otra "burbuja" y que no hacían falta más viviendas", señala Cos-Gayón. "Hoy, aquellos que auguraban el apocalipsis del sector inmobiliario se han unido al clamor de que es necesario construir más viviendas, pues dicen que la situación es muy preocupante. Y, una vez más, no estamos de acuerdo con ello, pues la situación era preocupante hace cinco años, pero ahora es de emergencia habitacional extrema, con altísimo riesgo de que el problema de la vivienda mute en en una emergencia social y de convivencia", subraya.
Uno de los principales factores de este terremoto en el mercado de la vivienda es la inmigración. En los últimos años, València no ha dejado de recibir nómadas digitales, profesionales desplazados o jubilados que la han elegido para residir por su buen clima, su calidad de vida y otras bondades que muchos medios internacionales han destacado de ella situándola como "la mejor ciudad del mundo para vivir". En este sentido, los datos oficiales demuestran que se está produciendo una llegada ingente de personas: España tuvo flujos migratorios positivos de 639.199 personas en 2023, más del doble que Francia (273.809) y más del triple que Italia (178.699), según Eurostat. Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística (INE) pronostica que en 50 años, el 40% de la población española será nacida en el extranjero. En 2024 ya supone del 18% del total de la población.
En el caso de la ciudad de València, y según se desprende de los datos padronales de la Oficina de Estadística del consistorio, el número de hojas familiares, que agrupan a todas las personas que residen en un mismo domicilio, creció en torno a 7.300 núcleos de convivencia en 2023, mientras que las viviendas visadas, que certifican que un proyecto cumple la normativa y, por tanto, puede iniciar su construcción, alcanzaron solo las 2.600 unidades. Así, la ciudad cuenta ya con más de 830.000 vecinos empadronados, mientras la producción de viviendas crece a un menor ritmo.
De este modo, la cifra de hogares crece más rápido que la oferta de obra nueva. Con estos mimbres, la conclusión que arroja la Cátedra es contundente: "Lo que tenemos ante nosotros es un tsunami de dimensiones épicas y todas las administraciones deben actuar de manera coordinada, eficaz y con rapidez para que la situación no se deteriore todavía más".
Asimismo, el informe subraya que la coyuntura de altos precios en la construcción, la poca mano de obra y sin especialización, la escasez de suelo en ciudades de alta demanda de vivienda y la lentitud en la gestión administrativa de licencias de todo tipo no ayudan a paliar el problema. "Por ello, hay que actuar urgentemente, y de la mano de las empresas privadas, con una engrasada relación público-privada, pues el reto que tenemos delante no es viable asumirlo únicamente desde las arcas públicas y sin la experiencia del sector inmobiliario", subrayan los expertos de la Cátedra
A estas cuestiones se suma, además, el reto de la reconstrucción tras la catástrofe de la Dana. "La recuperación de los hogares, esos que el agua se ha llevado o ha dañado, es un reto añadido a la actual situación, ya muy complicada sin esta catástrofe, y deberán ser una prioridad", incide el informe.
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