Toribio (Masteos): "Ha despertado la compra de vivienda para alquilar tras el cambio electoral"

VALÈNCIA. El problema del acceso a la vivienda se ha situado en el centro del debate político. La imposibilidad de los jóvenes de comprar y la casi 'misión imposible' de alquilar, ante la senda alcista de los precios, ha provocado que tanto desde la esfera pública como desde el sector privado se estén ofreciendo recetas para atajar esta situación. Generar suelo, colaboración público-privada, aumentar el presupuesto en vivienda y una "regulación clara y estable" son las propuestas que pone de relieve Beatriz Toribio, directora adjunta de la firma Masteos, especializada en la compra de vivienda para alquiler.

"Necesitamos un Pacto de Estado para que la vivienda sea un pilar de la política de España. Pero, también, apostar por una política a largo plazo y no que cambie según el color del gobierno", subraya. A su juicio, la Ley de Vivienda no solo no revierte la actual situación, sino que además ahuyenta la salida de stock al mercado, una de las causas de la tensión en el mercado. En cualquier caso, señala que con el cambio electoral despierta de nuevo cierta actividad en el segmento del alquiler.

-¿El sector inmobiliario sigue gozando de buen salud en el contexto inflacionista actual?

-Estamos en un punto de moderación que es muy lógico en un contexto de encarecimiento de la financiación. Por tanto, es normal que las compraventas se moderen. Estamos viendo, y ya detectábamos desde finales del pasado año, que había un descenso, pero también veníamos de un 2022 que fue de récords y el año en el que se registraron casi 700.000 operaciones, el más alto de los últimos 17 años. Por tanto, es lógico que en el contexto actual la actividad se modere. Pero, además, estamos en una crisis económica mundial, tenemos una guerra en Europa, una inflación muy alta... Para un contexto tan negativo, el comportamiento del inmobiliario no está siendo tan negativo.

También hay otro elemento y es que el sector residencial de España ha tenido un comportamiento de precios más moderado que en otros países, en donde se ha visto un repunte muy importante y ciertas burbujas, que ahora se están desinflando. En España esto no ha ocurrido. Además, el empleo se mantiene y mientras eso siga y el poder adquisitivo de los españoles no se resienta más, no será la actividad de hace un año, pero se cerrará este 2023 con cerca de medio millón de operaciones de compraventas.

-¿Se trata entonces de un enfriamiento por esa normalización de las transacciones?

-El sector se está enfriando, pero no es una hecatombe ni tiene nada que ver con lo que ocurrió en 2008. De hecho, el precio de la vivienda no está cayendo de forma importante por el desajuste entre oferta y demanda, como bien explicaba el Banco de España. La producción de vivienda en nuestro país en los últimos diez años ha sido de 100.000 unidades anuales y, en cambio, la creación de hogares está en torno a los 150.000. El INE sacaba un informe que decía que en el primer trimestre de 2023 la población española crecía mucho más rápido que el de la construcción. Mientras no resolvamos esto, no mejorará el acceso a la vivienda.

"Asistimos a un señalamiento del sector que no nos convienen porque necesitamos inversión para desarrollar vivienda"

-¿Y cómo se aumenta la oferta cuando la mayoría de ciudades de España tiene problemas de suelo?

-Hay tres puntos clave. Por un lado, se necesita generar suelo de forma más efectiva y rápida y, para ello, se necesitan cambios regulatorios y un sistema más transparente a nivel administrativo. Otro punto es la colaboración público-privada. Esa demanda de vivienda asequible solo se podrá desarrollar por parte del sector privado. Estamos asistiendo a un señalamiento del sector que no nos convienen porque necesitamos atraer inversión para poder desarrollar vivienda. El puntal lo hemos tenido con la nueva Ley de Vivienda, en la se le ha puesto más difícil no solo al inversor institucional, sino también al particular poner nueva oferta de alquiler en el mercado al limitar las rentas, bajar la desgravación fiscal y dando manga ancha a la okupación. Todo esto no favorece que se introduzca más alquiler. El tercer punto es apostar por una política a largo plazo y no que cambie según el color del gobierno. También, desde el punto de vista presupuestario se necesita aumentar la partida para esta cuestión.

-¿A qué cifra debería llegar el presupuesto en vivienda para ser óptimo?

