VALÈNCIA. La subida de tipos de interés, los costes de la construcción o la tensión geopolítica son algunos factores que han provocado cierta ralentización en el mercado inmobiliario. La inestabilidad no es buena compañera de las decisiones de compra, pero, aún así, los ritmos de compraventas son positivos. Así lo cree Patricia García, delegada de Habitat Inmobiliaria en la zona de Levante, quien remarca que el principal problema de acceso a la vivienda es la dificultad de ahorro y, por tanto, de hacer frente la entrada inicial para comprar un inmueble.
"La subida de tipos de interés asusta, pero al comprador lo que le perjudica más es la entrada inicial de la vivienda. Ahora han subido, pero puede que en unos años bajen", señala. Tanto es así que, aunque admite que existe una cierta "desaceleración" porque la toma de decisiones se retrasa, remarca que los ritmos de venta "siguen siendo buenos".
De hecho, Habitat Inmobiliaria no ha frenado el lanzamiento de ningún proyecto y sigue buscando oportunidades en el mercado. Y, en este contexto, la Comunitat Valenciana es un mercado estratégico para la compañía, representando cerca del 17% de su volumen total. Así, la delegación valenciana ultima la compra de un nuevo suelo en la zona de Mas Camarena para el lanzamiento de una nueva promoción, la primera en 2024 en la región valenciana y que estará compuesta de 29 adosados. Eso sí, García reconoce que la falta de suelo es un problema que complica el crecimiento del sector promotor, una escasez que, a su juicio, es realmente dura en València, que ve como "una de las ciudades con más dificultades" en España para promover.
-La actual coyuntura ha provocado un tsunami económico con un fuerte encarecimiento de las materias primas y los costes de la construcción. ¿Cómo está afrontando la compañía esta situación?
-Durante el primer semestre de este año las ventas han ido fenomenal y al alza, pero es cierto que a partir del segundo trimestre estamos viendo una pequeña desaceleración. No obstante, sigue habiendo buenos ritmos de ventas y hay promociones que se venden solas y que resisten las subidas de precios. En Valencia, por ejemplo, tenemos la suerte y la desgracia de que hay tan poca oferta y tanta demanda que todo lo que promueves, si es un buen producto y está bien ubicado, se vende solo.
No obstante, sí que hemos notado esa desaceleración, pero seguimos con un ritmo muy bueno de ventas y somos positivos. Creemos, por tanto, que 2023 va a ser un buen año. De hecho, en el primer semestre hemos entregado más de 800 viviendas a nivel nacional y tenemos previsto acabar el año con 1.100, de las que ya tenemos entregadas un 60% de ese total.
-¿Qué impacto puede tener esa desaceleración en los ritmos de venta en el corto/medio plazo?
-El ritmo es menor que otros años y la gente tarda un poco más en tomar la decisión de compra. Antes, el cliente en dos semanas cerraba la operación, pero ahora analiza más, aunque al final sigue comprando. En cualquier caso, cambia mucho en función de la promoción y el perfil al que va dirigida la vivienda. Pero sí que es cierto que ahora cuesta más que tomen la decisión.
-¿Qué tipo de comprador es el que tarda más o es una ralentización generalizada?
-Es a nivel general, pero el producto prime ese problema no lo tiene. Creo que afecta más a un perfil de clase media al que la compra de una vivienda le supone un esfuerzo mayor.
-El Banco Central Europeo (BCE) volvió a subir los tipos de interés, que ya están en el nivel más alto en las últimas décadas. ¿Es un factor que puede ralentizar la actividad inmobiliaria tanto desde el punto de vista de las ventas como en el desarrollo de nuevos proyectos?
-La subida de los tipos de interés al cliente le asusta, pero al comprador lo que le perjudica más es la entrada inicial de la vivienda. Hay que tener en cuenta que la compra se efectúa ahora, pero el inmueble se entrega en dos años y, por tanto, es en ese momento cuando solicita el préstamo y no se sabe cómo van a estar los tipos. Ahora han subido, pero puede que en unos años bajen. Por tanto, lo que le cuesta más es la entrada y es lo que más miedo da. Es cierto que oír que suben los tipos siempre genera incertidumbre, pero no es el principal motivo para no comprar. También las elecciones frenan el mercado porque crea inseguridad jurídica y no sabes qué va pasa, aunque luego se reactiva pronto, pero este año ya llevamos dos comicios…
-En su caso, ¿han pospuesto el lanzamiento de alguna promoción?
-A nivel Comunitat Valenciana no hemos paralizado nada, al contrario, seguimos activamente buscando suelo. A nivel nacional, tampoco y, de hecho, hemos comprado ocho suelos con una inversión de más de 100 millones de euros y seguimos generando nuevos proyectos. Lo que sí nos está afectando ahora mismo es la subida de costes, que han subido de media un 20%. Antes tenías el problema de la mano de obra, pero ahora a eso se le suma la subida de los materiales. Ahí sí que hemos tenido que analizar proyectos para ver qué podíamos absorber porque al final hay otros costes que nos toca repercutirlos en el precio de venta.
