Saïd Hejal (Kronos): "Es el momento de producción de vivienda más bajo de los últimos 35 años"

VALÈNCIA. Hace solo una semana que Kronos Homes inauguraba su imponente torre residencial 'Ikon', un rascacielos de 30 alturas y 110 metros, que fue uno de los últimos proyectos del arquitecto Ricardo Bofill antes de fallecer en 2022. Una de sus particularidades es que se trata del edificio más alto de València y se erige como una puerta urbana de entrada a la ciudad por el oeste junto al hotel Meliá. Para conseguir ese efecto, fue necesario mantener una altura similar al del establecimiento hotelero, un objetivo que la promotora ha, incluso, superado.

El proyecto es el primero de la compañía en la ciudad y ha supuesto una inversión de cerca de 80 millones de euros. La arquitectura juega un papel principal, ya que la compañía siempre busca rodearse de figuras de renombre en el sector. "Para muchos competidores la arquitectura es un gasto, pero para nosotros es una solución para optimizar y hacer proyectos singulares", destaca Saïd Hejal, CEO de Kronos Real Estate Group.

Por el momento, el 96% de las viviendas de Ikon ya están vendidas: dispone de 198 --inicialmente 203, pero se han unido varias-- y hasta la semana pasada solo seis estaban disponibles. No obstante, también promueve otro desarrollado destinado al alquiler en la zona del Grao, a través de su marca STAY junto a Nuveen Real Estate. Y podrían no ser los únicos. "Queremos seguir invirtiendo tanto en València como en su área Metropolitana", asegura.

 No obstante, por ahora están en busca de oportunidades y no tienen nada cerrado. La compañía gestiona una importante bolsa de suelo que poco a poco va desarrollando,para intentar sacar nuevo producto al mercado en un momento de alta necesidad. "Estamos en un momento de producción de vivienda muy bajo porque este año no habrá más de 50.000 unidades en construcción. Es el dato más bajo de los últimos 35 años. Por tanto, esta situación pone más presión en los precios porque hay más demanda que oferta", subraya.

-¿Qué diferencia a 'Ikon' del parque edificado actual?

-Esta es la torre más grande que hemos edificado en nuestro carrera en España. Construir un edificio de 110 metros de altura era un juego totalmente diferente a hacer uno de 10 plantas y no tenemos mucha suerte en España de tener lugares en los que poder colocar torres de esta altura.

-¿Qué va a significar en la plaza valenciana? En la presentación se habló de que fue la 'última declaración de amor' de Ricardo Bofill a la ciudad.

-Ricardo Bofill empezó con el Jardín del Turia hace 40 años y ahora termina el círculo con esta pieza, que era la que faltaba en la ciudad para hacer de puerta de entrada a València con la otra torre. Para nosotros era importante que fuera icónica, elegante y que se mantenga con el paso del tiempo.

-¿Kronos Homes siempre busca la espectacularidad en sus proyectos?

-En todos los proyectos trabajamos con arquitectos diferentes. Hacemos concursos para encontrar al mejor en función de las localizaciones porque es muy importante que la arquitectura se integre con el entorno. Hemos trabajado con grandes como Ricardo Bofill, Eduardo Souto de Moura, RCR Arquitectes, Rafael de La-Hoz, Joaquín Torres y también con una serie de arquitectos más jóvenes y menos conocidos como Jesús Gallego, de Alicante. Tenemos la suerte de que España es un país lleno de talento arquitectónico.

-¿Qué papel juega la arquitectura en los proyectos de Kronos Homes?

-Para nosotros es un pilar importantísimo y que va en nuestro ADN. Muchos de nuestros competidores en el sector lo ven como un gasto, pero para nosotros es una solución porque cada suelo es diferente. Con el arquitecto trabajamos para optimizar las distribuciones y los espacios y conseguir edificios singulares. De hecho, tardamos de 6 a 12 meses más de trabajo que otros promotores por esa colaboración con los arquitectos. En el caso de Ikon, por ejemplo, solo en el diseño tardamos un año y medio.

