La monetización de la vivienda, una solución para mejorar la pensión de jubilación

VALÈNCIA. España es un país de propietarios: tres cuartas partes de los hogares eran viviendas en propiedad a cierre de 2021, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Dicho de otra manera, el 75,2% de los hogares cuentan con un activo que pueden monetizar llegados a edades elevadas mediante una hipoteca inversa con el objetivo de mejorar la pensión, los cuidados derivados de la vejez y, en consecuencia, tener una vida más tranquila y cómoda.

Para tratar todas las derivadas que atañen a las hipotecas inversas, Valencia Plaza organizó un desayuno en colaboración con Santander MAPFRE Hipoteca Inversa que contó con la presencia de Nicolás César Jannone Bellot (director general de Financiación de la Conselleria de Hacienda Economía y Administración Pública), Trinidad Martín-Orozco Santiago (Directora general de Santander MAPFRE Hipoteca Inversa) y Julián Trinchet Romero (Director de negocio banco asegurador de MAPFRE España).

También estuvieron presentes Juan Ángel Lafuente Luengo (Catedrático de Economía Financiera y Contabilidad de la Universidad Jaume I y Autor de la Guía para monetizar la vivienda y mejorar la pensión del centro de investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre), Enrique Devesa (Profesor Titular de Economía Financiera y Actuarial Universitat de València), y Christian Dürr (director general de Ética Patrimonios).

Julián Trinchet, director de negocio asegurador de MAPFRE España fue el encargado de abrir esta mesa de ponentes y lo hizo defendiendo la hipoteca inversa, que definió como un “producto interesantísimo” que permite “desacumular el ahorro que hay en vivienda”, que en el caso de España es incluso más elevado que en otros países de la Unión Europea. Tras esta primera intervención, se procedió a un debate sobre la cultura financiera de la sociedad, clave para una buena planificación económica y para entender los diferentes productos financieros que existen. 

En este sentido, Trinidad Martín-Orozco consideró que la educación financiera en España es, “en general, muy limitada”, lo que provoca que en ocasiones las familias se encuentren con una falta de recursos cuando llegan a la jubilación. “Una buena planificación redunda en  bienestar, tanto en la época de jubilación como en la que estamos generando esos ingresos. Ello permite un mejor control financiero”, añadió la directora general de Santander MAPFRE Hipoteca Inversa, que vio necesario implementar la “planificación financiera en los centros educativos”.

Unas ideas con las que coincidieron en líneas generales el conjunto de la mesa. Por ejemplo, el director general de Financiación, Nicolás César Jannone Bellot, creyó que la asignatura de educación financiera “debería ser algo obligatorio, incluso en etapas iniciales, para generar esa cultura de buenas prácticas”. A ello, Christian Dürr, director general de Ética Patrimonios, sumó la idea de que “cuando antes llegue una generación que venga con el chip cambiado y que sepa que su estabilidad financiera es una autorresponsabilidad hasta el final de su vida, mejor será para toda la sociedad.

En materia más académica, el Catedrático, Juan Ángel Lafuente explicó que, según la Encuesta de Competencias Financieras del Banco de España, la mitad de las personas no entienden qué es el tipo de interés compuesto, mientras que dos tercios de la población no acaban de entender en qué consiste la diversificación de riesgos y una proporción similar con el concepto de inflación. Por ello, apostilló: “Sin duda alguna, falta educación financiera en España”. Por su parte, el profesor, Enrique Devesa, valoró que “todos los esfuerzos que se hagan para mejorar la educación financiera son buenos para la sociedad en general y para la planificación financiera, que es una asignatura pendiente”.

Hipotecas inversas: conceptos y desmentidos

Ya en materia de las hipotecas inversas, Juan Ángel Lafuente criticó que las redes sociales, los trending topic y los comentarios de supuesta gente experta en Internet han llevado a una falsa idea en la sociedad de que el banco se queda con la casa de su cliente, cuando la realidad es que sigue disfrutando de la propiedad. Por ello, Lafuente, junto con Trinidad Martín-Orozco, abordaron este concepto con el objetivo de desmentir los bulos que existen alrededor del mismo y acercar a la ciudadanía sus ventajas y diferencias con respecto a otro tipo de opciones.

En este sentido, Lafuente resumió: “La hipoteca inversa es simplemente una línea de crédito vitalicia en la que la persona va haciendo disposiciones de ese crédito y, a su fallecimiento, se devuelve el crédito con los intereses. La casa es el colateral, la garantía a partir de la que la entidad ofrece la financiación”.

