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La nueva burbuja inmobiliaria

Vuelve la burbuja, y empieza por los alquileres. València se suma a la lista de grandes ciudades en las que se ha disparado la renta, incluso por encima de la cuota que paga un hipotecado. Las administraciones tratan de ponerle freno... ¿es posible?

12/07/2018 - 

VALÈNCIA.- Adrián y su pareja han vivido desde finales del año 2015 en la calle Caballeros de València, en pleno centro. Al principio, pese a la ubicación privilegiada, pagaban 300 euros mensuales —gastos incluidos— por tratarse de un pequeño bajo reconvertido en vivienda. Pero las cosas cambiaron. No hace mucho, un día de tormenta, fallaron los desagües y se les inundó la casa, y al acabar de achicar el agua pensaron que quizá ya era el momento de mudarse a una vivienda en mejores condiciones. Pero… «¡Caramba con los precios!», exclamaron al consultar los principales portales inmobiliarios.

En paralelo, su humilde vivienda se revalorizaba como por arte de magia. «En 2016 ya nos pidieron los gastos aparte, en 2017 nos lo subieron a 360 más gastos, y este año ya nos pedían 400 más los gastos, unos 450», cuenta Adrián. Su solución fue marcharse, alejarse del centro. «Pensábamos que no nos tocaría estando en un sitio así, pero hasta las viviendas más extrañas han subido de precio», afirma con asombro. En efecto, el caso de Adrián es el de muchísimos vecinos de València que han tenido que mudarse en busca de un alquiler que se adecúe a su capacidad económica.

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Silvia y Mario ocultan sus verdaderos nombres para hablar de su experiencia. «En Castellón no se entiende bien lo que está pasando en València, y no queremos salir como unos pobres desgraciados que no podían pagar su casa», explican con cierto enfado. De alguna manera sienten que han sido expulsados de la ciudad en la que solo han podido vivir un año. Llegaron al Cap i Casal el pasado verano, cuando ella logró un trabajo en la capital. Surfear la ola de los precios ya entonces era toda una aventura. «Trabajo en Castellón, y buscábamos algo cerca de la estación para poder moverme en tren», cuenta él. Lo mejor que encontraron fue un piso junto a la Pantera Rosa «de un pirata que ha dividido una vivienda enorme en cuatro minúsculas para alquilarlas ilegalmente por separado». Les pedían 470 euros mensuales por unos 40 metros cuadrados con una pequeña habitación, salón, cocina y baño. Aceptaron a regañadientes, cansados ya de peinar sin éxito el mercado.

«Pero solo un año después ya lo ha subido a 575 euros. A nosotros nos lo rebajaba algo, pero no estamos dispuestos a pagar más por algo así», explican. La pareja, que lamenta que en València «se paguen esos precios como si fueran normales», tomó una decisión drástica: «Por 450 hemos encontrado un ático en Castellón de 70 metros cuadrados con terraza y plaza de aparcamiento. Se acabó vivir apretados en València».

Por culpa de los guiris... o no

¿Qué ha pasado en la ciudad para que en solo un año se hayan disparado los precios de esta manera? ¿Es el impacto de los pisos turísticos? ¿El incremento de la demanda por la salida de la crisis? Según María Oliver, concejala de Vivienda, se trata de algo peor. «Al principio teníamos la sensación de que era la presión turística la que hacía que las ciudades se vaciaran pero hablando con con representantes de otras ciudades como Zaragoza, de similar tamaño pero con menos presión turística, vemos que no es el problema de fondo. El turismo actúa como potenciador en un escenario que se ha generado realmente con el cambio que se produjo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que permitió bajar los plazos del alquiler de cinco a tres años quitándole una serie de derechos a los inquilinos», relata la dirigente, que urge al Estado, competente en materia de Vivienda, a tomar cartas en el asunto.

Y en un contexto como este, con los arrendadores con más margen de maniobra para subir las rentas y un buen número de viviendas que salen del mercado residencial en busca de las mayores rentabilidades del alquiler turístico, los precios de los alquileres se disparan. «Lo que ocurre es que si la presión turística se ejerce en un barrio, hay un efecto de onda, un traslado de la población del barrio central a la periferia, lo que hace que suba también el precio del alquiler en los barrios periféricos. Y al final el impacto afecta prácticamente a toda la ciudad», indica Oliver. Solo AirBnB, el principal operador de viviendas turísticas de València, ya cuenta con 6.335 alquileres turísticos activos (según los datos que maneja la plataforma AirDNA), unas viviendas que quedan  fuera de la oferta del alquiler residencial y empujan los precios al alza.

