Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La vivienda está en pleno debate público ante el actual panorama de alza de precios y falta de oferta en el mercado. En el caso de la Comunitat Valenciana y de València en particular, la situación ha llegado a tales extremos que solo hay 185 viviendas de obra nueva a la venta y pocos proyectos a la vista de nueva planta, mientras el alquilar en el 'cap i casal' roza ya de media precios que oscilan en los 1.500 euros al mes, según el último informe de la Cátedra de Vivienda de la UPV. Una tensión que llevaban años advirtiendo desde el sector y que finalmente ha acabado siendo una dura realidad.
"La situación es demoledora. Veníamos planteándole a la Administración anterior que nos estábamos quedando sin producto y ha sido un hecho. Esto ha dado lugar a las alzas de precio", asegura Antonio Olmedo, presidente de la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova). Por ello, pide a los gobiernos, tanto local como autonómico, que pongan la maquinaria en marcha para sacar producto al mercado en colaboración con el sector.
Para los promotores es el momento de actuar, aprovechar los fondos europeos y revertir la actual coyuntura. No solo aprovechando desarrollos pendientes, sino acolmatando barrios como Nazaret, Patraix o Benimàmet, así como mejorando las conexiones con el área metropolitana de València para que municipios próximos sean atractivos también para vivir.
-El último informe de la Cátedra de la Vivienda de la UPV es contundente: solo hay 185 pisos de obra nueva disponibles en València. ¿Cómo se ha llegado a esta situación límite?
-Porque no se han iniciado viviendas. Todas las que se han hecho en estos últimos años han sido proyectos inmobiliarios de desarrollos urbanísticos de hace 10 ó 15 años. Y, conforme se han ido agotando esos programas, ha desaparecido oferta de vivienda en el mercado. Por ello, lo que veníamos planteándole a la Administración anterior era que nos estábamos quedando sin producto y eso finalmente ha sido un hecho y ha dado lugar a las alzas de precios. Es muy demoledor el dato de que solo hay 185 pisos en oferta porque se están haciendo viviendas, pero están todas vendidas. València capital absorbe cada año entre 3.000 y 4.000 viviendas nuevas y, hasta ahora, había una demanda que estaba satisfecha con los proyectos que se hacían, pero nos hemos quedado sin producto.
-¿Por qué no sale nuevo stock al mercado?
-Falta suelo. Yo comparo la situación del sector inmobiliario con un gran portaaviones: cuando empieza a estar en marcha, se anima y se anima, pero cuando para, volver a arrancarlo es muy complejo. En este sentido, han ocurrido unas grandes transformaciones como el cambio de necesidades como consecuencia de la covid, que ha dado lugar a reorientar las viviendas con espacios abiertos o ajustarlas al teletrabajo.
-Pero en el centro de las ciudades existen muchos solares público y privados vacíos, especialmente en zonas como Ciutat Vella. ¿Por qué no se desarrollan?
-Los solares necesitan un mínimo de metros de fachada y profundidad. Al mismo tiempo, se han establecido unas normativas que obligan a que, por ejemplo, los bajos del edificio tengan zona de bicicletas, plazas de garaje o cuartos de basuras que, al final, hacen que el suelo sea inviable. Toda la normativa que tenemos de accesos con rampas hacen también imposible la realización de proyectos en esas parcelas porque materialmente es imposible acometer esas exigencias. Por tanto, no se desarrollan porque son inviables tanto desde el punto de vista económico como técnico, por lo que la normativa se tiene que modificar.
-El exdirector general de Urbanismo de la Generalitat Valenciana Vicente García Nebot aseguró, sin embargo, que en la Comunitat existe "suelo urbanizable por desarrollar a punta pala", pero consideró que los promotores deben ser más activos, buscarlos y negociar con propietarios. ¿Deben ser más proactivo?
-Los promotores somos totalmente proactivos, lo que pasa es que a lo mejor esos suelos están ubicados en zonas sin demanda. Además, hablando de urbanismo, nos hemos encontrado que en estas dos últimas legislaturas se han producido dos leyes de vivienda y diez decretos en materia de vivienda en la Comunitat Valenciana. Ese marasmo legislativo da lugar a que esos desarrollos sean imposibles porque lo que se necesita para hacer vivienda es tener una normativa clara y con vocación de permanencia.
-La Sareb es una gran poseedora de bolsas de suelo,¿Está a favor de que se le exija su transferencia a ayuntamientos y autonomías?
