Contrucción de un edificio de viviendas. Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El retraso de las licencias de obra no solo supone un calvario para los promotores y empresarios que van a desarrollar un proyecto, sino que también tiene un importante impacto en el bolsillo de los compradores de vivienda. En la ciudad de València, los tiempos entre la solicitud del permiso y su obtención rozan de media los 12 meses, una demora que conlleva un encarecimiento en el precio de los inmuebles de obra nueva de 9.679 euros.
Así consta en el informe 'Licencias urbanísticas: El tributo invisible', elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) junto con EY Abogados que analiza los efectos de los retrasos en diez municipios españoles, entre ellos Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, València y Zaragoza. Y es que el atasco en las licencias urbanísticas no es un problema que únicamente atañe a la capital del Turia, sino que afecta a muchos ayuntamientos españoles. La falta de personal en la administración y el repunte en la actividad inmobiliaria son algunas de las causas que explican los dilatados tiempos de tramitación.
Según el informe, el tiempo medio que tardan en otorgarse las licencias de obra nueva en España es de 12 meses, a pesar de que la legislación recomienda un plazo máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores. Unos plazos que para el comprador de vivienda conlleva unos sobrecostes que, de media, se sitúan en los 13.000 euros. No obstante, el encarecimiento varía en función del municipio. Majadahonda (Madrid) es, según el documento, el enclave con mayor retraso, una media de 16 meses, lo que supone unos costes mayores para el ciudadano que quiere comprar un piso, unos 39.003 euros de más, mientras que en Madrid capital, con una dilación de 12 meses, el coste llega a los 28.606 euros.
Por su parte, Barcelona, suma 12 meses de retraso con un coste de 26.145 euros frente a Palma de Mallorca que, con el mismo tiempo de demora en la concesión de la licencia, los sobrecostes para el comprador son de 18.111 euros. Dentro del ranking, València se sitúa en la octava posición con una media de 12 meses entre la petición y la obtención de la licencia y un coste de más de 9.679 euros, similar a lo que ocurre en Zaragoza, ciudad en la que los compradores asumen 8.005 euros de más.
Sin embargo, hay casos en el cap i sacal donde la espera ha superado los dos años. Esta ha sido la particular odisea de dos empresarios que llevan más de 24 meses a la espera de obtener el visto de bueno del Ayuntamiento para transformar un antiguo instituto religioso en un hotel.
Un problema que ha llevado al sector inmobiliario a elevar la voz en varias ocasiones en aras de resolver una situación que pone en jaque la viabilidad de los proyectos y tiene un impacto directo en la construcción, un sector que, al cierre de 2019, aportaba el 10% del PIB en términos de demanda, y empleaba a más de 1.284.000 personas. Además, en un momento de crisis como el actual, el impulso de la inversión y la aceleración del procedimiento puede suponer una palanca de empuje para la recuperación económica.
Porque, según los promotores madrileños, las arcas públicas también se resienten por los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas dado que dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese periodo. El informe cuantifica el impacto recaudatorio en un descenso de ingresos de 10 millones de euros para el Ayuntamiento de Madrid; 4,2 millones para el de Barcelona y 1,5 millones para el de València. Esto mismo ocurre con otra serie de tributos que acompañan a la titularidad de una vivienda, como la Tasa de Vados o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
No en vano, ya hay ayuntamientos y autonomías que han buscado mecanismos alternativos para desatascar los actuales embudos. Este es el caso de Madrid que sustituirá las licencias urbanísticas, salvo las estatales, por declaraciones responsables. La propia legislación española prevé desde 2009 esta posibilidad que permite agilizar la tramitación administrativa dado que faculta al promotor de las obras a iniciarlas sólo presentando en el consistorio una documentación técnica y la firma de aceptación de un técnico. Una medida que los constructores valencianos ven con buenos ojos y creen que se debe tomar buena nota porque permitirá recuperar rápidamente la actividad económica y el empleo.
Sin embargo, desde la administración valenciana se ha optado por la colaboración con entidades externas en la verificación de las actuaciones urbanísticas (ECUV), otra fórmula para aliviar el cuello de botella que existe en muchos municipios de la Comunitat y la carga de trabajo de los servicios municipales. Para ello, se creará un Registro de Entidades Colaboradoras Acreditadas que podrán emitir un certificado de conformidad, un documento equiparable al generado por los técnicos municipales para obtener la licencia de obra.
Fue precisamente este pasado viernes cuando el pleno del Consell aprobaba el decreto que regula estas entidades, que podrán ser desde colegios hasta empresas, y que tendrán la función de verificar que las actuaciones urbanísticas se ajustan a la normativa técnica de edificación y, si previamente se obtiene cédula de garantía urbanística, que la actuación urbanística se ajusta a la legalidad urbanística y al planeamiento. Eso sí, para poder ejercer esta actividad las entidades deberán contar con la acreditación de la ENAC, especializada en acreditar a entidades colaboradoras de la administración, así como contar con un seguro civil y unos determinados perfiles profesionales del personal técnico.
Pese a la voluntad del Consell y el paso dado en la resolución de un problema enquistado desde años, desde el sector inmobiliario creen que hay que ir más allá porque "la carga administrativa en los ayuntamientos sigue siendo excesiva", señalan desde la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec). En este sentido, consideran que también supondría un revulsivo la digitalización del papeleo para acelerar los procesos.
De hecho, hace unos meses arquitectos, constructores y promotores se reunieron con el Ayuntamiento de Valencia para abordar esta cuestión y pusieron encima de la mesa la conveniencia de crear un programa informático para agilizar el procedimiento permitiendo al inversor conocer de forma automática si su proyecto se ajusta a la legislación urbanística vigente de la ciudad y, por tanto, es viable o no. ¿El objetivo? Parametrizar el procedimiento de manera que se pueda mecanizar en base a unos criterios objetivos.
Una propuesta basada en la la iniciativa impulsada por el consistorio madrileño de Rivas Vaciamadrid en donde se implementó un software gratuito para agilizar y mejorar la calidad del proceso de justificación y validación de la normativa urbanística y que ha cosecha muy buenos resultados. Desde su puesta en marcha, se ha podido reducir el plazo de tramitación de las licencias entre un 40% y 50% y rebajar los plazos de tramitación de 4 a 2 meses y medio.
El consistorio valenciano recogió el guante y se comprometió a trabajar en mejorar la propia sede electrónica para que los trámites a la hora de elegir el procedimiento que ha de hacer cada promotor sean claros y sencillos.
