Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de la sociedad. Tanto es así que está copando el debate electoral y las promesas de la mayoría de formación políticas de cara a los próximos comicios del 28 de mayo. La subida de los tipos de interés, el encarecimiento en el precio del alquiler o la falta de oferta están marcando al mercado inmobiliario. No obstante, y pese a la actual coyuntura, el sector tiene claro que sus fundamentos son robustos y no detectan un freno en las operaciones, más allá de una ralentización en la toma de decisiones. Así lo asegura Carlos Montes, director general en Valencia de aProperties, perteneciente al grupo de servicios inmobiliarios y financieros aFinance.
"Las operaciones de compraventa se están manteniendo estables, aunque el tiempo para finalizar la transacción es más lento por la ralentización en la toma de decisiones del comprador", asegura. La compañía, eso sí, está enfocada en el segmento del medio-alto standing, con operaciones que en la plaza valenciana rondan de media los cerca de 600.000 euros, mientras que la renta mensual del alquiler es de 1.500 euros.
Por tanto, Montes asegura que el segmento alto o de lujo "siempre tiene más resistencia a los antagonismos del mercado". En cualquier caso, descarta grandes nubarrones, aunque sí reconoce la tensión en el alquiler por el auge de la demanda, propiciada por la llegada masiva de extranjeros, y la escasa oferta.
-¿Cómo está afectando la actual coyuntura económica al mercado inmobiliario?
-Ha habido muchos factores exógenos como la subida de los tipos de interés, la guerra... Y muchas las voces que hablaban de un cambio en el mercado en septiembre, pero que finalmente no ha sido así. Las entidades financieras han reaccionado en la concesión de hipotecas con un producto mixto de tipo fijo hasta 10 años y el resto variable al 2%. Eso ha revitalizado e, incluso, ha restado cierto temor al que había en cuanto a una posible contención del mercado y el cliente.
-Por tanto, ¿no se ha detectado una ralentización en las transacciones?
-La demanda está y no ha habido una retirada de clientes, sino que lo que se ha ralentizado es la toma de decisiones. Si antes había una maduración en la compra de entre 45 días, ahora tenemos 12 días más y estamos en una media de 57 días. Por tanto, lo que sí se ha notado desde el primer semestre de 2022 es que se piden más datos, información y se consulta más antes de comprar. Eso es lo único que hemos detectado, pero solo nos ha afectado al 20% de las transacciones.
-¿Las operaciones entonces se mantienen estables respecto al ejercicio anterior?
-Se están manteniendo estables, aunque el tiempo el cierre de la operación tarda más. Los siguientes años a la pandemia fueron atípicos completamente porque había más personas que debido al ahorro y el cambio de prioridades cambió su vivienda por otra más grandes, con terraza, o buscó chalés. En 2022 volvió la normalización y ya no estaba ese efecto arrastre. Además, mucha de la demanda que se fue fuera de la ciudad la hemos recuperado. Por tanto, no vemos ningún cambio significativo más allá de ese retraso en la toma de decisiones que he comentado anteriormente.
-En la compraventa, durante los últimos años los propietarios estaban más flexibles y abiertos a negociar y rebajar las viviendas. ¿Esto sigue así o ahora existe un mayor recelo a la bajada de precios?
-Ha cambiado sustancialmente. El vendedor ya no está dispuesto a negociar grandes cifras, aunque el comprador aún persigue rebajas de entre un 10-15%. No obstante, el propietario está en su sitio de defensa y no baja precios, más allá de algún caso muy puntual con algún pequeño reajuste.
-¿Cómo ve la situación del mercado valenciano?
-Desde que llegamos en 2017 siempre hemos tenido crecimientos. Las agencias de un perfil similar al nuestro también han crecido, por lo que el negocio sigue. Por ejemplo, en 2022 nosotros duplicamos prácticamente el número de operaciones de 2019, al pasar de 47 millones de operaciones en Valencia a 98 millones el pasado año. El avance ha sido notable y seguimos avanzando.
-¿Se ha incrementado la demanda del comprador extranjero en València y su área metropolitana? ¿Suelen comprar para invertir o residir?
-Se ha incrementado y, sobre todo, desde la época después del covid. Estaremos aproximadamente en un 30% para invertir y un 70% para residir. Tenemos norteamericanos, de una edad media de 55 años, jubilados o prejubilados y muchos profesional europeos que vienen a València tanto para residir como invertir. También, hemos tenido alemanes que han comprado por la bonanza del tiempo o que vienen porque pueden teletrabajar y están llegando muchos inversores de Filipinas que compran varias viviendas para ofrecer en alquiler.
-La compañía se mueve en el segmento del medio-alto standing. El lujo siempre tiende a resistir mejor las crisis. ¿Está siendo así o no existen grandes diferencias en el mercado?
