Ximo Puig, Rubén Martínez Dalmau y Mónica Oltra. Foto: EVA MÁÑEZVALÈNCIA. El próximo 15 de julio Les Corts Valencianes someterán a votación para su convalidación el decreto ley del derecho de tanteo y retracto aprobado por el pleno del Consell el pasado mes de junio. Una norma impulsada por la Conselleria de Vivienda que dirige Rubén Martínez Dalmau que ha despertado dudas legales entre notarios, profesores de derecho Constitucional y el propio sector inmobiliario por algunas partes de su redactado. Para la mayoría de ellos, por la falta de concreción de su contenido.
Vacíos legales que también han generado disensiones en el tripartito en los últimos días: el PSPV considera que el texto es "sustancialmente mejorable" y por ello el grupo parlamentario que lidera Manolo Mata es favorable a tramitarlo como proyecto de ley porque así admitiría modificaciones vía enmiendas parlamentarias, tal como explicó en la rueda de prensa de este martes tras la Junta de Síndics su portavoz. Una intención que en Unides Podem se niegan en rotundo a aceptar: en el partido, pero también en la Conselleria, creen que hacerlo podría interpretarse como una cesión a la "presión" del sector. Por su parte, Compromís, desveló este martes, tras una semana de silencio, que en esta cuestión están del lado de Unides Podem y que el "decreto ley está bien como está", en palabras del síndic de la coalición valencianista en Les Corts, Fran Ferri.
Una afirmación con la que discrepan los socialistas, que consideran que el objeto último de la ley, que es atacar a los fondos buitre -además de ampliar el parque público de vivienda en la Comunitat-, queda descafeinado con el redactado actual. Y, contra las acusaciones que vierten los morados estos últimos días sobre el partido del puño y la rosa -insinúan que los socialistas han adoptado esta postura porque están del lado de los especuladores-, en el PSPV insisten en que sus vacilaciones vienen motivadas principalmente por todos los vacíos legales que tiene que, si se matizaran, ofrecería más garantías a la Generalitat para "perseguir" a los fondos buitre. Pero, ¿cuáles son los principales reparos que ven notarios, el sector inmobiliario o los socialistas a esta ley?
-Un único tenedor. El artículo 10 de la ley es el que genera más incertidumbre entre todos los sectores, que es el que regula el derecho de adquisición preferente de la Generalitat en las transmisiones singulares. En el apartado C de este artículo, el decreto establece el derecho de tanteo y retracto "en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80% de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria".
En este punto, el PSPV considera que la transmisión de cinco viviendas a un solo propietario sí sería susceptible de intervenirse, pero no tendría por qué hacerse si la venta se realizara a cinco personas diferentes. "No es lo mismo venderle cinco viviendas a cinco familias, que a un único comprador", explican. Por ello, consideran que la ley debería matizar ese supuesto, ya que lo deja abierto a intervenir cualquier operación aunque los futuros propietarios sean particulares con derecho a adquirir una vivienda pública porque cumplen los requisitos para ello. "Ese supuesto debería aclararse que se aplica cuando la venta sea a un solo tenedor", recalcan.
-Participaciones. Otra de las dudas que genera en el sector notarial es la referencia a que las operaciones se realicen mediante la venta de acciones o participaciones de mercantiles. Un redactado que en casos prácticos generaría fallos porque las ventas de participaciones no se inscriben en ningún registro. Por ejemplo: si una empresa construye un edificio de cinco viviendas y luego vende el 80% de las participaciones a otra, el acuerdo se cierra en una notaría, pero no se inscribiría en ningún registro. Un escenario ante el que el comprador de esas participaciones podría empezar a vender los pisos de uno en uno sin que la Generalitat supiera que la que está realizando la venta es la propia empresa que casi ha adquirido por completo (en un 80%).
-El sector inmobiliario como actividad principal. Respecto a este artículo, la última objeción que guarda en este caso el PSPV, es que limiten el derecho de tanteo al cambio accionarial en mercantiles "cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria", ya que la mayoría de fondos buitre no tienen en su actividad el sector inmobiliario: un gran número detalla que su objeto social es la "inversión en activos".
Ahora bien, el sector inmobiliario, profesores de Derecho Constitucional y también el PSPV preocupa casi más lo que no se encuentra referenciado en la ley, que lo que sí lo está y es demasiado abierto o ambiguo. Un contexto por el que, si sale adelante con el redactado actual, quedaría en manos de la interpretación del conseller que ocupe la cartera de Vivienda en cada mandato.
