La vivienda en València: hacia la estabilización de precios y ventas pero con escasez de suelo 

VALÈNCIA. El mercado de la vivienda en València protagoniza una tendencia positiva en cuanto a número de viviendas vendidas de obra nueva y con ligeros incrementos en la evolución del precio. Un crecimiento al alza y sostenido que se ha mantenido a lo largo de todo el ejercicio 2019, pero ¿hasta cuándo durará? Con el fin de despejar esta incógnita la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV ha elaborado un minucioso estudio que analiza la situación actual del sector en la ciudad con una proyección de su evolución a un año, unas previsiones positivas que arrojan un escenario de estabilización sólida de los precios y ventas, pero advierte de un riesgo: la falta de suelo disponible.

Este Observatorio nace con el patrocinio de la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova), Porcelanosa, White Investing, Vialterra Infraestructuras y Olivares Consultores y el objetivo de analizar el mercado valenciano para detectar posibles desequilibrios entre la oferta y demanda en la vivienda. Dirigido por el doctor Fernando Cos-Gayón López junto al investigador responsable de Big Data, Ángel Martín, el estudio utiliza datos recopilados de diferentes fuentes oficiales y diferentes metodologías como el machine learning y big data. 

El informe pone el foco en la oferta y la demanda para evidenciar la inexistencia de una sobreoferta en la ciudad, sino una concentración de obra nueva tras varios años de paralización. "La cuestión es que ha salido todo a la vez y de no haber nada, en prácticamente tres años vamos a ver un cambio radical en la ciudad", explica el director del Observatorio. Eso sí, el dinamismo en la actividad promotora podría decaer ante la escasez de suelo en la ciudad. "En cuatro años nos quedaremos sin suelo disponible y eso no es bueno para el precio de la vivienda", alerta. Un factor que, según remarca el documento, será determinante a medio plazo para acotar el tamaño de la oferta, lo que podría volver a tensionar los precios al alza. "El gran reto es que se forme un gobierno que ponga en marcha políticas y programas en materia de vivienda", recalca.

No es casualidad que, ante este escenario, muchas promotoras se hayan decantado por iniciar proyectos en localidades próximas a la ciudad, aunque, según explica el director del Observatorio, lo más conveniente sería una expansión de la ciudad por su área metropolitana. "Lo normal es que la ciudad siga creciendo porque es absurdo que haya una muralla invisible. No se puede poner puertas al campo porque eso irá en contra de la propia vida de la ciudad", advierte Cos-Gayón.

¿Cómo es la oferta en la ciudad?

Con unas nuevas exigencias del Código Técnico de Edificación, el producto que sale al mercado ofrece unas mejores prestaciones en materia de eficiencia energética, apuntando a la sostenibilidad y respeto por el medio ambiente. Principalmente, la obra nueva se centra en barrios donde las compañías compraron suelos antes de la crisis que no llegaron a desarrollar. Es ahí donde se puede apreciar un paisaje tomado por las grúas que, en cambio, en zonas más consolidadas como el centro de València es completamente distinto con una falta de proyectos que condiciona los precios.

Así, en Ciutat Vella el 60% de los nuevos inmuebles cuentan con una única habitación y elevan el metro cuadrado hasta rozar los 4.000 euros frente a otras zonas como Cuatre Carreres donde la mayoría son de hasta tres dormitorios con un precio medio de 2.500 euros por metro cuadrado, mismas características y valores que Patraix o Campanar.   

Una de las particulares del informe es que liga el precio del inmueble a la renta disponible y, de este modo, establece la carga que supone la cuota de la hipoteca sobre el neto mensual de la unidad familiar. El objetivo es demostrar que el alto precio de los alquileres supera en todos los barrios de la ciudad la cuota hipotecaria de vivienda nueva. Aunque Cos-Gayón reconoce que el principal problema en la compra de un inmueble es la primera entrada de 30.000 euros que en el caso de los jóvenes es muy difícil hacer frente por su escasa capacidad de ahorro y solo es posible en caso de contar con apoyo del entorno.  