-El valor medio de las viviendas que nosotros hemos vendido está en unos 150 m2 de media y 589.000 euros, teniendo en cuenta que también vendemos en costa que rebaja un poco, sino estaríamos hablando de más de 700.000 euros. El sector medio-alto siempre tiene más resistencia a los antagonismos del mercado.
-El alquiler sigue tensionado. ¿Qué está pasando en la plaza valenciana?
-Esta tensionado en València e, incluso, en su área metropolitana, que era el escape que había, pero se está tensionando también. El problema es que hay poca oferta en alquiler en nuestro segmento, que de media son unos 1.500 euros al mes, pero aún hay menos en el caso de las viviendas con precios más bajos. Por tanto, nosotros podemos mantenernos mejor y tenemos más resistencia. Nuestros inquilinos son gente con solvencia que no asusta al arrendador con impagos. Principalmente son extranjeros que vienen a residir por la bonanza del tiempo y tienen ingresos suficientes.
-Si en el segmento medio-alto no está el problema de los impagos, que es uno de los motivos para sacar vivienda en alquiler, ¿por qué también hay una oferta insuficiente?
-Porque hay una excesiva demanda sobre todo de extranjeros. Mucha gente de Europa está viniendo aquí a vivir y hay una súper demanda en este momento. Pero, además, como la venta sigue vigente y no se pierden operaciones hay personas que se plantean desinvertir para volver a invertir en otras zonas u otras viviendas.
-¿Puede llegar un momento en el que el alquiler se colapse?
-Las viviendas que hay en alquiler salen del mercado cuando se alquilan, pero la estancia media nunca son los cinco años que marca la ley. Por tanto, en un horizonte de entre un año y medio-dos años vuelves a tener la propiedad en el mercado. No creo que haya un parón ni un problema a largo plazo porque el mercado se autorregula.
-Desde el sector se ha criticado que muchas de las normativas que se han aprobado -como la Ley de Vivienda- han llevado a muchos propietarios a sentirse desprotegidos por el control en el alquiler. ¿Lo ve así?
-València es una ciudad con mucha ocupación y no creemos que vaya a haber problemas en ese sentido. Por otro lado, dado el nivel de nuestras viviendas, tampoco hay temor a impagos. Creo que nuestros propietarios están tranquilos y, de momento, no creemos que vayamos a tener problemas.
-Tras la reciente aprobación de la nueva Ley de Vivienda que topa los precios. ¿Cree que será una buena medida para frenar las actuales subidas?
-Veremos cuáles son sus efectos. Nosotros hemos expandido nuestras zonas de actuación al área metropolitana de València porque no están tan tensionadas y los precios son más asequibles, por lo que queríamos captar todas las viviendas posibles para satisfacer así la demanda.
-¿Considera que la nueva regulación puede generar que algunos propietarios prefieran desviar los pisos a la venta o pasarlos a la corta estancia en lugar de al alquiler residencial como han augurado varias voces del sector?
-Eso está dentro de las posibilidades, pero es cierto que en València ya hay mucho alquiler temporal. Puede haber una migración del alquiler residencial al turístico, pero también la hubo en pandemia al contrario, es decir, del turístico al residencial.
-¿Cómo cree que van a evolucionar en los próximos meses los precios tanto en compraventa como en alquiler?
-El precio de venta se está manteniendo, aunque puede haber alguna oscilación al alza. De hecho, algún propietario ha subido el valor un 3-4%. Pero, de momento, la tónica general es de mantenerlos. En cambio, el alquiler es lo que hasta ahora ha estado más movido y cuando una vivienda ha quedado libre se ha subido el precio porque llevaba sin actualizarse dos años y el mercado ahora es diferente. Pero creo que en ambos segmentos se van a mantener.
-¿Cuáles son las previsiones de la compañía para cerrar el año ?
-Si del año 2021 al 2022 tuvimos un crecimiento de las transacciones que nos llevó a una facturación de un 36% más, esperamos este año aumentar un 40% los ingresos. Por tanto, queremos cerrar el año con cerca de 120.000 operaciones en València y su área metropolitana. También es verdad que 2022 impulsamos nuestro departamento de obra nueva y comercializamos 33 promociones con 230 unidades a la venta y pensamos cerrar 2023 con cerca de 60 promociones de obra nueva y eso también nos dará más facturación. También, preparamos para este 2023 nuestro aterrizaje en Alicante y Castellón, con 15 agentes en estas zonas.
-¿Qué le espera al mercado inmobiliario en los próximos meses?
-Las entidades financieras han variado sus condiciones y nos han dado esta oportunidad de cerrar operaciones con hipotecas mixtas y, por tanto, creo que las transacciones se van a mantener. De hecho, en este primer cuatrimestre llevamos un crecimiento en nuestra facturación de un 7,55% más. Por tanto, va a ser un año de estabilización del mercado, pero también de crecimientos.