-Durante los últimos 10-15 años en España no se ha superado los 500-600 millones. Es cierto que ahora ha repuntado hasta los 3.000 millones por la llegada de los fondos europeos, pero necesitamos que esa política siga creciendo para atajar los problemas que tenemos. Uno de los más importantes es el gran déficit de vivienda social. Somos uno de los países de Europa en los que más vivienda asequible se ha construido, pero se perdió porque pasó a manos privadas. Eso se ha cambiado en la nueva Ley y en ello todos estamos de acuerdo. 

-¿Cree que las Administraciones no se creen realmente la colaboración público-privada?

-Sí que creo que las Administraciones a nivel regional, municipal y estatal son conscientes de que la colaboración público-privada es una de las principales vías para desarrollar vivienda. Pero también es verdad que el sector tiene que explica mejor lo que está haciendo, que se ha profesionalizado y que ya no se trata de construir dónde quiera, sino que se mide mucho todo y está más alineado con las necesidades de la sociedad y de la demanda. Sin embargo, desde determinados sectores todavía se incide mucho en esa imagen de sector especulador, que no se corresponde con la realidad. Todavía se sufre una estigmatización como hemos visto en la Ley de Vivienda.

-Ha comentado que se necesitan políticas a largo plazo. Desde el sector se ha hablado de un Pacto de Estado e, incluso, de recentralizar las políticas en esta materia, actualmente en manos de las autonomías. ¿Cuál es su opinión?

-Abogo por un Pacto de Estado para que la vivienda sea un pilar de la política de España como país. Es verdad que hay que hacer cambios, pero se tiende a buscar las soluciones solo en el sector y creo que se necesita tocar diferentes ámbitos como el empleo. Gran parte del problema de accesibilidad que tenemos en nuestro país es la temporalidad y los bajos sueldos. Si el poder adquisitivo no mejora, no vamos a poder acceder a una vivienda en compra o en alquiler. También hay otro punto que es la educación. El sector inmobiliario se está transformando, pero tiene que hacerlo mucho más. Grandes compañías están apostando por la industrialización no solo para ser más sostenibles, sino por la falta de mano de obra y para ser un sector más atractivo. Si se establece ese vínculo vivienda, educación y empleo podrían mejorar las cosas.

-¿Pero entonces no es favorable a devolver las competencias al Estado?

-Se pueden seguir manteniendo las competencias en las autonomías. El problema no es competencial, sino que no hay una estrategia ni una dirección clara y en ello es en lo que hay que trabajar.

-En los últimos meses, los extranjeros han tirado de las compraventas en el mercado valenciano. ¿Esto va a seguir?

-Valencia es una de las zonas con mayores rentabilidades. En este momento, estamos asistiendo a que una parte de la población ha ahorrado como consecuencia de la pandemia y, en este contexto de elevada inflación, es consciente de que sus ahorros pierden valor en una cuenta bancaria u otros productos financieros. De hecho, vemos que hay familias que están trasladando sus inversiones en bolsa al inmobiliario, que funciona como valor refugio y es una inversión rentable. València es una de las ciudades con rentabilidades medias de casi el 9%. ¿Qué producto financiero ofrece rentabilidades similares en este momento? Además, es segura y te permite generar un patrimonio que puede ser muy importante para la jubilación.

-Hablando del alquiler, ¿cuáles son las causas para que los precios hayan registrado esas alzas tan importantes?

-La principal causa es la falta de oferta. Lo vimos claramente en pandemia que cuando la oferta aumentó, los precios cayeron. Por eso, la tensión en el mercado alquiler no tiene visos de cambio mientras la gente no pueda comprar una vivienda. Si a ello unimos esa mayor demanda de perfiles de teletrabajo en ciudades como València, Barcelona o Madrid vamos a ver que esos alquileres no van a bajar. Por ello, es momento ahora de entrar a comprar para alquilar mientras se moderen los precios de la compraventa.

-¿Cuándo prevé que esa curva alcista en el alquiler baje o, por lo menos, se estabilice?

-A nivel nacional, van a seguir creciendo. València es una de las plazas donde más subió en 2022 y me temo que esta situación seguirá en 2023 como consecuencia del tirón de la demanda. El alquiler en València creció más de un 10% en 2022, quizás bajemos ese rango, pero no va ser una gran caída y seguirá la tensión. 

-¿Por qué València es una de las ciudad de España en donde más han subido las rentas?