La concejala lamenta que «el alquiler considerado asequible, de menos de 600 euros, prácticamente ha desaparecido». «Las cifras de subida de precios llegan al 12% de media en València y hasta el 20% en zonas como el Cabanyal, mientras la media estatal es del 7%. Un dato significativo es que nuestra primera convocatoria de ayudas para el alquiler, de hace tres años, establecía un máximo de 450 euros. Este año hemos tenido que subirla a 600. Y para nosotros es un problema porque contamos con la misma partida presupuestaria, de modo que llegamos a menos gente», lamenta.

Joan también sufre las circunstancias que menciona Oliver: la ausencia de alquileres asequibles en el barrio que le ha acogido durante los últimos años, Campanar. Durante la crisis fue el arrendatario con el que soñaba cualquier propietario: amigo de los dueños del piso, cuidadoso con el inmueble y con vocación de permanencia en el mismo, pagando religiosamente los 450 euros mensuales durante los duros años de la recesión por una vivienda de alrededor de 100 metros cuadrados y tres habitaciones. Pero la recuperación del mercado inmobiliario lo cambió todo.

«De pronto un día me llaman para decirme que han decidido vender el piso. Al principio me lo planteé, pero los números no me daban para más de 160.000 euros, y ellos piden 250.000 en base a la tasación que han hecho», lamenta. Ahora un cartel de ‘se vende’ cuelga de su ventana y una inmobiliaria tiene las llaves de la casa. «Al llegar del trabajo me doy cuenta de que han entrado a verla y no es agradable», explica.

«Creo que, si se aplica correctamente la Ley que impulsó Rajoy y Sánchez apoya, solo entre el 30% y el 40% de los alquileres turísticos podrán continuar»

Para colmo, el nuevo escenario no le ofrece una alternativa de las mismas características: «el barrio está carísimo ahora, no hay nada de nada en la zona por el precio que estaba pagando». En consecuencia, le tocará pagar más, cambiar de lugar o incluso explorar el mercado de la compraventa. «Hay hipotecas por menos dinero que el alquiler, y ya no sé lo que es mejor», lamenta, y agrega que «ni el mercado del alquiler ni el de compraventa tienen sensibilidad con las personas que apuestan por un proyecto de vida en solitario, que pagan proporcionalmente mucho más».

La inmobiliaria Primer Grupo, que opera tanto en el mercado del alquiler como en el de la compraventa, posee una visión completa del cruce que se ha producido entre ambos mercados. «Hoy en día es más barato hipotecar. La gente está saltando a la compra porque con los hasta 800 euros que ya se piden por una vivienda se pueden cubrir hipotecas importantes, de más de 160.000 euros. La reflexión que gana es la de: «compro, es mi vivienda, y pago menos», explica su presidente, Pedro Martínez.

El empresario, no obstante, interpreta que la nueva ley que impulsaba el Gobierno de Mariano Rajoy para regular el alquiler, con la que ahora se encuentra Pedro Sánchez, sí contribuirá a rebajar los precios. Según explica, son tres las modalidades de alquiler existentes en el país: el de vivienda habitual, que es un contrato de hasta tres años; el de temporada, para periodos de varios meses, muy utilizado por los estudiantes; y el alquiler vacacional (por días), que es el que está «eclipsando el mercado».

«Creo que, si se aplica correctamente, con la nueva ley solo entre el 30% y el 40% de los alquileres turísticos podrán continuar. El resto deberá volver al mercado del alquiler habitual o de temporada, de cumplirse los requisitos anunciados, como restringir los apartamentos turísticos en las fincas con residentes. Y esto hará que se suavicen los precios», considera.

¿Derecho o negocio?

