Luz verde al plan urbanístico del Cabanyal siete años después de tumbar el proyecto de Barberá

VALÈNCIA. Una de las primeras promesas que hizo el bloque de izquierdas antes de las elecciones de 2015 fue paralizar el plan de la ex alcaldesa del PP, Rita Barberá, de prolongar la avenida de Blasco Ibáñez por encima de parte del barrio del Cabanyal y emprender un nuevo plan urbanístico para proteger el patrimonio de esta parte de la fachada marítima. Un compromiso que se ha hecho de rogar, pero que tras siete años, el gobierno municipal conformado por PSPV y Compromís ha logrado sacar adelante. 

La comisión de Desarrollo Urbano dio luz verde este lunes al nuevo Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (PEC) -este jueves lo hará el pleno municipal-, que contempla restricciones para la implantación de pisos turísticos por manzana, incorpora la edificación terciaria de una torre de 15 plantas en Eugenia Viñes, junto a La Marina de València, y ofrece soluciones habitacionales para los residentes de los Bloques Portuarios.

El proyecto, cuyo horizonte de ejecución es de 15 años, aumenta en 64.000 metros cuadrados las zonas verdes del barrio, lo que supone un incremento del 47%; contempla reservas de suelo para aparcamientos en altura con una capacidad aproximada para 900 plazas; define nuevos suelos residenciales y prevé hasta 1.150 viviendas de las cuales 700 serán de promoción pública preferiblemente para alquiler asequible. También consta de un registro de bienes protegidos del barrio muy amplio, un total de 1.600. 

Toda una serie de aspectos a los que tendrá que dar el visto bueno ahora la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat para que el consistorio pueda finalmente aprobar el PEC definitivamente -ahora lo hace de manera provisional- antes de que termine el primer trimestre del año y se convoquen las elecciones municipales del 28 de mayo. 

Siete años a rastras

La complejidad de la elaboración de un amplio plan urbanístico de estas características, los numerosos estadios administrativos que requiere su aprobación y la controversia generada por algunos de los puntos clave han sido algunas de las cuestiones que han demorado más de lo deseable el proyecto impulsado desde el área de Urbanismo que dirige la socialista Sandra Gómez -el pasado mandato, su compañero Vicent Sarrià-.

Un mes después de llegar al gobierno municipal, las tres fuerzas de izquierda -en la legislatura pasada Podem formaba parte del Govern de La Nau-, iniciaron el procedimiento para desistir del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Cabanyal (Pepri) que había diseñado el anterior ejecutivo. Aquella iniciativa, apoyada también por Ciudadanos, supuso la primera piedra para la derogación del proyecto que preveía la ampliación de Blasco Ibáñez hasta el mar. El verano siguiente, la Generalitat Valenciana concluiría el proceso derogando el plan.

A partir de entonces, Urbanismo se puso manos a la obra para alumbrar un renovado proyecto para el barrio marítimo, degradado tras años de ostracismo y expropiaciones por parte de la administración. El entonces edil del ramo, el socialista Vicent Sarrià, presentó una versión preliminar a los vecinos en 2017, pero no fue hasta 2018 cuando la Junta de Gobierno Local que encabeza Joan Ribó la aprobó para empezar su tramitación administrativa. Dos procesos de alegaciones después y tras decenas de conversaciones a diferentes bandas para conjugar múltiples intereses, el plan llegó a la Conselleria de Cultura para dar sus últimos pasos.

A su vez, también debían resolverse nuevos pasos administrativos. Después de su tránsito por Campanar, el expediente volvió al consistorio, y la concejalía revisó las indicaciones y objeciones de la Conselleria para adaptar el plan. Este lunes la comisión de Desarrollo Urbano dio el primer 'ok' al PEC y el jueves lo hará el pleno municipal. Acto seguido, el Cap i Casal remitirá toda la documentación a la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat Valenciana, donde deberá validarse para que el Ayuntamiento pueda dar la luz verde definitiva previa a su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV). Solo entonces entrará en vigor el nuevo planeamiento.

Terciario hotelero

El PEC ha sufrido diferentes modificaciones a lo largo de su tramitación como consecuencia de alegaciones y reclamaciones vecinales, pero otras permanecen intactas pese a las quejas y objeciones. En este caso se encontraría una parcela de terciario hotelero proyectado en la frontera del barrio con La Marina, en Eugenia Viñes, que Gómez resaltó que también sería compatible con oficinas. Una edificación de 15 alturas que serán, eso sí, la excepción, puesto que no se permitirán en zona protegida más de dos o tres alturas. 

La probabilidad de instalar un edificio -en su día se hablaba tan solo de que este fuera un hotel- de 15 alturas generó no pocas críticas desde gran parte de las entidades vecinales al considerar que tendría un efecto considerable en la fotografía del barrio, marcado por edificaciones de baja altura, y también porque potencia la turistificación.

