Más del 40% de las viviendas de Ciutat Vella están vacías o son residencias ocasionales

VALÈNCIA. Ocho de cada diez viviendas de València son utilizadas como primeras residencias por los vecinos de la ciudad, pero existen otras más de 90.000 que estarían vacías, habitadas de forma ocasional o destinadas a encadenar alquileres de corta duración. Un fenómeno que se intensifica, como es habitual, en los barrios costeros del sur de la capital valenciana como El Perellonet o El Saler, donde son frecuentes los segundos domicilios orientados al descanso estival, pero también en su casco antiguo, ya que más de un 40% de las viviendas de Ciutat Vella no son usadas durante la mayor parte del año como residencia principal.

Así lo reflejan los datos del último Censo de Población y Viviendas publicado hace meses por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que dejan entrever problemáticas como la falta de rehabilitación de las viviendas del distrito más céntrico de València, el acuciante reto de la turistificación o las reticencias de los propietarios a incorporar sus inmuebles al mercado del alquiler tradicional en beneficio del arrendamiento de temporada. Todo ello en un contexto en el que distintos factores adversos azotan al mercado inmobiliario y a quienes tratan de acceder a él.

De hecho, en Ciutat Vella ya existen calles donde es más frecuente encontrar viviendas que no son utilizadas como primer domicilio que inmuebles con vecinos empadronados todo el año. Ocurre así en la sección censal que envuelve las manzanas que quedan enmarcadas entre la Lonja y un tramo de la calle de la Corretgeria, y que están delimitadas por la calle San Vicente Martir a un lado y la d’En Colom al otro. En ese fragmento del barrio de El Mercat, más del 53% de las viviendas familiares, aquellas que según el INE están destinadas a ser habitadas por una o varias personas independientemente de sus vínculos entre ellas, no son primeras residencias.

En este sentido, uno de los principales factores que explicaría este escenario serían las malas condiciones de muchos de los domicilios que están vacíos. “En los cascos históricos se concentra mucha vivienda que ha quedado en una situación compleja para poder ser rehabilitada”, confirma Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València. “Se trata de viviendas que no están ni de lejos en condiciones de estar ocupadas. En Ciutat Vella vemos muchas que están decrépitas, por rehabilitar totalmente, igual que en otros barrios como La Saïdia”, explica para recordar que un piso vacío no siempre es sinónimo de uno habitable.  

Aunque en el último Censo de Población y Viviendas publicado por el INE, con datos de 2021, no se ofrece la distinción entre las residencias vacías y aquellas que están ocupadas de forma ocasional más allá de las cifras totales municipales, en el censo anterior, fechado en 2011 y cuyos datos se incluyeron en la memoria descriptiva del Plan Especial de Protección (PEP) de Ciutat Vella aprobado en 2020, se cifraba en un 35% del total a las viviendas inhabitadas del distrito con una metodología que, eso sí, es distinta de la ahora utilizada por el Instituto Nacional de Estadística. Pese a ello, cabría esperar que muchas de las viviendas de Ciutat Vella que no son primeras residencias siguen estando vacías.

Del mismo modo, Cos-Gayón reconoce que la turistificación que se padece en el núcleo de la capital de la Comunitat Valenciana y en los centros históricos de otras ciudades, y que alcanza ya incluso a los bajos comerciales, no ayuda a impulsar esta rehabilitación. “Paseas por Ciutat Vella y ves cómo en algunos locales ponen viviendas turísticas. En otros más próximos a monumentos de interés sí hay pequeños comercios funcionando. Y entre ellos hay trufados un montón de espacios vacíos donde no hay nada y se debe hacer una intervención”, corrobora.

Para los vecinos de Ciutat Vella, de hecho, la presión turística y la proliferación de apartamentos son dos de los grandes problemas del distrito, y estarían entre las causas más relevantes del entorpecimiento de la vida diaria y de la marcha de algunos vecinos a otras áreas de la ciudad. “La percepción de los residentes es que las molestias, viajeros y quejas a nuestra asociación aumentan de manera proporcional a la cantidad de apartamentos que son irregulares”, asegura el presidente de la asociación de vecinos Amics del Carme, Lluís Mira.