-La mayoría de promotores se quejan de los dilatados tiempos de la administración valenciana para conseguir una licencia de obras. ¿Tuvieron problemas en ese sentido?

-Normal (ríe).

-Ahora se habla de una nueva arquitectura más amable con el entorno. ¿Cómo integran la sostenibilidad en sus proyectos y, en concreto, en la torre 'Ikon'?

-Es importante la forma de construir. Todos los proyectos de Kronos tienen certificado BREAM, como es el caso de Ikon, cuya concepción y desarrollo se acometieron de forma eficiente y con la menor huella posible. Consideramos que dada la naturaleza de este proyecto, que es un hito arquitectónico, un hito en València y un hito en España, teníamos que ser coherentes y aportar algo positivo a su concepción y construcción.

“Ahora la gente está dispuesta a pagar más precio por un edifico más eficiente"

-¿Cree que la mayoría del sector va por ese camino de construir de forma más sostenible y eficiente?

-Sí. Al final los clientes están más sensibilizados y les importa lo que compran. Por eso, es importante trabajar en proyectos que tengan un desarrollo alineado con las necesidades del planeta. Pero, también, porque es muy importante que los gastos sean eficientes en términos de consumo. El mercado cambia y la gente ahora está dispuesta a pagar más precio por un edificio que sea más eficiente en el consumo de electricidad.

-¿Ese cambio de mentalidad se ha detectado a raíz de la coyuntura inflacionista actual o existen otros motivos?

-Creo que todos vivimos el cambio climático en el día a día. Si cada uno de nosotros no hacemos una pequeña contribución para mejorar la situación, en 20 años estaremos en un país con cinco grados más de temperatura. Es importantísimo que todos contribuyamos para mejorar la sostenibilidad.

-Muchas compañías están recurriendo al uso de prefabricados para agilizar las obras y reducir desperdicios. También, la madera se abre paso como material en las edificaciones. ¿Kronos Homes baraja dar el salto a la industrialización y explorar el uso de nuevos materiales?

-Hemos estudiado el uso de sistemas alternativos. De hecho, en este edificio algo diferencial es que gran parte de la fachada es de hormigón reforzado con fibra de vidrio. También, hemos rebajado la generación de los residuos. Desde Kronos trabajamos con prefabricados y la madera la estamos estudiando. Siempre estamos abiertos a cualquier tipo de alternativa que tenga una relación de equilibrio entre la inversión, el retorno y la percepción del cliente, que cada vez demanda más este tipo de soluciones.

-¿A qué tipo de cliente se dirigen los proyectos de la compañía?

-Depende de la ubicación y del suelo. En general, nuestro producto es muy accesible. En nuestro portfolio tenemos inmuebles de entre 200.000 euros y hasta los 3 millones de euros. También, hemos pensado mucho que la forma en la que vivimos ha cambiado con el tiempo. Por eso, cuando hablamos de sostenibilidad hemos dotado a los edificios de más zonas comunes como gimnasio o coworking, de manera que la persona no necesita desplazarse para hacer deporte. Por tanto, pensamos en el ecosistema de los edificios para que disfruten más los clientes. 

-A nivel general, ¿de qué salud goza el sector inmobiliario en estos momentos?

-Veo al mercado inmobiliario con la mejor salud de los últimos 25 años. Estamos en un momento de producción de vivienda muy bajo porque este año no habrá más de 50.000 unidades en construcción, el dato más bajo de los últimos 35 años. Por tanto, eso pone más presión en los precios porque hay más demanda que oferta. Es un problema.

-¿Por qué no sale más producto al mercado?

-Por la falta de suelo, pero más importante aún es la falta de promotores. También, los costes de la construcción han subido mucho y no es fácil desarrollar proyectos porque llega un momento en el que el precio no funciona. 

-¿En vuestro caso las alzas de los materiales se han tenido que repercutir en el precio final de las viviendas?

