¿Invertir en inmuebles sin pisar el notario? (II)

VALÈNCIA. En un artículo anterior introdujimos varias alternativas para invertir en el sector inmobiliario sin ninguno de los inconvenientes habituales (comisiones de intermediación, concentración del riesgo, gestión del activo, notario...). Seguimos pensando que los inmuebles son una gran alternativa a la renta fija para la parte intermedia de las carteras, la que debería situarse entre la tesorería (liquidez) y la renta variable (crecimiento). 

Para un inversor, el sector inmobiliario cuenta con palancas de rentabilidad/riesgo ligeramente distintas a la renta fija y con cualidades que hacen al activo algo único. Si anteriormente hablamos de socimis, REITs y ETFs, hoy vamos a hablar de las mejores temáticas de inversión dentro del sector. En otras palabras, cómo invertir en los distintos tipos de negocios inmobiliarios.

Antes de empezar, una idea simple pero importante: invertir con éxito implica comprar algo por menos de lo que vale hoy o por menos de lo que creemos que valdrá mañana. Esa diferencia entre lo que pagamos y lo que obtenemos es el valor. Si compramos algo solamente con la idea de venderlo más caro, esto no es invertir: es especular. Y ahora volvamos al sector inmobiliario… El primer tema es la rehabilitación. No se me ocurre mejor ejemplo de creación de valor en una inversión. Compramos un activo que necesita una rehabilitación por 100. Invertimos 20 en esa rehabilitación, y si los precios de compra y de obra son de mercado, al día siguiente el activo ya no vale 120, sino más: hemos creado valor al devolver el activo a unos estándares de mercado. Este valor no depende de que el ciclo sea alcista o bajista, ni de que el mercado esté caliente. Hemos creado valor de manera activa sin necesidad de espacular, que nos servirá para obtener un beneficio si nada cambia y para protegernos si los precios bajan, ya que nuestro coste es de 120.

La segunda temática básica en el sector es el alquiler. La generación de ingresos por alquiler es casi equivalente al cupón de la renta fija por muchos motivos: el riesgo de crédito, el vencimiento, la sensibilidad a los tipos de interés, y sobre todo la relación inversa entre la rentabilidad por alquiler y la calidad del inquilino, como ocurre con el rating de los bonos.

Ambas temáticas funcionan mucho mejor en combinación: alquilando un inmueble que hemos rehabilitado nos garantizamos dos vías de rentabilidad, la de la actualización y la del alquiler, que es mayor porque la base de coste es menor. Pero, ¿cómo podemos participar de estas dos actividades sin todos los quebraderos de cabeza que conllevan? La primera manera es a través de vehículos de inversión. A través del vehículo, conseguimos con el mismo capital alcanzar distintos activos, consiguiendo mantener intacta la rentabilidad esperada pero reduciendo nuestro riesgo en gran medida. Además, si elegimos bien, normalmente conseguimos acceder oportunidades te hubiera quedado fuera de nuestro alcance.

Y, ¿qué hay dentro de un vehículo de inversión? Un conjunto de activos que requieren una rehabilitación, ya sean edificios, viviendas, locales comerciales, oficinas, hoteles, etc. seleccionados por equipo gestor de primer nivel, que se encargará de todo por nosotros. No sólo eso, normalmente también suelen tener incorporado un grado de apalancamiento óptimo, algo más complejo de conseguir título individual. Estos activos pueden sacarse al mercado, aunque lo normal es mejorar la generación de valor incorporándoles buenos inquilinos con buenos contratos para maximizar su valor de venta.El resultado en términos de rentabilidad suele está entre 8% y un 12% anualizado para activos de calidad. El horizonte temporal es muy similar al de cualquier activo inmobiliario, de varios años. Los hay segmentados geográficamente, por tipo de activo, generalistas, etc. Y los hay en forma de cuentas en participación, pero también de fondo de inversión al uso.

Hemos de mencionar un segmento particular de la rehabilitación y es la parte de activos especiales. Esto es un eufemismo para las viviendas que normalmente proceden de las carteras de los grandes institucionales (bancos y fondos) y que suelen estar en malas condiciones de conservación y/o en estado de ocupación, a lo que se suma una mala fijación de precio. Esto hace que sigan en sus carteras sin llegar al mercado. Esta clase de activo requiere un trabajo mayor, que empieza ya en la fase de identificación de la oportunidad para realizar la oferta. Después necesitan una estrategia de reposesión del inmueble que sea eficiente en coste: un buen precio para vaciar carteras de inmuebles ocupados está en los 7.000 euros por vivienda, teniendo en cuenta que hablamos de edificios completos que acto seguido se van a reformar y a vender, haciendo imposible ocupaciones ilegales posteriores. La rentabilidad de esta clase de activo es, lógicamente, superior: alrededor del 20% neto anualizado para el inversor, durante un ciclo de unos dos años.

Crowdunding y crowdlending

Otra alternativa que empieza a cobrar popularidad es el uso de la financiación participativa, en sus formas de crowdfunding y crowdlending. También son formas de inversión colectiva y también están reguladas, aunque el enfoque es ligeramente distinto. A través de estas plataformas accedemos a una serie de proyectos inmobiliarios, a veces incluso como promotores, pero en general como rehabilitadores y caseros, en los que decidimos en qué y cuánto invertir después de analizar toda la documentación.
Invertir a través de plataformas nos convierte en propietarios directos de los inmuebles concretos en que elijamos invertir, mientras a través de un fondo nos convertimos en propietarios de una cartera completa de inmuebles (siempre en la proporción en la que invirtamos).

Por fin empezamos a ver en España distintas alternativas para participar de este sector, que como siempre aparecen cuando la demanda existe. Y para que exista la demanda, ¿qué necesitamos? cultura financiera. Todos los caminos acaban aquí.

Alejandro Martínez es socio director de inversiones y cofundador de EFE & ENE Multifamily Office

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