Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El desequilibrio entre oferta y demanda de obra nueva en València se agudiza. Desde hace tiempo, el sector inmobiliario valenciano viene advirtiendo de la falta de nuevo producto por la escasez de suelo disponible y las trabas burocráticas, pero ahora se añade la inestable coyuntura económica. Un escenario que no ha favorecido la reactivación de la construcción residencial en la plaza valenciana. Es más, muchos proyectos que iban a lanzarse se han pospuesto a la espera de mayores certezas en el mercado y una estabilización de los costes de la construcción, lo que ha provocado una contracción mayor en la oferta y una subida de precios de hasta un 15%.
Así lo pone de manifiesto el informe elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) sobre el mercado inmobiliario valenciano en el primer trimestre de 2022, que refleja el fuerte desajuste entre oferta y demanda en la ciudad y su impacto en el precio de la vivienda. Lo cierto es que el último informe del Observatorio ya advertía de que València se estaba quedando sin obra nueva al descender un 50% el número de promociones en solo dos años, pero ahora el escenario empeora, pese a que la demanda sigue muy activa.
Según refleja el documento, se ha pasado de 99 promociones en el cap i casal en el primer trimestre de 2021 "a solo 61" en el mismo periodo de 2022, lo que supone "una reducción nunca vista en tan poco tiempo", subraya el informe. Pero, además, señala que el volumen de ventas "continúa elevado", lo que también está influyendo en la disminución de la oferta disponible. Y es que, a las causas históricas como la falta de suelo o los dilatados tiempos de la administración para conceder una licencia de obra, se suma ahora el tsunami económico mundial.
"Esta situación de inestabilidad, con un encarecimiento sobrevenido en los costes de construcción, añadido a la falta de suelo y la inseguridad que provoca la tramitación administrativa de nuevas promociones han provocado la reducción de la oferta en un 48% en un año", señala Fernando Cos-Gayón, director del Observatorio de la Vivienda de la UPV. Respecto al último trimestre de 2021, las nuevas promociones en la ciudad se han reducido un 29%.
En este sentido, explica que el aumento del coste de los materiales, algunos de los cuales han subido hasta un 100%, sumado al colapso de la fabricación, la escalada energética y la invasión de Ucrania están condicionando la producción de nuevos productos por la incertidumbre que existe. "Este contexto ha provocado que proyectos de obra nueva que se iban a lanzar sufran una ralentización en su salida", apunta. La explicación es que muchos promotores han comprobado como sus márgenes se han estrechado o incluso no les salen los números por los sobrecostes derivados de esta coyuntura inflacionista, por lo que prefieren esperar unos meses más hasta que se suavice la situación, un escenario que contemplan para verano.
"Es inviable meterse en un proyecto sabiendo que vas a pérdidas o si tienes dificultades para cerrar los presupuestos. Por eso, al final se va a tener que repercutir esas subidas en el precio final, como ya pasa en otros sectores. No puede ser de otra manera", comenta. Y es que no solo se han incrementado el valor de los materiales, también el coste del suelo. De hecho, alguna promoción que se había lanzado, finalmente se ha decidido retirar del mercado de momento y devolver las reservas a los clientes. "Y si no salen nuevas promociones en los pocos suelos que hay en la ciudad se contrae aún más la oferta y la demanda, que está muy activa, tiene menos producto", apostilla Cos-Gayón.
En el área metropolitana, que en los últimos meses registraba un importante crecimiento por el desplazamiento tanto de la demanda como de la oferta, también acusa un freno en el número de promociones. El diagnóstico y las causas son las mismas: hay una posición de espera para ver cómo se comporta el mercado. De esta forma, en comparación con el primer trimestre de 2021 se registra una disminución del 35% del número de iniciativas residenciales, mientras que el descenso es del 41% si se compara con los últimos tres meses de 2021, según el informe del Observatorio de la Vivienda de la UPV.
Una situación que ya ha provocado que algunas de las viviendas que están saliendo ahora al mercado sean más caras. "De manera directa, esta situación ha tensionado los precios al alza en València de hasta un 15% más respecto a hace un año", resalta el informe. Al respecto, Cos-Gayón puntualiza que se trata de subidas en las nuevas promociones para afrontar los incrementos en el coste de la construcción, pero que en ningún caso afecta a viviendas antiguas y que ya estaban en comercialización.
De esta forma, el valor medio de una vivienda de obra nueva se sitúa ya en los 2.546 euros por metro cuadrado en la ciudad, frente a los 2.357 euros por metro cuadrado del último trimestre de 2021, un 8% más, y los 2.206 euros por metro cuadrado que costaba hace un año. Sin embargo, la subida no solo se registra en la Capital del Turia, sino que se extiende también a los municipios del área metropolitana.
En concreto, en el caso de l'Horta Nord, el precio medio de la vivienda, aunque bajó con respecto al primer trimestre del 2021 un 6%, en este momento muestra un incremento del 2% en comparación con los últimos meses de 2021 hasta situarse en los 1.690 euros por metro cuadrado. En cambio, en l'Horta Oest ha subido un 13% con respecto al primer trimestre de 2021y un 12% en comparación con el trimestre anterior y se sitúa en los 1.690 euros por metro cuadrado. Por su parte en l'Horta Sud se ha elevado su precio medio en un 19% respecto al primer trimestre de 2021 y en un 16% respecto al último periodo del pasado año hasta los 1.471 euros por metro cuadrado, según el informe.
"Los precios de las materias primas creemos que ya se están estabilizando y las empresas empezarán a tomar posiciones", señala el director de la Cátedra. En este sentido, el informe apunta que "el acusado desequilibrio entre oferta y demanda" sumado a "la delicada situación actual de los costes de construcción provocará que en los próximos meses se siga "empujando los precios al alza durante todo este año, pues tanto la demanda de vivienda de obra nueva para vivir como para invertir, tienen fundamentales que recomiendan la compra".
De esta forma, Cos-Gayón considera que los costes de la construcción tenderán a contenerse antes del verano, por lo que muchos de esos proyectos que se han quedado en stand by irán saliendo poco a poco. Con todo, cree que el sector inmobiliario residencial se enfrentará este 2022 a la paradoja de lidiar con una alta demanda, suficiente en sí misma para justificar un ajustado proyecto, pero también a "unas incertidumbres que están generando unas esperas en la toma de decisiones empresariales que pueden condicionar todavía más un escenario de alarmante escasez de vivienda y la consiguiente escalada de precios".