-Por diferentes factores. Por un lado, la falta de oferta, que es generalizada. También por ese atractivo de la ciudad en cuanto a oferta cultural, clima y economía, que ha llevado al traslado de grandes empresas y al teletrabajo. En València se esta produciendo un fenómeno parecido al que vimos en Málaga hace unos años. La ciudad se está convirtiendo en una capital europea muy interesante para residir o tener una segunda residencia no solo por parte extranjeros, sino también nacionales.

"La tensión de precios en València se está trasladando a municipios de alrededor"

-¿Puede llegar a colapsar el mercado valenciano ante la alta demanda y la falta de oferta?

-Lo que estamos viendo ya en Valéncia es que esa tensión se está trasladando a municipios de su entorno como consecuencia de la gran demanda. Como es una ciudad bien comunicada, esa tensión en los precios se traslada a muchas zonas de alrededor que antes no destacaban, pero que ahora son más asequibles y hacen que se desvíe la demanda tanto en compraventa como alquiler. 

-Ante esta situación, ¿la tendencia en los próximos años va a ser el alquiler por habitaciones?

-Sí. Vemos un repunte del interés del alquiler por habitaciones y por temporadas, pero no solo por la subida de precios, sino también como consecuencia de la Ley de Vivienda porque el alquiler temporal y por habitaciones quedaba fuera y ello provocó que muchos inversores hayan ido hacia esto. Pero, también por el repunte de precios. Al final, la demanda accede a lo que puede y, por tanto, evidentemente vamos a ver que cada vez se demandarán más pisos compartidos o por habitaciones porque menos jóvenes podrán alquilar pisos completos.

-Sin embargo, el panorama político ha cambiado en muchas autonomías en las que ahora gobernará el PP, que ya se ha opuesto a la aplicación del control de precios. ¿Este vuelco ha provocado algún efecto?

-Evidentemente cuando intervienes el mercado y generas inseguridad se contrae. Por eso, vemos tensiones en los precios porque la oferta se resiente. Cuando empezó todo el ruido sobre el control de precios, el inversor particular se contuvo y tenía miedo porque se veía afectado. Sin embargo, vemos ahora que, como consecuencia de este cambio electoral y la posible no aplicación de la Ley, se ha despertado el interés por la compra de vivienda en alquiler en zonas como València, que tienen mucho atractivo desde el punto de vista de la rentabilidad y el precio.

-¿Existe cierta ralentización de proyectos de obra nueva destinados al alquiler bajo la fórmula del build to rent?

-Totalmente. Esto se debe al encarecimiento de la financiación, pero también por ese marco regulatorio que no favorece la seguridad jurídica y para atraer inversión a nuestro país se necesita claridad y estabilidad. La compra de vivienda para alquiler todavía representa un porcentaje muy bajo en nuestro país, solo un 10% del total de compraventas en España, según nuestros datos, mientras que en Francia es un 30%, en Italia representa el 18% y en Reino Unido es un 20%. Por eso, estamos convencidos de que el mercado se irá profesionalizando no solo para rentabilizar los ahorros en momentos de alta inflación, sino también pensando en la jubilación o para dejar un patrimonio a los hijos.

-¿Qué debe hacer la Administración para aumentar el parque público?

-Favorecer el desarrollo de suelo. No podemos permitir que desde que se adjudica un suelo hasta que se desarrolla la promoción pasen 20 años como ha llegado a suceder. Eso no tiene sentido. La colaboración público-privada es esencial. La Administración tiene que ir de la mano del sector y tiene que haber un diálogo. Habrá que poner normas a los agentes privados porque hay que proteger al inquilino y al comprador, pero lo que no puede ser es una normativa desequilibrada y que genere inseguridad. Por tanto, suelo, colaboración, más presupuesto para vivienda y una regulación clara y estable.

-¿Cuáles son sus previsiones de cara a finales de año y para 2024? 

-Creo que vamos a asistir a una normalización de la actividad inmobiliaria después del 'boom' que vimos en 2022. La accesibilidad tanto en compra como en alquiler va a seguir siendo un problema para la mayoría de la población. Una vez se despejen todos los cambios políticos creo que de una vez por todas hay que coger las riendas de este problema. Necesitamos una respuesta clara y contundente con políticas consensuadas, a largo plazo y que tengan en cuenta a todas las parte. Quiero ser positiva. No veo una gran hecatombe de la actividad, pero todavía faltan pasos firmes para avanzar. Por lo menos ahora la vivienda está en el debate social y tenemos que ser conscientes y explicar los factores que influyen.