Pero más allá del debate sobre el modelo de barrio, también la Demarcación de Costas, dependiente del Ministerio de Transición Ecológica, puso pegas a la implantación de la edificación hotelera porque su volumen contravendría la normativa de Costas, que obliga a que los volúmenes se distribuyan "de modo homogéneo atendiendo al entorno", por lo que instaba a plantear el hotel en "una disposición y altura" armónicas y "sin romper la perspectiva litoral".

La cuestión no era baladí. De hecho, Urbanismo rechazó de plano la objeción de la Demarcación sin llegar a ningún acuerdo. Incluso, en la contestación a las alegaciones el equipo redactor del PEC cargó duramente contra Costas y le acusó de "una invasión competencial inadmisible" en las funciones que son atribuidas al Ayuntamiento. En el consistorio defendían que el edificio hotelero se encontraba en un extremo del barrio y en la zona más alejada del núcleo residencial. Además, serviría para, con las plusvalías esperadas de 8 millones de euros, financiar parte del plan. Finalmente, el proyecto recoge una parcela terciaria compatible con el uso hotelero. 

Un 10% de pisos turísticos por manzana

Otra de las cuestiones que debía dilucidar el PEC era el porcentaje que se reservaría para las viviendas de uso turístico por manzana. En un principio, el PEC fijaba tres zonas diferenciadas de restricciones: por un lado, la parte interna del barrio, delimitada entre la calle Dr. Lluch y Serrería, donde la cantidad de pisos turísticos podría alcanzar el 10% por manzana; por otro, la zona entre la calle Dr. Lluch y el paseo marítimo, donde la limitación se elevaría al 30% por manzana; y por último, el PAI de Eugenia Viñes, que tendría una restricción del 40% por manzana.

Pero la presión de las diferente asociaciones vecinales acabó reconduciendo la postura de Urbanismo. De manera que finalmente todas las áreas tendrán una limitación del 10% por manzana a este tipo de actividad. Restricción que se suma a la que ya existe para toda la ciudad en las normas urbanísticas del Plan General, según las cuales -simplificando- las viviendas de uso turístico solo se pueden situar en la primera planta o en su defecto en planta baja.

La medida busca proteger a los vecinos de la proliferación de apartamentos turísticos en la ciudad y será una de las regulaciones más severas de toda España. Tanto que la Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas (Avaec) ya advirtió que recurriría en contencioso-administrativo el planeamiento urbanístico por resultar las medidas contempladas "desproporcionadas" y ser "contrarias a la libre competencia". Para la concejal de Urbanismo, Gómez, la limitación del 10% "garantizará la dispersión de estos alojamientos, reduciendo la probabilidad de conflicto o de terciarización de zonas concretas". 

Bloques Portuarios

Por último, el plan debía ofrecer una respuesta definitiva a los Bloques Portuarios, conocidos en el barrio por su especial degradación y okupación al encontrarse fuera de ordenación urbanística desde hace décadas. La solución era compleja, dado que el edificio comprende a unos 90 propietarios privados y otras 77 viviendas públicas repartidas entre la Generalitat, la sociedad pública Plan Cabanyal y el Ayuntamiento de València.

La decisión consistorial, finalmente, pasa por derribar los Bloques, trasladar a los propietarios privados a otro edificio en la calle Astilleros, y reedificar con otra huella los Bloques, que serán propiedad exclusiva de la administración. Los nuevos Bloques constarán de cuatro edificaciones de dos alturas y dejarán espacio para ubicar también huertos urbanos, que sustituirán a los que ahora gestiona la asociación Cabanyal Horta.

Ciudadanos critica "las prisas"

El portavoz de Ciudadanos en el Ayuntamiento de Valencia, Fernando Giner, denunció "las prisas" del equipo de gobierno por llevar a pleno la aprobación del Plan Cabanyal "cuando todavía le quedan pendientes algunas subsanaciones". En concreto, destacó las seis propuestas realizadas por el servicio de Planteamiento, y en particular la vinculada a la protección del patrimonio. "Se le exige a este gobierno que incluya un nuevo apartado en las normas urbanísticas para promover inspecciones pormenorizadas de los elementos a proteger en todos aquellos edificios que no cuenten con una ficha de protección previa. Edificios que este gobierno no ha inspeccionado antes de redactar el plan" criticó el edil.

"Nosotros ya dijimos en su momento que era un completo error no inspeccionar en profundad todos los inmuebles susceptibles de ser protegidos dentro del plan. El hecho de que no sepamos qué edificios tienen elementos a proteger en su interior es una auténtica barbaridad, que ahora vamos a tener que subsanar yendo a inspeccionar según pidan licencias de intervención", concluyó Giner.