Cuando la persona fallece, hay una deuda pendiente que recae en los herederos, encargados de saldarla:  los herederos tienen 9 meses, sin intereses, para liquidar la deuda y pueden pagarla de una sola vez, recurrir a un préstamo hipotecario para hacerlo o bien vender la propiedad, saldar la deuda y repartir el dinero sobrante entre ellos. En el caso de que la vivienda sea un bien ganancial, la hipoteca inversa dura hasta el fallecimiento de la última persona que cuenta con la propiedad de la casa; mientras que, si una de las dos personas ya ha fallecido, los herederos pueden firmar como hipotecarios no deudores y, por tanto, disfrutar de este producto sobre el valor total de la vivienda

Existen principalmente dos modalidades de hipoteca inversa según cómo se recibe el dinero: todo a la vez o mediante pagos periódicos, que habitualmente suelen ser mensuales. Este producto se puede solicitar a partir de los 65 años y la entidad analiza principalmente la vivienda, que es la garantía de pago de la deuda. Además, es muy importante el hecho de que la propiedad tenga una buena capacidad de venta, ya que la intención del banco no es quedarse con la vivienda, sino recuperar el dinero con intereses, que en el caso de este producto se sitúan en el 5,99%.

Ahora bien, ¿cómo se calcula el dinero que puede recibir cada cliente? Básicamente, Santander Mapfre Hipoteca Inversa, atiende dos factores: esperanza de vida y valor de la vivienda.

Por ahora, esta entidad ha formalizado hipotecas inversas con importes medios de tasación de entorno a los 700.000 euros y con edades de clientes muy altas, alrededor de los 85 años. “Para una persona de 80 años con una casa de unos 400.000 euros, la pensión está en torno a los 1.000 euros”, señaló Trinchet, que matizó que la cuantía final depende de cada cliente y que, por tanto, no es un dato extrapolable a otras situaciones. Por su parte, Martín-Orozco explicó que el producto “tiene más sentido cuando más mayor eres, porque más alto es el importe que recibes”. “Para una persona de 65 años, el valor de la renta va a ser muy bajito, porque tiene mucha esperanza de vida”, añadió.

Tras el fallecimiento del cliente, los herederos se tienen que poner de acuerdo sobre qué hacer con la deuda y la vivienda. La figura que paga el importe pendiente es, en última instancia, la masa hereditaria y en ningún caso el banco puede reclamar sobre el patrimonio personal de los herederos.

Cobertura del riesgo de longevidad y flexibilidad del producto

Hace años, las hipotecas inversas no tenían perfectamente cubierto el riesgo de longevidad, por lo que el cliente se podía quedar sin el préstamo y tener aún necesidad de gastar. La hipoteca Inversa de Santander MAPFRE ofrece la posibilidad de combinar la renta financiera con un seguro de renta vitalicia, lo que permite garantizar al cliente que percibirá dicha cantidad mientras esté en vida.

Por tanto, las ventajas, según los expertos, son elevadas, puesto que el riesgo de longevidad está cubierto al mismo tiempo que una persona puede obtener financiación vitalicia en la etapa de la tercera edad, en la que “el acceso a la financiación es difícil”. A ellas se suma el hecho de que el dinero recibido tiene concepto de deuda, por lo que no tributa al IRPF, lo que ofrece “una ventaja fiscal importante”.

Para Martín-Orozco, se trata de “un producto muy flexible”, puesto que el cliente lo puede cancelar cuando quiera por cualquier motivo con una comisión del 0,5%. “El producto que ofrece Santander MAPFRE es financiero y temporal. La temporalidad se calcula según la esperanza de vida que tiene el cliente; y el valor, según la esperanza de vida y el valor de la vivienda. El valor es constante y el tipo de interés es fijo. El riesgo es puramente financiero”, sintetizó la directora general de Santander MAPFRE Hipoteca Inversa. A ello se suma una renta vitalicia que se puede contratar con MAPFRE y que asume el hecho de que se pueda superar la esperanza de vida calculada. Este producto se puede financiar dentro de la hipoteca inversa y si no acaba entrando en vigor, se devuelve automáticamente toda esa renta que no se ha consumido.

En materia de fiscalidad, y como ya se había comentado de forma anterior, Martín-Orozco aseguró que “el tratamiento fiscal es bastante bueno”, pero recordó que muchas de estas ventajas solamente se pueden tener si la vivienda utilizada para la hipoteca inversa es la habitual, en la que el cliente tiene que haber residido legalmente un mínimo de tres años. De hecho, la entidad no comercializa este producto para viviendas no habituales.

Riesgos limitados y controlados

Sobre los riesgos de este producto financiero, los expertos explicaron que es la entidad financiera la que sufre un mayor número de riesgos pero que, en todo caso, están mayormente limitados y controlados. Uno de ellos, es el ciclo económico: “A igualdad de parámetros, puedes tener la suerte de que la economía vaya bien y el valor de tasación sea mayor que el de otra persona que la pida en un momento de recesión”, señaló Lafuente. A ello, Martín-Orozco añadió que es también un riesgo para la entidad y que este producto no se firma sobre todas las viviendas, sino sobre aquellas que tengan la liquidez suficiente como para poder ser vendidas en un plazo corto de tiempo: “Para nosotros la garantía es la casa y queremos que sea líquida y poco volátil”.

