Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. Dos años después de iniciar las primeras conversaciones para definir el nuevo decreto que regulará en la Comunitat Valenciana la vivienda de protección pública (VPP), anteriormente conocida como de protección oficial (VPO), el pleno del Consell de este viernes da, por fin, luz verde al texto. Una norma muy deseada por el sector y que permitirá reactivar la promoción de este tipo de inmuebles, en mínimos en los últimos años en la región, por la desactualización de los precios que hacía inviable económicamente los proyectos.
Pero, además de revisar los módulos, también incluirá grandes novedades como la reserva preferente del 40% de las promociones públicas para alquiler asequible a jóvenes menores de 35 años. Una medida con la que la Administración Valenciana busca resolver el problema que este colectivo tiene para emanciparse ante el auge que los precios han experimentado en los últimos tiempos.
De hecho, el primer proyecto en el que se aplicará será en la conocida como Torre de Sociópolis, un inmueble de 184 viviendas públicas que quedó inacabado hace una década y cuya culminación se ha retomado hace unos meses y culminará en verano de 2024. Será uno de los primeros proyectos de promoción pública en régimen de alquiler de la Entidad Valenciana de Suelo y Vivienda (EVha) y que incluirá esta reserva del 40% de sus pisos para jóvenes.
Y no será el único proyecto que recogerá esta medida que incorpora el nuevo decreto, ya que el departamento que dirige Héctor Illueca baraja que la preferencia de inmuebles para alquiler a menores de 35 años quede recogida en el pliego del próximo concurso que prepara el Consell para la cesión del derecho de superficie de parcelas públicas municipales a los promotores. Una nueva convocatoria para levantar cerca de 500 nuevas viviendas en régimen de alquiler asequible.
Y es que el alquiler cobra protagonismo en el nuevo decreto, que viene a simplificar y unificar las normativas existentes en esta materia, las de 2007, 2009 y 2013. "Va a suponer un impulso para la VPO en la Comunitat Valenciana. Sabemos que es una norma largamente esperada y trascendental a nivel económico, social y político y que ha requerido de un proceso complejo y de mucho diálogo con todos los agentes implicados", destaca Illueca. "Supone una síntesis de las inquietudes y preocupaciones del sector y, a su vez, recoge las necesidades de la Administración", subraya.
Así, como avanzara este diario, el texto incluye la revisión de los precios -la última actualización fue hace más de diez años- y la eliminación de las zonas geográficas, que diferenciaba el valor del módulo entre municipios. También, regula aspectos como el alquiler o la colaboración público-privada con los agentes privados, así como establece la calificación permanente de las viviendas de protección pública para "evitar la especulación".
En cuanto a los precios, se fija un único valor máximo de venta, creando una única zona para toda la Comunitat, sin distinciones, lo que permitirá homogeneizar todo el territorio valenciano. Ahora había diferencias en función del municipio. Por ejemplo, el módulo de VPO en València estaba en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, mientras que en municipios como Alboraya o Picanya era de 1.576,64 euros.
Por tanto, la nueva regulación fija que en el momento de la entrada en vigor de la norma el precio máximo de venta para una VPO de promoción privada será de 2.200 euros por metro cuadrado de superficie útil. En cambio, las que sean de promoción pública y las viviendas pertenecientes al patrimonio público se ha establecido en 1.530 euros por metro cuadrado útil.
No obstante, a lo largo de estos meses se añadió una nueva cláusula para fijar una segunda condición en el precio: que nunca su valor supere el precio de la obra nueva de renta libre en base a los indicadores del Colegio de Notarios. Un condicionante que se incluyó a la vista del alza de precios actual y para evitar que la VPO sea más cara que una vivienda sin esta calificación, como pasó en la pasada crisis inmobiliaria.
Pero, además, el decreto no solo pretende ordenar y simplificar, sino también impulsar el alquiler bajo este régimen tanto de promociones públicas como privadas. Así, la renta máxima anual de arrendamiento de las viviendas protegidas de promoción privada será en función de los ingresos de la unidad de convivencia tomando como referencia anual el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). En concreto, se ha fijado que para rentas inferiores a 2,5 veces el IPREM el alquiler máximo sea de 4,5 euros el metro cuadrado al mes, es decir, que aquellas familias con ingresos mensuales de 1.500 euros paguen cerca de 338 euros de alquiler.