-Inquilinos. El decreto ley toma como referencia la ley Andalucía y la ordenanza de Barcelona, especialmente en esta última. Sin embargo, en la normativa catalana se especifica que para ejercer el derecho de tanteo y retracto la vivienda debe estar libre de inquilinos. "¿Para qué va a ejercer la Generalitat valenciana ese derecho en un piso que ya está ocupado por alguien que ha adquirido un alquiler social?", trasladan fuentes socialistas. Es decir, ¿por qué debería el Gobierno valenciano ejercer esta potestad para comprar un inmueble y destinarlo a vivienda social si éste ya está ocupado por un inquilino en calidad de alquiler social? -puesto que el derecho de tanteo y retracto se aplica sobre los pisos de VPO-.
Respecto a Barcelona, la Comunitat Valenciana también tiene una diferencia significativa: la Ciudad Condal cuenta con un registro de viviendas vacías, lo que unido al derecho de tanteo y retracto ofrece muchas posibilidades al gobierno municipal. No en vano, en el momento en el que el Ayuntamiento de Barcelona observa que una vivienda lleva mucho tiempo vacía y está en venta por un precio bajo, le da las garantías suficientes al consistorio para comprarla.
-Compras masivas. Uno de los artículos que los socialistas querrían introducir en la ley es que cuando un banco realice ventas de centenares de viviendas tenga que reservar un mínimo a la Generalitat Valenciana. Un añadido que, insisten, en que iría dirigido directamente a "atacar" a los fondos buitre porque evitaría que estos pudieran realizar compras masivas. "Podrían introducir que cuando se produzca ventas de más de 10 viviendas, permitan a la Generalitat elegir el número que estime pertinente de tanteo", describen en el PSPV.
-Socimi. En el sector inmobiliario también consideran que una de las grandes olvidadas de esta ley es la mención a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), que poseen centenares de viviendas y cuyo único objeto social es alquilarlas. En este punto, los socialistas, según reconoció el síndic Mata este martes, consideran que de tramitarse como proyecto de ley podría incluirse en el redactado que las Socimi que coticen en bolsa y que por razones financieras deban vender viviendas lo notifiquen a la Administración valenciana para poder optar a ellas.
-Deudas. La ley tampoco contempla que las viviendas que adquiera la Generalitat deberían estar libres de cargas, y huelga resaltar que en ocasiones las viviendas responden por deudas particulares. Por lo que, los promotores inmobiliarios en numerosas situaciones lo que tienen es una hipoteca.
-Subastas judiciales. Por último, uno de los casos que a los socialistas les gustaría introducir en la ley es que la Generalitat opte a adquirir viviendas en subastas judiciales para adquirir más viviendas, ya que es, según explican, donde se producen las grandes ventas.
Por el momento, todavía queda una semana para que los grupos parlamentarios del Botànic II negocien tramitarla como proyecto de ley para tratar de introducir cambios. Sin embargo, en la formación morada descartan que vayan a producirse modificaciones y los socialistas no confían en que las posturas vayan a cambiar en los próximos días. Eso sí, el síndic del PSPV aseguró este martes que a pesar de que no se hagan cambios, su grupo parlamentario apoyará lo que haga Dalmau. Un escenario que evoca al debate sobre la revocación de senadores que en su día impulsó Podem, pero los socialistas apoyaron por "lealtad institucional".
Mientras, el PPCV advirtió este martes que si no se tramita como proyecto de ley, lo llevará al Tribunal Constitucional; Vox anunció que votaría en contra; y Ciudadanos no avanzó qué hará el próximo miércoles 15 de julio hasta que no se sepa cómo se tramitará la ley.
Con todo, el vicepresidente segundo, Rubén Martínez Dalmau, y la directora general de Coordinación de Vivienda, Adoración Guamán, se reunieron este martes con la consellera de Justicia y Administración Pública, Gabriela Bravo, para "aclarar los procedimientos que se tendrán que llevar a cabo a partir de que se convalide el decreto", explicaron fuentes presentes en el encuentro. "Las comunicaciones electrónicas van a requerir una colaboración con el poder judicial y los operadores jurídicos", clarificaron desde Vivienda para justificar el encuentro, en el que también se debatió sobre el "protocolo antidesahucios y la posibilidad de implantar un turno de oficio para vivienda".
