El 'sale and leaseback', una alternativa para ganar liquidez y que las empresas puedan crecer

VALÈNCIA. Vender el inmueble, pero seguir como inquilino. Ese es el modelo de las operaciones de sale and leaseback, que permiten la venta de un activo por parte de un operador que, sin embargo, permanece en el inmueble pagando un arrendamiento a largo plazo. Una fórmula que no es nueva en el mercado, pero que cada vez coge mayor impulso como una alternativa de financiación por la liquidez que da a los vendedores y la rentabilidad para los compradores. 

Así se puso de manifiesto en una jornada informativa organizada por Valencia Plaza y la consultora Colliers, en la que se analizó este tipo de operaciones para "desmitificar cualquier connotación negativa que pueda tener", remarcó Rafael Paz, director de la consultora inmobiliaria Colliers en Valencia. La cita se dividió en dos partes. Por un lado, Paz explicó a cerca de un centenar de empresarios en qué consiste esta alternativa y, posteriormente, tuvo lugar un debate de expertos en el que se puso de manifiesto la conveniencia de esta fórmula tanto para los operadores como inversores.

"Básicamente el sale and leaseback es desbloquear capital de activos inmobiliarios. Es una forma en la que un operador, ocupante o propietario de una activo plantea su venta con arrendamiento simultáneo a un inversor. Es importante saber que no necesariamente comporta una opción de recompra, aunque sí que existen fórmulas creativas en la que el inquilino puede recuperar la propiedad, pero no necesariamente va de la mano", explicó Paz. 

Entre las ventajas que ofrece al vendedor, destacó que puede "recuperar liquidez en momentos en los que la empresa tenga limitación financiera". "Permite liquidez sin contraer nueva deuda para, por ejemplo, acelerar planes de crecimiento o expansión", reseñó Paz. También, mejorar el balance de la compañía, dar un control operativo al tratarse de un arrendamiento a largo plazo y flexibilidad al decidir qué activo monetizar, optimizando la cartera de acuerdo a su estrategia.

Asimismo, el comprador recibe una fuente de ingresos estables y a largo plazo; un retorno sobre la inversión de acuerdo al riesgo, a la tipología y condiciones pactadas; así como una propiedad con valor intrínseco, que puede venderse o alquilarse a otro cliente cuando finalice el contrato.

"Los pasos son muy sencillos. Una empresa quiere desinvertir y, de la mano de un asesor, plantea la operación. Debe, por tanto, definir las condiciones contractuales, valorar el activos y vender con unas condiciones: la solidez del inquilino y la garantía de unos plazos. Cada vez son más los operadores que las plantean como combustible para su crecimiento", subrayó el director de Colliers en Valencia. 

Tanto es así que apuntó que muchas empresas están directamente identificando suelos para invertir en una nave y luego ofrecerla bajo esta fórmula para anticiparse a sus necesidades de crecimiento y como fuente de financiación de proyectos de expansión. Y es que defendió que es un mercado "bastante transparente" con rentabilidades que dependen de la duración del contrato, la ubicación del inmueble, el inversor y la posibilidad de usos alternativos que ofrezca el activo. "Es una operación financiera con base inmobiliaria que permite generar ingresos", incidió. 

De supermercados a gasolineras

De hecho, cualquier tipo de inmuebles es susceptible de entrar en una operación de estas características: desde supermercados, naves industriales hasta gasolineras. Gigantes como Mercadona, Family Cash o Carrefour han recurrido al sale and leaseback. Algunas transacciones en las que ha participado Colliers han sido la venta de siete hipermercados de Family Cash por 33 millones de euros, así como  al grupo castellonense de venta de carburantes BDMed que vendió una cartera de ocho estaciones de servicio y tiendas de conveniencia situadas en la Comunitat Valenciana, Andalucía y Cataluña al fondo francés Serris REIM por un importe de 22 millones de euros.

Asimismo, Colliers actuó como asesor estratégico de McLaren para la venta y 'leaseback' de su campus, que incluye el McLaren Technology Centre (MTC), el McLaren Production Centro, donde se construyen a mano los lujosos superdeportivos de la marca, y el adyacente McLaren Thought Leadership Centre. Una operación que rondó los 190 millones de euros. 

La segunda parte de la jornada constó de una mesa redonda con expertos que abordaron esta cuestión desde diferentes perspectivas: tanto es desde el lado jurídico, del inversor, del vendedor, como financiero. Participaron José Ignacio Tramuns, Head en Real Estate en Sabadell; Raúl Lozano, presidente ejecutivo en Redur; Antonio Ciprés, asociado principal en Garrigues; Gorka Iturzaeta, Head of Real Estate Spain en Serris REIM; y Víctor Gregori, Managing Director para España en Roebuck. 

Abrió el debate Raúl Lozano, presidente ejecutivo en Redur, empresa con más de 50 años de trayectoria, 62 delegaciones en tres países, 3.000 empleados y una facturación que roza los 200 millones. El directivo explicó que en su caso recurrieron a esta fórmula porque, aunque la empresa "funcionaba muy bien", el "apalancamiento en ladrillo" que tenía estaba "estrangulando el negocio". "Era muy difícil encontrar financiación externa. Por tanto, hace tres años tomamos la decisión de vender nuestra sede central en Madrid y nuestra vida ha cambiado", destacó. 