-Por supuesto. Vaya por delante que eso sería positivo, pero hay que tener en cuenta que la Sareb se constituyó en 2012 y si aún en 2024 no se ha quitado ese lastre es porque sus suelos están en sitios sin salida. Por tanto, intuyo que la mayor parte de ellos, como decía el anterior director de Urbanismo, están ahí, pero no son viables desde el punto de vista para hacer viviendas en sitios con demanda.
-La solución que defiende el sector para destensionar el mercado es hacer más VPO, pero hablamos de una medida a medio-largo plazo entre tramitación y construcción. ¿Qué se puede hacer en el corto plazo?
-Lo primero sería que todas esas normas y decretos que hemos comentado, y han parado la construcción de vivienda, se deroguen, así como sacar el concurso de suelo y modificar el decreto VPO.
-¿Cree, por tanto, que la actual emergencia en materia de vivienda la ha generado el anterior gobierno autonómico del Botànic?
-Consciente o inconscientemente, pero su normativa ha tenido que ver. Esos diez decretos y dos leyes paran la actividad y producen una neutralización de la actividad económica. La falta de oferta provoca esta situación, pero también tiene impacto en el empleo y la fiscalidad.
-Precisamente ahora el Consell trabaja en una nueva ley de Vivienda en la Comunitat. ¿Qué cambios debería de incluir?
-En este momento hay tal maremagnum legislativo que se genera inseguridad y se debe de revisar. La nueva ley debe de contener elementos de ordenación, eliminación y derogaciones. Por ejemplo, hay que derogar el decreto de movilización de viviendas vacías y deshabitadas, el de registro de vivienda; el de tanteo y retracto... Todo eso genera inseguridad jurídica. También está la Ley de Viviendas Colaborativas y la de la Función Social de la Vivienda, que son muy intervencionistas y se deben modificar con otra ley.
-También, la Generalitat ha iniciado el trámite para cambiar el decreto de VPO. ¿Por qué reclama ahora el sector cambios si se pactó con el Consell y cuando se aprobó se aplaudió?
-No fue un decreto pactado, simplemente nosotros planteamos la conveniencia de cambiar cuatro aspectos fundamentales. Y algunos se tomaron en cuenta y otro no. Lo primero fue la revisión del módulo porque los precios llevaban más de diez años sin actualizarse y las alzas de precios hacían imposible el desarrollo de promociones. Nosotros planteamos un máximo de 2.500 euros el metro cuadro útil y ellos lo fijaron en 2.200 euros. Eso se propuso hace cuatro años, que fue cuando empezamos la revisión de la normativa. También pedimos que se unificara en una única zona geográfica el precio porque al final es el mismo coste hacer VPO en el Rincón de Ademuz que en València, incluso puede haber más costes en cuestiones como la logística. Lo entendieron, pero hasta que llegaron a hacerlo pasaron años. Otra cuestión fue que no se discriminase y que no solo pudieran comprar VPO los que tenían emergencia habitacional, sino que se abriese el abanico para que parejas jóvenes o unidades de convivencia que sumaran hasta 30.000 euros de renta pudieran comprar.
-Entonces, ¿qué exigen que se modifique ahora?
-Que la revisión del módulo se haga en función del IPC, que la vigencia de la calificación no siempre sea permanente en los casos que sean de promoción privada y que se vuelva a actualizar el módulo hasta un máximo de 2.700 euros. Con el decreto actual se están haciendo muy pocos proyectos de VPO.
-Pero con ese precio máximo que reclaman casi se está equiparando el valor a la vivienda de renta libre.
-Esto no quiere decir que siempre se venda a ese precio, además hay que tener en cuenta que hablamos de metros cuadrados útiles. Al final, el proyecto se acomodará a la demanda. Por tanto, no quiere decir que todas las viviendas de protección pública sean a 2.700 euros el metro cuadrado útil, sino que habrá de de 2.000 o de 2.200, en función del suelo.
-El Consell también trabaja en un concurso similar al del Botànic de cesión de suelos a promotores para levantar 10.000 viviendas en la Comunitat. En la pasada ocasión solo optó una empresa. ¿Qué tiene que cambiar para que aumente la concurrencia?