-¿Cuál es su nivel de producción anual de viviendas?
-Este año terminaremos con 1.100 viviendas entregadas y el año pasado fueron unas 800. Por tanto, se ha incrementado el número. A nosotros nos para más no conseguir suelo para desarrollar proyectos, que el tema de la coyuntura actual porque, aunque notamos desaceleración, somos positivos y las promociones están funcionando.
-¿En qué proyectos están trabajando en el mercado valenciano?
-En la Comunitat Valenciana tenemos 500 viviendas en comercialización. Tenemos cuatro promociones tanto en València ciudad como en su área metropolitana. Además, se ha entregado en Castellón, Habitat La Salera, compuesta por 84 viviendas; y en València, Habitat Bulevar Malilla, que consta de 14 alturas y está formado por 47 viviendas de uno a cuatro dormitorios. Asimismo, esperamos cerrar la compra de un nuevo suelo en la zona de Mas Camarena antes de final de año.
-¿En qué consistirá ese proyecto en Mas Camarena y qué va a suponer para esa zona en la que ya tenéis un proyecto en marcha?
-Lo cierto es que es un sector que llevaba mucho tiempo parado y ahora lo ha retomado Bertolín, que es el agente urbanizador, porque era una zona muy demandada. En junio empezó la urbanización y desde Habitat Inmobiliaria hemos lanzado una promoción de 56 adosados, que está funcionando muy bien. Es un producto que a la gente le gusta porque es de 3 a 5 dormitorios, 3 baños en dos plantas y mucha terraza y zona común como piscina… Se ha enfocado a vivienda familiar y cliente de reposición.
Al lado de este proyecto tenemos el suelo que estamos negociando y que esperamos cerrar su compra antes de final de año para poder lanzarlo en 2024. En este caso, hemos proyectado 29 unidades, también unifamiliares, con una inversión de 10 millones de euros. El resto de suelos del sector que urbaniza Bertolín son para viviendas aisladas, es decir, chalés privados.
-¿Cuál es la bolsa de suelo que dispone la compañía en la Comunitat Valenciana?
-A nivel general como compañía nacional tenemos suelo para unas 11.000 viviendas, pero estamos continuamente en búsqueda porque es nuestra materia prima. Si dejamos de comprar todo se paraliza. En Valencia no tenemos bolsa de suelo porque el problema que tenemos es que no hay suelo y tenemos que irnos al área metropolitana. Seguimos buscando en la ciudad, pero si no se desarrolla… Nosotros vamos a volumen y un solar en el centro suele ser para promociones muy pequeñas, por eso buscamos zonas nuevas.
-¿Cuál es la estrategia de Habitat en la gestión de suelo: ir generando una bolsa o sacarlos rápidamente al mercado?
-Fundamentalmente somos compradores de suelo finalista. Es cierto que una vez lo adquirimos lo ponemos en carga y lo sacamos a la venta. Ahora mismo vamos a salir en Murcia con 160 viviendas. Compramos el suelo en mayo-junio y vamos a salir en octubre. Otra cosa es cuando adquirimos suelos que no son finalistas. En estos casos sí que nos esperamos a que haya un porcentaje de urbanización y mientras tanto preparamos el proyecto. Por tanto, fundamentalmente vamos a suelo finalista, pero estudiamos y analizamos otros para ir generando una bolsa de suelo.
-La falta de suelo es un problema que afecta a muchas ciudades. ¿Es València una de las más complicadas para encontrar oportunidades?
-Sí. València es de las ciudades más complicadas a nivel de suelo. El volumen de nuestras promociones es a partir de 70 viviendas, aunque si conseguimos suelo para 40 unidades en este momento me parece fantástico. Nosotros estamos en todo el territorio nacional y Valencia es de las más difíciles porque, además, tiene la zona de costa, enfocada a segunda residencia, y en Habitat apostamos más por la primera vivienda.
-¿Cómo afecta la falta de suelo en España al negocio promotor?
-Hay poco suelo y el que hay en el mercado está más caro, lo que repercute en el producto final porque, aunque bajes márgenes y absorbas incrementos, no salen los números. Cuando compras tienes una previsión de costes y si lo lanzas y te han subido un 15%, pero ya tienes vendido un 40%, no siempre puedes repercutirlo porque hay un techo. Por tanto, a veces repercutes y otras absorbes porque no puedes no hacer la promoción si hay un compromiso ya adquirido. Nosotros no hemos dejado de hacer ningún proyecto, pero sí que ha habido promotores que lo han hecho e, incluso, han subido precios a los compradores.