Built to Rent, la nueva tendencia de los inversores

Pese a los visos de ralentización de la economía o las incertidumbres mundiales provocadas por las tensiones comerciales de EEUU con China y Europa o el Brexit, el informe percibe "atisbos de esperanza que podrían desactivar esas amenazas, pudiendo tornarlas acicates de crecimiento". En este sentido, Cos-Gayón apunta que los inversores siguen interesados en España como polo de atracción, especialmente en un mercado como el inmobiliario. 

"A día de hoy la inversión inmobiliaria es muy atractiva. A la Bolsa sí que le afectan estos movimientos, pero aquí en España hay carencias importante en viviendas de alquiler y los fondos lo tienen claro: están iniciando la construcción de edificios para alquilar, built to rent. Son fondos que compraron muy barato en la crisis y, por tanto, su margen de beneficio les da para soportar las incertidumbres y no van a salir corriendo", asegura. Un activo que, además, aumenta la oferta de vivienda de este tipo, lo que relajará los precios.

"El built to rent será bueno para que haya más oferta y puedan bajar los precios. Esto era muy habitual en Francia. Es más interesante para muchos porque los jóvenes, por ejemplo, no pueden embarcarse en la aventura de una hipoteca porque no tienen las posibilidades de pagar la primera entrada de unos 30.000 euros", afirma.

En el caso del Brexit, puntualiza que su incidencia en el mercado inmobiliario dependerá de las condiciones que se pacten. "Si se garantizan la prestación de servicios no creo que los británicos vayan a dejar de venir a disfrutar de 300 días de sol cuando allí tienen 30", sostiene. A nivel nacional, las elecciones y la formación de Gobierno determinarán el corto plazo, con un probable escenario de estabilidad tras tantos meses de incertidumbre.

Estancamiento vs estabilidad

En cuanto al número de hipotecas en València, el informe refleja que durante entre 2005-2007 se concedieron hasta 25.000 al año, una situación que en los últimos años se ha desplomado hasta registrar el mínimo (2.500) entre 2013-2014. Desde entonces la curva se ha mantenido estable, aunque con picos puntuales, pero que se mantienen firmes desde este año y continuarán el próximo 2020 con unas 5.000 hipotecas. Una situación similar registra el número de viviendas de obra nueva que tras alcanzar su máximo en 2007 con 4.500 inmuebles al año, el Observatorio prevé que el equilibrio se establezca en las 1000 unidades el próximo ejercicio.

En cuanto a las predicciones de nueva vivienda y precio la estimación son ligeras correcciones derivadas de cualquier eventualidad que podría condicionar el mercado. En concreto, el precio podría caer un 1%, mientras que la contracción de la vivienda nueva registraría un leve descenso del 2%. Será, por tanto, un año estable en ventas y precios.

Con todo, se desprende que el sector inmobiliario está entrando en una sólida estabilización. "Estabilización no es sinónimo de estancamiento, sino de llegar a un punto de equilibrio. Que en un momento dado haya una bajada es bueno. Un mercado no tiene que estar permanentemente creciendo sus precios para que sea sostenible, es más, no lo es. Estas subidas de producen en zonas que no tenían valor y empiezan a adquirirlo, pero en un ciudad consolidada y centrada no es previsible que haya ni grandes subidas ni bajadas", recalca.

De este modo, el informe del Observatorio concluye que los datos fundamentales asociados al ciclo inmobiliario no presentan signos que alteren la actual coyuntura, debido a los precios de los alquileres y los bajos tipos de interés. Sin embargo, apunta a la necesidad de incorporar fórmulas de financiación puente para las cantidades que no se subrogan del préstamo promotor, y que son una de las principales barreras que llevan a la opción de alquiler a muchos compradores vocacionales.