Pero el escenario actual es otro. «De 2016 a 2018 hay zonas de València en las que el alquiler ha subido entre un 10% y un 25%. En Patraix se alquilaba por 500 o 550 euros y actualmente estamos en 750. En general ha sido en todos los barrios. Sobre todo en el centro y las zonas cercanas y en los entornos de las universidades», cuenta Martínez, que explica que estos precios son «un caramelo» para los inversores. «Los tipos de interés todavía están baratos, el ahorro es cero en el banco, en algunos sitios es incluso negativo, y aunque no lo parezca en España hay mucha gente con ahorros que quieren sacarle rentabilidad a su dinero. Comprar una vivienda y ponerla en alquiler, con la fórmula que sea, es una muy buena opción. La rentabilidad bruta es de entre el 6% y el 10%», cifra el empresario.

El Ayuntamiento, por contra, alerta de los «peligros» de esta tendencia, en particular cuando ocurre con edificios completos que se convierten en alquileres de una renta muy superior a la de su entorno. «En los portales inmobiliarios te encuentras a la venta edificios enteros de València con personas dentro. Y no son ni uno, ni dos, ni tres. Cuando en una ciudad hay una oferta significativa de este tipo es cuando detectas que los fondos de inversión se están moviendo hacia ese mercado, y esto sí es muy peligroso. Creemos que los particulares son arrastrados por empresarios que están convirtiendo viviendas en turismo, y cabe recordar que la vivienda es también un derecho», afirma María Oliver, que aboga por «determinar áreas especialmente tensionadas en las que actuar sobre el precio del alquiler». «Se está haciendo en otras ciudades, y pensamos que es una medida que no afectaría tanto al alquiler de particulares sino al alquiler de empresas y fondos», sostiene.

Grupo Vértice, una de las empresas especializadas en la compra de edificios para su remodelación y lanzamiento en el mercado del alquiler, defiende su modelo. «Recibimos críticas por cuestiones como que contribuimos a la gentrificación al revalorizar los inmuebles, pero al respecto cabe subrayar que la mayoría de los edificios en los que entramos se encuentran en muy malas condiciones, de modo que nuestra labor es de rehabilitación de la ciudad», argumentan.

«La caída del alquiler asequible en la Comunitat Valenciana es de un 82% en solo cuatro años, pasando de 12.705 viviendas a 2.232»

Una buena herramienta de la administración para incidir en los precios es la vivienda pública, una cuestión que está tratando de abordar la nueva Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl (EVHa) —el ente al que ha mutado el antiguo Eige—. Pero tanto en la Comunitat como en el resto del país la vivienda pública se encuentra en clara desventaja frente al mercado libre. «En España el parque público de vivienda es del 2,5%, cuando en países como Suecia o Francia están en el 19% y el 16%, respectivamente. Nos queda muchísimo por hacer», afirma al respecto Helena Beunza, directora general de la entidad, que está concluyendo edificios inacabados y va a iniciar la construcción de nuevas fincas en suelos públicos para incrementar la oferta residencial pública «por debajo de los precios de mercado».

La dirección general de Vivienda de la Generalitat, por su parte, alerta de que el fenómeno de la subida de los alquileres que experimenta València también se está produciendo en el conjunto de la autonomía. Según explica la directora general, Rebeca Torró, «la caída del alquiler asequible en la autonomía es de un 82% en solo cuatro años, pasando de 12.705 viviendas a 2.232». «En el mismo periodo, el número de viviendas disponibles a precios por encima de los 600 euros ha crecido un 19%», subraya, y advierte de que tal circunstancia «podría hacer que las ayudas previstas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 vean la luz cortas de presupuesto».

Un reciente informe elaborado por el departamento alertaba de que el crecimiento de los precios del alquiler en la Comunitat Valenciana ha sido de un 10% en el último año y de un 27% en los últimos tres años, un incremento superior al del conjunto de España (de un 9% en el último año y un 20% en los últimos tres ejercicios). Además, Torró avisa de que se ha reducido la oferta de forma significativa.

«Entre mayo de 2014 y marzo de 2018 la oferta de viviendas en alquiler en los principales portales inmobiliarios se ha reducido a menos de la mitad: un 59% en Fotocasa, un 58% en Idealista y, respectivamente, un 77% y un 78% en EnAlquiler.com y Pisos.com», indica la dirigente, que agrega que «la consecuencia más grave de este fenómeno es que la reducción de la oferta de viviendas en alquiler afecta casi exclusivamente a los tramos de precios asequibles».  

* Este artículo se publico originalmente en el número 48 de la revista Plaza 

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