-Por tanto, ¿el precio de la vivienda de obra nueva seguirá subiendo o ha tocado techo?
-En València, en el mes de agosto subió un 0,4%, un 6% en el pasado semestre y en el último año, un 12%. Creo que irá subiendo más moderadamente, pero seguirá al alza mientras también sigan subiendo los costes de la construcción y el precio del suelo.
-Otro de los grandes problemas es el atasco de las licencias de obra. ¿Han sufrido esta problemática?
-Podemos tardar una media de 12 meses en conseguir la licencia, pero la última nos ha costado 17 meses. Al principio cuando llegaron los fondos a la compañía yo ponía 12 meses de media para recibir el permiso y desde Madrid me decían que eso no podía ser porque era demasiado tiempo, pero han visto que así es. El Ayuntamiento y la nueva alcaldesa María José Catalá se han tomado muy en serio esta cuestión y van a agilizarla a través de las entidades colaboradoras (ECUV) que no funcionaban porque los técnicos municipales no las quieren.
-¿Este bloqueo encarece el precio final de la vivienda?
-Sí. De hecho, un estudio de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) señalaba que este atasco encarecía el precio de los inmuebles de obra nueva en 9.679 euros en València. El tiempo es dinero y todo lo que sea retraso afecta.
-En una jornada en València, dijo que Habitat estudiaba dar el salto a la vivienda de protección pública, VPO. ¿Existe algún avance en este sentido?
-Antes era realmente imposible, pero con el nuevo módulo ahora no lo descartamos para nada. Vamos a trabajar esa posibilidad. De hecho, tenemos una promoción aquí que es mixta, es decir, hay una parte que es de renta libre y otra VPO. En otras comunidades autónomas hemos hecho también promociones mixtas, pero solo suelo con calificación de protegido todavía no.
Sin embargo, ahora en la Comunitat Valenciana vemos posibilidades. De hecho, se está trabajando con un ayuntamiento valenciano para colaborar con ellos y sacar parcelas de ellos. Nos hemos sentado y estamos viendo cosas para hacer colaboración público-privada porque por ambas partes hay interés y disposición.
-¿Y vivienda para alquiler se lo plantean como han hecho otras grandes promotoras nacionales?
-En eso no estamos y no hay previsión de entrar en ese negocio hoy por hoy. En su día se estudió, pero no salían los números. Había miedo por la subida de costes y no nos decimos a entrar y por ahora no hay ninguna propuesta encima de la mesa.
-¿Cómo está implementando Habitat Inmobiliaria en sus promociones la sostenibilidad, eficiencia energética y el uso de nuevos materiales o técnicas constructivas como la industrialización?
-La compañía apuesta mucho por la sostenibilidad y somos la primera promotora a nivel mundial en materia de ESG, según el ranking de Sustaynalitics. Estamos trabajando mucho en este sentido e implementando nuevos materiales y también para minimizar la huella de carbono.
-¿Esas mejoras en las viviendas el comprador las valora?
-Creemos que cada vez más. Antes es cierto que no, pero ahora se empieza a valorar porque al final la mejora de calidades es confort y ahorro a largo plazo.
-Tanto a nivel autonómico como local hay nuevos equipos de Gobierno. ¿Qué deberes pone a la Administraciones valencianas en materia de vivienda?
-Lo esencial es la colaboración público-privada porque en València hay mucho suelo parado como el PAI de Benimaclet o el del Grao. Lo que debe hacer la Administración para desarrollar más suelo es cambiar la la normativa porque no puede ser que tardemos 10 años en desarrollar un plan urbanístico. En otras autonomías, por ejemplo, se están acortando los plazos. Al final, no es una necesidad nuestra, sino de todo el mundo porque la gente necesita una vivienda.
-¿Cuáles son los planes de la compañía en la Comunitat Valenciana?
-La zona de Levante -Comunitat y Murcia- es estratégica para la compañía y supone cerca del 17% de nuestro negocio. Por tanto, seguimos buscando suelo en Valencia, Alicante y Murcia para seguir creciendo. Apostamos por Levante y la intención es seguir aquí generando nuevas promociones y comprando suelo. Este año estamos entregando 84 viviendas, pero solo en Valencia tenemos 250 unidades en comercialización y para el próximo año lanzaremos Mas Camarena. Además se están negociando nuevas adquisiciones, pero no hay nada cerrado.
-¿Cuáles son sus previsiones de cara a final de año y qué espera de 2024?
-Somos positivos y prudentes, pero creemos que va a seguir la tendencia de subida de precios. También, se van a mantener los ritmo de ventas, aunque haya una pequeña desaceleración. Por tanto, el mercado no se va a parar. Eso de la burbuja inmobiliaria que decían o la corrección muy brusca del mercado yo creo que no, pero nadie tiene una bola mágica. Sin embargo, el mercado continúa fuerte y creo que en el 2024 seguirá así.