En relación a ello, los últimos datos de la estadística de medición de viviendas turísticas del INE, que se refieren a los apartamentos ofertados en las principales plataformas online en agosto del pasado año, revelan que durante ese mes este tipo de alojamientos suponían el 5% del total de las viviendas del distrito, aunque en algunos puntos, como en la sección censal del barrio de El Mercat anteriormente mencionada, se superaba incluso el 10%. “Que un piso esté oficialmente vacío o sea segunda residencia ya da pie a que se pueda comercializar de forma irregular”, menciona el presidente de Amics del Carme.

Ley de vivienda

Pero además de estas dos grandes razones, que responderían sobre todo a la situación de la vivienda tras la crisis de la covid-19, en los últimos años habría otros factores que podrían haber empeorado este escenario. “Estoy convencido de que ahora el dato es peor”, sostiene Cos-Gayón. Tal y como defiende en el último informe publicado por el Observatorio de la Vivienda de la UPV, la nueva ley estatal al respecto, aprobada en 2023 y cuyos efectos no se habrían reflejado aún por lo tanto en los datos del INE, contribuiría a “expulsar viviendas del mercado tradicional” del alquiler. Según el director de la Cátedra Observatorio, esto se produciría debido “a la imposibilidad de que los propietarios vinculen la cuota a la inflación” y a sus miedos ante “la protección de la okupación”.

“Hemos visto un salto en las viviendas de alquiler de temporada, que no se deben confundir con los pisos turísticos ya que las primeras pueden ser de muchos meses y el alquiler turístico de tan solo varios días. Nosotros decimos que hay 1.300 viviendas en alquiler tradicional en València, que es poquísimo, y 2.100 de temporada que se concentran en once meses, una tendencia habitual para tratar de evitar la ley”, que impone ese máximo para el arrendamiento estacional. Ello, argumenta Cos-Gayón, “seguirá condicionando los precios tensionándolos al alza”.

El Perellonet, lugar de segundas residencias

Por otro lado, y lejos ya de Ciutat Vella, el área de València donde más viviendas no se destinan a la residencia habitual de vecinos empadronados en la ciudad es El Perellonet, en Pobles del Sud, un barrio históricamente asociado a los segundos domicilios que son utilizados sobre todo durante los meses de verano. Allí, hasta el 85% de las viviendas familiares serían residencias ocasionales, de alquiler de corta duración o simplemente estarían vacías, mientras que algo menos de 700 sí serían primeras residencias. A su vez, en El Saler el porcentaje es igualmente muy relevante, con solo un 40% de domicilios principales, por lo que se erige de este modo como la segunda zona de València con el indicador más elevado. En cambio, en El Palmar las viviendas habituales alcanzan el 66%.

No obstante, y aunque históricamente han sido muy pocas las personas empadronadas en estas zonas de la ciudad, Cos-Gayón apunta a que este fenómeno “va a ir cambiando” con el aumento de la esperanza de vida y se sucedan las jubilaciones de la generación del baby boom, lo que permitiría que estas personas “terminen desplazándose a sus segundas residencias y terminen por empadronarse allí”.  “En un futuro este escenario va a evolucionar, pero ahora mismo los datos muestran que hay una primera residencia en la ciudad” y una segunda en estas áreas de Pobles del Sud, concluye el director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV.

Asimismo, otras de las zonas de València que también contarían con una muy alta proporción de viviendas vacías y de residencias ocasionales serían los distritos más próximos al casco histórico, como l’Eixample (29%) y Extramurs (26%), y también en otras pedanías como las de Pobles del Nord (31%). Por barrios, destaca igualmente que esta realidad se reproduzca en determinados puntos de El Cabanyal, en los que se alcanzaría un 40% de domicilios que no son los habituales, así como en ciertas calles de La Malva-rosa próximas al mar. Ello, de nuevo, podría responder a factores como la creciente turistificación y la presencia de viviendas vacías.