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La falta de suelo y la parálisis administrativa reducen la oferta un 50% en dos años

València se queda sin obra nueva

Foto: EDUARDO MANZANA
27/01/2022 - 

VALÈNCIA. València se está quedando sin obra nueva. Cada año van descendiendo las promociones que se lanzan en la ciudad en comparación con otros puntos de su área metropolitana en donde las grúas van tomando posiciones. Solo en los dos últimos años, la oferta de vivienda nueva ha menguado cerca de un 50% en la Capital del Turia y para este año las previsiones de crecimiento no son nada halagüeñas. La falta suelo y los dilatados tiempos de la administración para conceder una licencia de obra están llevando a inversores y promotores a lanzar proyectos fuera del cap i casal. El problema no es nuevo, pero se está aguzando y las consecuencias son cada vez más evidentes: los precios van al alza y en zonas como Extramurs o Campanar ya han aumentado un 40%. 

Así lo pone de manifiesto el informe elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), que analiza el mercado inmobiliario valenciano en el cuarto trimestre de 2021, y que refleja cómo el área metropolitana está captando la atención de la demanda y la obra nueva. "El hecho de que la oferta de nueva vivienda se reduzca en dos años casi un 50% es algo a considerar e intentar remediar cuanto antes", advirtió Fernando Cos-Gayón, director del Observatorio de la Vivienda de la UPV, durante la presentación del documento.

Ya a mediados del pasado año, la Cátedra Observatorio de la Vivienda alertaba de la falta de bolsas de suelo en València. En su anterior informe, avisaba de que la oferta de obra nueva se había reducido un tercio, un problema que llevan años evidenciando los promotores. De hecho, la mayoría de promociones que hay ahora en marcha son anteriores y se limitan a cuatro zonas en la ciudad: Malilla, Patraix, Quatre Carreres y Morerasdonde quedaron terrenos urbanizables parados tras la crisis de 2008. Lo cierto es que quedan algunas parcelas de menor tamaño repartidas por la ciudad, pero no son atractivas para los promotores ni suficientes para atender la actual demanda.

Antonio Olmedo, presidente de la Cátedra, recordaba que los grandes desarrollos urbanísticos que tiene la ciudad -como son el PAI del Grao, el de Benimaclet o Parc Central- siguen parados y sin visos de ponerse en marcha en el corto plazo. "Esto provoca una gran inseguridad jurídica y la administración municipal no lo ve un problema. Debemos preguntarnos qué modelo de ciudad queremos porque es una situación preocupante", subrayó. 

Fernando Cos-Gayón y Antonio Olmedo

"Las causas de esta falta de promociones inmobiliarias nuevas son varias. En primer lugar, la falta de suelo, sobre todo para edificios de más de 40 viviendas. Cada vez es más complicado encontrar suelo urbano para promociones medias y grandes de entre 50 viviendas, lo que está provocando, además, que el precio de esos solares suba, por la misma dinámica de oferta y demanda", explicó Cos-Gayón. 

De acuerdo con el informe, mientras la oferta de viviendas nuevas en el tercer trimestre de 2019 alcanzaba las 780 unidades en València, en el cuarto trimestre de 2021 descendió hasta las 400, con una caída progresiva cada trimestre. Un descenso que no obedecía a la falta de demanda, sino a la escasez de suelo y "las trabas administrativas" en la concesión de licencias. Esta tendencia ha provocado un efecto rebote en los precios. A menor oferta e igual demanda, precios al alza. 

De esta forma, si en el tercer trimestre de 2019 el valor medio de un inmueble en la ciudad se situaba en los 1.890 euros por metro cuadro, en los últimos tres meses del año pasado, el valor medio rozaba los 2.300 euros por metro cuadrado. Y las previsiones de la Cátedra para este 2022 auguran subidas de entre un 2,3% y un 2,2% en los próximos trimestres. 

Retrasos en las licencias de hasta 18 meses

"Esta ausencia de oferta de obra nueva en varios distritos de la ciudad de València comienza a provocar situaciones como las de Extramurs o Campanar, donde el precio medio crece en el entorno de un 40%. Hay menos viviendas de obra nueva a la venta y las disponibles están elevando significativamente su precio", incidió el director de la Cátedra. De hecho, según sus datos, en la mayoría de distritos el precio ha subido en los últimos meses registrando los valores más elevados Ciutat Vella, Eixample, Algirós, Extramurs y Campanar con viviendas de entre 4.000 y 5.000 euros por metro cuadrado.  

El otro gran problema que los expertos pusieron encima de la mesa fueron los dilatados plazos administrativos existentes y que suponen un verdadero quebradero de cabeza para los inversores. Para conseguir una licencia de obra en la ciudad se tarda de media cerca de 18 meses, frente a los dos meses que cuestan los trámites en localidades valencianas como Torrent. Y es que, pese al decreto que aprobó el Consell para agilizar el trámite a través de entidades colaboradoras ECUV, parece que el embudo persiste y solo conseguir que a un proyecto se le asigne un técnico municipal cuesta seis meses.

Estas demoras también han propiciado que grandes compañías miren más allá de la ciudad para poner en marcha sus promociones porque para muchos ese año y medio de espera para conseguir el permiso dificulta la viabilidad de sus proyectos. "Es urgente abordar mecanismos más eficaces para la gestión de las licencias urbanísticas a fin de generar mayor seguridad en la inversión que supone un proyecto inmobiliario", subrayaron los expertos. 

Tirón del área metropolitana de València

Esta situación ha acrecentado, además, el interés de la demanda por zonas cercanas a la ciudad, con buenas conexiones y en donde los precios son más asequibles. Vivir en el centro ya no es una prioridad. De hecho, ya en pandemia el mercado inmobiliario valenciano detectó un fuerte interés por zonas del área metropolitana de València. Por aquel entonces, este desplazamiento estuvo motivado por el auge de las viviendas unifamiliares, pero ahora también se atisba una latente atracción hacia las viviendas plurifamiliares. Esta inclinación, sumada a que no hay oportunidades en la ciudad, también ha llevado a los promotores a impulsar proyectos en el cinturón de València. Un tirón que irá en aumento. 

Así, en los últimos dos últimos trimestres del pasado año, mientras en València la obra nueva de pisos iba en retroceso, en zonas como l'Horta Nord se incrementaba el número de unidades disponibles hasta las 106; mientras que en l'Horta Oest eran 145 y en l'Horta Sud, 108. Más evidente ha sido el crecimiento de la vivienda unifamiliar con 29 promociones en marcha en el Camp del Túria; 6 en l'Horta Nord; 5 en l'Horta Oest y 2 en la zona más al sur. Unos desarrollos que, además, cuentan con precios más bajos que en el cap i casal: 1.700 euros por metro cuadrado como máximo en vivienda plurifamiliar frente a los 2.300 de media en València y 1.900 euros en el caso de la unifamiliar. 

Asimismo, el informe apunta al auge del Built to Rent, es decir, construir para alquilar, como otra causa del drástico descenso del parque inmobiliario nuevo en València. Este modelo inmobiliario se ha consolidado y acaparará parte del poco suelo existente, disminuyendo, aún más, la oferta, según los expertos, que urgen a la Administración a buscar soluciones. "Hay interés por invertir en residencial, en todas sus modalidades, pero es necesario actuar en la ciudad para que la escasez de suelo no genere unas subidas de precio que provocarían un grave desequilibrio entre oferta y demanda", recalcaron. De lo contrario, la oferta nueva en València se resentirá por completo.

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