En cambio, entre 2,5 y 3,5 el IPREM se ha establecido en 6 €/m2 al mes, esto es, por ejemplo, aquellos con ingresos mensuales de 2.100 euros pagarán 450 euros de alquiler-. Por otro lado, entre 3,5 y 4,5 veces el IPREM, el valor estará en 7,5 €/m2 al mes; mientras que entre 4,5 y 5,5 veces el IPREM, en 9 €/m2 al mes; y entre 5,5 y 6,5 de IPREM será de 10,5 €/m2 al mes.
En el caso de que la promoción sea pública, el alquiler máximo no superará el 3% del valor de la zona catastral de referencia. Además, el esfuerzo económico de la unidad de convivencia no superará el 25% de sus ingresos. De esta forma, para las rentas entre el 2,5 y 3,5 veces el IPREM el precio será el 3% del precio máximo de venta, mientras que si la vivienda va destinada a rentas de entre el 3,5 y el 4,5 veces el IPREM será el 5% del precio máximo de venta, según recoge la nueva normativa.
Asimismo, establece que para acceder a una VPO se exigirá como requisito estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda de la Generalitat Valenciana. Además, todos los inmuebles que reciban la calificación de protección pública serán inventariados en el registro de oferta de vivienda de la Generalitat Valenciana para tenerlas registradas y ofrecerlas a los demandantes de vivienda pública, entre otras cuestiones.
Pero, además, el texto también recoge la posibilidad de que la Administración Valenciana pueda comprar hasta el 100% de una promoción privada con esta calificación con el fin de destinar esos inmuebles al mercado del alquiler. Ello no quiere decir que tenga que adquirir todos las unidades, sino que podrá hacerlo y reservar hasta el 100% de las viviendas en caso de necesidad. Eso sí, solo podrá adquirir viviendas en municipios incluidos en una de las Áreas de Necesidad de Vivienda (ANHA), es decir, aquellas localidades en las que hay una oferta insuficiente para satisfacer la demanda existente, así como en zonas en riesgo de despoblación.
La reserva se efectuará durante el proceso de obtención de la calificación provisional de la promoción y podrá ser de hasta el 50% de los inmuebles. La resolución se notificará "de manera expresa y fehaciente" al promotor y en ella se señalará el porcentaje y las viviendas sobre las que se ejercerá la reserva, así como el importe a satisfacer con indicación de la partida presupuestaria y las razones que justifican la futura compra.
Una vez se obtenga la calificación definitiva de los inmuebles, se procederá a formalizar la adquisición mediante la escritura pública. La Generalitat podrá renunciar a la adquisición únicamente por causas justificadas de carácter presupuestario o debido a posibles modificaciones durante la tramitación de la calificación que supongan cambios que no permitan que los inmuebles sean adecuados para fines sociales.
Lo cierto es que ha sido un largo proceso hasta que esta norma ha visto la luz. De hecho, el camino ha sido más largo de lo previsto, ya que su articulado lleva ya un año cerrado y pactado con el sector. Sin embargo, la burocracia administrativa y la introducción de algunas modificaciones han propiciado que su entrada en vigor se haya dilatado, lo que estaba provocado la desesperación del sector, que llevaba semanas presionando a la Conselleria para que moviera ficha.
Fue el pasado mes de enero cuando recibió el informe favorable de la Abogacía de la Generalitat y a mediados del pasado mes de abril, el del Consell Jurídic Consultiu (CJC), el último escollo que quedaba pendiente para su aprobación vía pleno del Consell. Por tanto, el texto se desbloqueaba tras meses en el limbo administrativo. De hecho, el objetivo de la Conselleria era haberlo aprobado a finales de abril, pero el dictamen del ente consultivo incluía una serie de objeciones que Vivienda tuvo que incluir en el texto final, lo que, de nuevo, volvió a retrasarlo.
Así, desde hace semanas llevaba pendiente sine die, mientras los promotores urgían a su aprobación en un momento en el que la oferta de vivienda se resiente. Y más, dado que ante la promesa de la Administración de su inminente aprobación, muchas compañías habían comenzado obras que tuvieron que paralizar por la inviabilidad económica de los proyectos al no estar actualizada la normativa. Una tramitación que finalmente culmina este viernes y con la que se pretende reactivar la VPO en la autonomía, aunque habrá que esperar un mes más para su entrada en vigor, una vez se publique en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV).