Entre otros riesgos se encuentra la situación de conflictos de intereses entre los herederos que puede incluso provocar que el banco se acabe quedando con la propiedad debido a la falta de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda y la deuda. “Los herederos son los que nos van a devolver la deuda, por eso queremos que conozcan la operación y hacemos que participen en el asesoramiento independiente; Tenemos especialistas en estos productos que acompañan a los herederos en todo el proceso”, señaló Martín-Orozco. En esta materia, Dürr tildó de “importante” el hecho de que los herederos “tengan conocimientos financieros básicos”. Un último riesgo, en este caso para la entidad, aunque más controlado, es el hecho de que la deuda acabe superando el valor de mercado de la vivienda, aunque es muy poco probable, pues los bancos realizan cálculos para que esta situación no se llegue a producir.

Importancia de un buen asesoramiento independiente

La Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario (LCCI) exige a la hipoteca tradicional una alta ante notario, mientras que a la hipoteca inversa - no regulada bajo este texto - simplemente se le exige un asesoramiento independiente, sin concretar más detalles sobre el mismo. Los expertos de MAPFRE y Santander presentes en el desayuno destacaron la importancia de que los clientes cuenten con un buen asesoramiento, que responda a sus dudas y explique todas las claves de este producto.

Otras formas de ingresos

En relación con la comparación entre otras formas de ingresos de jubilación y las hipotecas inversas, Dürr explicó que, en los planes de pensión, PIAS (Plan Individual de Ahorro Sistemático) y rentas vitalicias, son los clientes los que deben poner un capital a disposición, mientras que en el caso de las hipotecas inversas es, al contrario. No obstante, expresó que, bajo su opinión, “es mejor no vivir con dinero prestado”, pero consideró que es “una opción más” para resolver el complemento de las pensiones.

Tras estas declaraciones, Lafuente indicó que “a lo largo del ciclo vital, la mayoría de familias están endeudadas” y creyó que la deuda no tiene por qué ser mala, aunque sí “debe ser sostenible”. A ello se sumó que Julián Trinchet indicó que este producto financiero “viene a resolver un problema de presente” que resuelve un problema de falta de liquidez a personas que tienen “su ahorro puesto en una vivienda”.

En esta materia, Jannone Bellot, señaló que el 70% de la renta bruta en España es inmobiliario y, además, con bajo nivel de apalancamiento. “España es un país de propietarios en el que el ahorro es fundamentalmente inmobiliario”, señaló. Por ello, consideró que la situación actual del país es “una riqueza fundamentalmente inmobiliaria”, por lo que consideró “eficaz” su monetización.

Mejoras en la regulación

En los momentos finales del desayuno, los invitados fueron preguntados por la regulación existente en este tipo de productos. En este sentido, Trinidad Martín-Orozco valoró que los documentos precontractuales, elaborados por el Banco de España, “se podrían actualizar y ser más entendibless para el cliente”. Además, reclamó la mejora de la regulación en materia de asesoramiento independiente, algo que la ley prevé, pero que no concreta los términos en los que se debe desarrollar. “echo más de menos que las garantías que se piden para la hipoteca inversa se apliquen  para el resto de productos de monetización de la vivienda”, añadió la directora general de Santander Mapfre Hipoteca Inversa.

Perspectivas de la hipoteca inversa

Los expertos de esta entidad presentes en el encuentro explicaron que se trata de un producto de nueva creación, por lo que no creen que vaya a ser un boom inmediato, pero puede crecer a medida que el cliente va aumentado su confianza y concienciación sobre el mismo. Para Enrique Devesa, en España existen problemas por motivos de herencia importantes con la venta de la vivienda a los que se suman el hecho de que este producto puede que no llegue a muchos interesados por el hecho de que sus propiedades no sean fácilmente vendibles o cuenten con un valor bajo, lo que puede reducir el número de clientes potenciales.

A ello, Julián Trinchet respondió: “Tenemos claro que esto no es un producto de amplio espectro”. Además, explicó que el valor de la propiedad no es un factor determinante, puesto que para la entidad es mucho más interesante la capacidad de la venta de la misma, por lo que el producto “no es tan elitista como pueda parecer”. Para Juan Ángel Lafuente, la hipoteca inversa también puede empezar a ser una forma de que la ciudadanía empiece a tener la idea de que “pueden comprarse una casa y luego la van a poder ir convirtiendo en líquido”. “Tiene mucho potencial. La deuda acumulada que tienen que soportar los herederos al final no es tan elevada y es una forma de dar una salida para una persona que no tenga otros recursos”, apostilló Christian Dürr.