Saber seleccionar al inversor

A su juicio, "la posesión de un activo no afecta al negocio" y aunque es una cultura muy arraigada y que cuesta entender, gracias a esta decisión se quedaron sin deuda y pudieron segur expandiendo el negocio". Su experiencia ha sido tan positiva que en un futuro estudian repetir vendiendo paquetes de activos a un tercero. "No obstante, hay que destacar dos cuestiones: es importante hacer este movimiento en el momento adecuado y saber con quién te casas", remarcó. "Fondos hay muchos, pero los gestionan personas y hay que dar con gente que esté alineada con tu estrategia a futuro", señaló.

Por su parte, José Ignacio Tramuns, Head en Real Estate en Sabadell, apuntó que la actual situación macroeconómica con los tipos del interés al alza y la regulación del capital bancario han dado pie a que surjan con fuerza nuevos financiadores. "Ahora aparecen nuevas fórmulas y figuras para abordar la deuda y vuelven a resurgir palancas como el sale and leaseback, que es la operación  a priori deseada por los lenders ya que tienes un inmueble alquilado al 100% con una renta de obligado cumplimiento y un periodo de plazo generoso. Obviamente los riesgos indirectos (nivel crediticio del arrendatario) también tienen un peso importante en la decisión de financiación", valoró. 

Estudiar el acuerdo entre las partes

Una transacción que, según explicó, se suele analizar el riesgo indirecto, es decir, el nivel crediticio que tendrá el inquilino para asumir ese compromiso de pago de rentas. "Hay que estudiar bien el acuerdo para discernir si es un contrato propropiedad o proinquilino. Ahí pueden surgir dificultades y hay que profundizar en ello, pero estamos en un sector muy especializado", defendió.

Desde la parte inversora, Víctor Gregori, Managing Director para España en Roebuck, destacó que en su sector, la logística, este tipo de operaciones van en aumento tanto en Reino Unido, Europa como en España, fundamentalmente por "las condiciones más exigentes para acceder a financiación y porque los fondos  se sienten cómodos adquiriendo este tipo de operaciones que suelen ser misión crítica para los ocupantes ". El dinamismo es mayor en operaciones de compra-venta de activos ya construidos, ya que explicó que la compra de una operación en la que se promueva y luego se venda es más complicada debido a que el precio del suelo no ha bajado y los costes de construcción se mantienen altos. 

Además, la limitación del acceso al crédito por la coyuntura económica está propiciando esta financiación alternativa en empresas cuyo core "no es el ladrillo" y quieren "hacer crecer el negocio vía  adquisición de competidores o ampliar su red de distribución". "Nosotros este año no hemos podido comprar aun porque no hemos encontrado oportunidades que encajen con los retornos esperados, pero tenemos el objetivo claro de, al menos, finalizar el año habiendo invertido 50 millones de euros en activos light industrial o logísticos. También hemos ampliado el target al que nos dirigimos y estamos en diposición de invertir en operaciones de sale and leaseback de plantas de producción o fábricas", puntualizó.

A nivel legal, Antonio Ciprés, asociado principal en Garrigues, señaló que el contrato no hay que verlo como un elemento fijo, sino que debe ser flexible y adaptarse en función de las circunstancias de cada operación, teniendo en cuenta  eltipo de activo, su situación y la relación existente y/o futura del comprador y vendedor, siempre velando por los intereses de las partes. "En este tipo de operaciones, El contrato que sirve como garantía para la inversión del adquirente es el de arrendamiento, donde se trasladan numerosas obligaciones y protecciones de la operación, es ahí donde está el peso de las negociaciones. Desde un punto de vista fiscal y en lo que representa a otras jurisdiscciones no hay que perder de vista que la regulación y el tratamiento de esta tipología de operaciones puede ser bien distinta a la de España", detalló. 

En cualquier caso, Ciprés destacó que cada vez más asesoran a diferentes sectores y desde el despacho detectan "un incremento en el número de consultas tanto sobre temas regulatorios por parte del comprador como sobre las opciones de las que dispone el vendedor respecto de sus activos", afirmó.

Finalmente, Gorka Iturzaeta, responsable de Serris REIM en España, destacó que el grupo de capital francés ya cuenta con un portfolio de más de 100 millones de euros, principalmente a través de operaciones de sale and leaseback en activos industriales, comerciales y de oficinas. Serris analiza cada operación  en base a las características  y las necesidades del inquilino,  convirtiendo el contrato de arrendamiento en una herramienta clave para el éxito de la transacción y de la convivencia a largo plazo

Serris, como proveedor de financiación alternativa a través de las operaciones de SLB, es capaz de realizar operaciones en menos de dos meses, o acompañar al vendedor, cuando ese necesario, durante un proceso de mas de un año. La flexibilidad y el alcance paneuropeo para operaciones por debajo de los 20 millones son su carta de presentación en este mercado.

Con todo, los asistentes coincidieron en señalar que en el futuro habrá más operaciones de sale and leaseback porque existe 'apetito' inversor en España y, pese a la incertidumbre, el mercado sigue activo. "Hay capital e interés por invertir y cada vez más el mundo empresarial baraja esta opción. La banca está ahí para que se puedan dar este tipo de operaciones. Hay que verlas más que como una necesidad, como una estrategia de crecimiento", concluyó Rafael Paz de Colliers.