-Los concursos deben hacerse basados en las posibilidades reales desde el punto de vista de la ubicación y con posibilidades técnicas y financieras. Lo primero que planteamos es que lotes de 350 viviendas de media son difíciles para el promotor local. Por ello, pedimos que ahora haya lotes más pequeños y viables y que las empresas recuperen la inversión. Pero también hay que tener en cuenta que son viviendas para alquiler y, por tanto, no se puede decir que van destinadas a solucionar la emergencia habitacional, que eso es una cuestión que se debe cubrir desde el ámbito de lo público.
El concurso tendría que sacarse ya en este primer semestre, igual que el nuevo reglamento de VPO, que no se puede demorar más allá de mayo. Los suelos los tiene la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha) y también los ayuntamientos y, por tanto, están definidos, se sabe cuáles son y dónde están. Es necesario moverlos y eso tiene que ser rápido.
-¿El sector se siente más comprendido con el nuevo Consell?
-Los promotores siempre tenemos riesgos económicos porque un proyecto inmobiliario es a largo plazo y te puedes encontrar situaciones como la covid, la guerra de Ucrania, el conflicto en el Mar Rojo... Eso son intemperies, pero lo que no puede ser es que tengamos riesgo jurídico y estar siempre con una legislación que va contra nosotros y poniéndonos pinchos. Eso es muy grave. Escuchados siempre nos hemos sentido, también por los anteriores gobiernos, pero ahora hay más sintonía.
-Cambiando de Administración, el Ayuntamiento de València también va a lanzar su concurso para 1.000 viviendas y busca hacer permutas con los promotores. ¿Es una buena solución? ¿Hay algo ya cerrado?
-Sí, ambas son positivas. El concurso se tiene que lanzar cuanto antes y las permutas o cambios por obra son fórmulas que se han utilizado y que no son problemáticas, pero deben hacerse en base a la seguridad jurídica y confianza y, por supuesto, asumiendo el riesgo.
-Se ha puesto en marcha desde la concejalía de Ubanismo un plan de choque para agilizar las licencias. Los promotores hablaban de una media de 18 meses por proyecto. ¿Detectan más agilidad en la concesión de permisos?
-Sí. Antes, solo la asignación de un técnico se demoraba una media de ocho meses. ¿Cómo era posible? No lo entendíamos. Además, valoramos que la Administración haya cambiado la LOTUP para recurrir a las entidades colaboradoras (ECUV) para trámites administrativos. Es cierto que el anterior gobierno estableció la regulación de las ECUV, pero dejó que los ayuntamientos pudieran decir si recurrían o no a ellas. Ahora ya es el administrado el que decide, que es lo lógico. Por tanto, vemos que se está agilizando bastante.
-¿En cuánto?
-Ahora solo la asignación de técnico está siendo prácticamente inmediata.
-Otra de sus exigencia en los últimos años ha sido un cambio normativo para recoger las nuevas fórmulas alojativas que surgen en el mercado como el coliving o el senior living yque actualmente no están reguladas. ¿Hay avances en este sentido?
-El Plan General de Ordenación Urbana de València es de 1988 y se tiene que acomodar a las nuevas exigencias. Además, hay normas urbanísticas que se deben actualizar porque hay ciertas fórmulas que no están reguladas como el coliving, el senior o flex. Es necesario los cambios de uso porque sin ellos se ralentiza la puesta en marcha de este tipo de proyectos, ya que ahora mismo depende de cómo se consideren y eso produce tensiones. También hemos propuesto la reconversión de bajos comerciales para que algunos se puedan transformar en viviendas. No todos, pero a muchos se les puede dar una funcionalidad. Lo peor es la desidia, pero me consta que se está trabajando en ello. También hay un elemento que es muy necesario que es el plan del área metropolitana de València para mejorar conexiones.
-¿Es el crecimiento de municipios del área metropolitana otra solución para generar más oferta?
-Se aprobó un PAT de la Huerta de Valencia y una Ley de protección de la huerta, que ya estaba protegida, pero ahora se ha protegido suelo que nunca lo habían estado. La huerta es un elemento cultural y que forma parte del patrimonio histórico de València y hay que defenderlo y mantenerlo, pero hay sitios que no lo son. Me refiero a la zona de Nazaret, la ZAL y esas ubicaciones que son necesarias. Debemos apostar por una València con futuro porque tenemos unas infraestructuras inmejorables como son nuestras buenas universidades y hospitales, además de que es una ciudad cómoda. Se tiene que expandir, pero con criterio y contar con el área metropolitana y buenas comunicaciones.