-Ha afectado, pero al final nosotros estamos aquí a largo plazo y hemos construido un banco de suelo para los próximos 10-15 años. Estamos comprando suelo y lo gestionamos para desarrollar nuevos proyectos y generar un portfolio poco a poco. Por ejemplo, el suelo de Ikon lo compramos en 2017 y lo inauguramos ahora después de 6 años. 

-¿Cómo se está comportando la demanda?¿Detectan un enfriamiento en las compraventa de vivienda? 

-La demanda ha bajado un poco porque las noticias en los medios son negativas. No obstante, hemos visto un repunte en los últimos tres meses. En cualquier caso, en 2023 vamos a vender lo que habíamos previsto: 1.200 viviendas, como el año pasado, y a entregar unas 1.000 unidades, además de cerrar con una facturación de 500 millones de euros. 

"queremos seguir INVIRTIENDO TANTO EN VALÈNCIA COMO EN SU ÁREA METROPOLITANA"

-¿Qué bolsa de suelo tienen actualmente en Valencia?

-En este momento, solo tenemos un proyecto en marcha en el Grao. Ahí creamos el suelo y lo colocamos en nuestra pata de build to rent (construir para alquilar). En Kronos compramos y gestionamos suelo que podemos vender a teceros o desarrollar para la compraventa (build to sell) o para alquiler (build to rent).

-Precisamente junto al fondo Nuveen Real Estate han creado la marca Stay para la gestión de activos en alquiler. ¿Qué peso tiene el alquiler en su negocio?

-Hemos abierto dos edificios, uno en Tarragona y otro en Córdoba, y en septiembre abriremos en Torrejón de Ardoz (Madrid). Tenemos en construcción unas 1.200 viviendas y en cartera suelos para desarrollar otras 3.000.

-En València tienen un proyecto de 331 viviendas en Camino Hondo del Grau, en la continuación a la Avenida de Francia. ¿En qué punto se encuentra a nivel de desarrollo?

-Se trata de tres edificios, de los que dos se abrirán en enero y el ultimo seis meses más tarde. La previsión es que estén construidos a finales de verano.

-¿Tienen previstas nuevas inversiones en València? ¿En qué zonas?

-Sí. Tanto en València como su área metropolitana, pero no voy a decir zonas o subirá el precio.

-¿Cómo ven la ciudad como plaza inmobiliaria y para la inversión?

-Es una de las mejores ciudades en España y, posiblemente, de Europa para vivir. La calidad de vida es muy buena y la gente, muy agradable.

-Desde el sector se ha criticado la nueva Ley de Vivienda advirtiendo de que frenará la inversión y reducirá aún más la oferta del alquiler. ¿Se han planteado salirse de este segmento ante las limitaciones que fija la norma?

-No somos jugadores que entramos para dos años y luego nos salimos, sino que nuestra estrategia es a largo plazo. Estamos construyendo un portfolio para los 10 próximos años. Lo más importante es que faltan pisos nuevos y de calidad para alquiler. En Tarragona, por ejemplo, hemos alquilado todo el edifico antes de haberlo acabado y en Torrejón va a pasar lo mismo. Falta producto. En STAY las habitaciones más baratas son 650 euros al mes con un dormitorio y la más cara está en 1.200 euros dos dormitorios.

-¿Entonces van a seguir apostando por el alquiler?

-Hemos empezado el proyecto hace cuatro años y estamos aquí para los próximos 10 años. Habrá ruido todo el tiempo. 

-¿Cuáles son sus previsiones sobre el comportamiento del mercado inmobiliario de cara final año y para 2024?

-Vamos a acabar el año con un crecimiento en los precios en la obra nueva de entre el 2-4%. El próximo año tendremos demasiada demanda porque muchas personas están esperando para comprar porque piensan que el precio va a bajar. No obstante, el problema es que el coste de la construcción es muy alto, falta suelo y nueva vivienda. Por tanto, en los dos próximos años el precio de la vivienda en España va a subir un 5-10% más.