¿Por dónde debe crecer la ciudad?
-Por el norte, oeste y noreste. Eso es clave. Ahora mismo tenemos el PAI del Grao, que es necesario desarrollarlo; pero también todo lo que es Moreras y Nazaret, que se tienen que acolmatar. Además, hay pendiente una gran actuación que es Parque Central con la tunelización y es fundamental acabar con el scalextric porque eso dará lugar a vertebrar la zona sur de València. Todo eso se tiene que hacer e ir consolidando Patrix, Safranar y Benimàmet con la parte de Feria Valencia. Hay muchas ubicaciones demandadas por la industria y las empresas, que buscan València por su tecnología e innovación porque somos punteros: por tanto, debemos dar soporte a una expansión de la ciudad.
-En nuestra última entrevista consideró que a València le faltaba proyecto de futuro. ¿Lo sigue pensando?
-Creo que ahora sí que hay futuro. Los anteriores gobiernos, con lo que teníamos muy buen interlocución, no entendían que las soluciones pasan por hacer oferta y que para el alquiler la solución no es ocupar todas las viviendas vacías, sino hacer nuevas. Lo que necesita el inquilino es calidad y hay muchos inmuebles que son inhóspitos y están vacíos porque no se acomodan a lo que se necesita ahora mismo. Son infraviviendas. Ahora mismo hay que hacer un parque público de alquiler y, por tanto, hacer tanteos y retractos es poner parchecitos. Lo que habrá que hacer es construir en suelos públicos y aprovechar los fondos europeos que los vamos a perder.
Al final, los anteriores gobiernos -local y autonómico- estaban en contra de que se construyese porque todo lo que significaba hacerlo, lo denostaban. Cierto es que hay que rehabilitar muchos barrios como Nazaret o la Fuensanta, pero otros habrá que tirarlos y volver a construir porque no son transformables. Hay que hacer políticas públicas. Muchas veces les gusta decir que hacen mucho, pero luego no se estaba haciendo nada. La confianza que tengo es que ahora se coja el toro por los cuernos y se haga.
-¿Cómo valora los avales ICO del Gobierno central para la compra de la primera vivienda?
-Muy bien. Es una medida muy buena que puede favorecer a muchos jóvenes. De hecho, lo veníamos planteando porque el alquier es más caro a veces que la amortización e intereses del préstamo. Sin embargo, nuestro temor es que sea una medida espejo para desviar la atención, pero luego no se plasme. Esta medida se tiene que instrumentar porque no queremos que se quede en un anuncio.
-Por otro lado, los costes de la construcción se están estabilizando. ¿Se reactivará este año la promoción?
-Seguro que vuelve porque es necesario y hay demanda. Ahora mismo que València capital tenga solamente 185 viviendas es un disparate y se ha llegado a un sinsentido. la Administración anterior ha generado un gran problema.
-¿Esa reactivación permitirá una estabilización de precios este año?
-Desde luego no tengo una bola de cristal para ver qué va a pasar porque todo es susceptible de ocurrir. La industrialización en a construcción es un elemento corrector que puede servir a que el precio final baje. Si se contienen las alzas del petróleo y los productos energéticos; se controla la inflación; y los costes financieros y los tiempos administrativos bajan, se contendrán. Cabe destacar, por ejemplo, que la demora de las licencias conllevaba unos sobrecostes de entre un 10-15%. Eso es una barbaridad, pero es que si no tienes licencia no puedes vender, ni inscribir en el registro y, en consecuencia, no obtienes financiación. Por tanto, los precios irán en función de la inflación.
-¿Cómo está funcionando la demanda? ¿Ha afectado la actual coyuntura económica?
-Está funcionando en términos positivos porque la demanda de vivienda obedece a la evolución demográfica, el empleo y la evolución de los precios y los tipos de interés. Si ahora mismo la economía valenciana y española funcionan y hay movimientos demográficos, seguiremos en situación positiva. No prevemos alzas de precios significativas, sino que creo que se van a estabilizar.
-Uno de los principales problemas del sector es la falta de mano de obra. ¿Sigue siendo así?
-Falta mucha mano de obra en el sector y hay que potenciar la FP y acomodar la formación y sus temarios a la realidad actual. Tenemos que hacer atractivo al sector y quitarnos la idea de esa persona cimentando y amasando. Ahora ya no tiene nada que ver.
