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¿Qué pasará en el mercado inmobiliario en 2022? Siete expertos dan las claves 

3/01/2022 - 

VALÈNCIA. El mercado inmobiliario ha aguantado con fortaleza los envites de la pandemia, especialmente en segmentos como el logístico. La actividad se ha mantenido y en segmentos como residencial se ha conseguido recuperar niveles prepandemia en cuanto a número de operaciones. La liquidez en el mercado también abre nuevas oportunidades de inversión en un sector que, para muchos, se ha convertido en un valor refugio.

Este 2021 ha sido el año en el que se han consolidado tendencias que ya venían arrancando con fuerza en ejercicios anteriores como el Built to Rent o la industrialización en la construcción. Pero, además, también han crecido otro tipo de activos como el coliving o el coworking. No obstante, la actual coyuntura también presenta ciertas incertidumbres que abren grandes retos por delante. 

Uno de ellos es el incremento del coste de la construcción por la subida de las materias primas y su repercusión en futuros desarrollos. También, la falta de suelo en ciudades como València y el bloqueo de importantes bolsas de suelo en la ciudad como Benimaclet tiene, en vilo al sector, que apela a la colaboración público-privada. Pero hay razones para el optimismo. Comienza un nuevo año y Valencia Plaza habla con siete expertos del mercado inmobiliario para conocer sus previsiones sobre un sector clave para la economía española.

Tina Pastor: Foto: MARGA FERRER

Vicenta Pastor, CEO de Hexis Gestión Integral de Proyectos

En enero de 2021, esperábamos un año con malos resultados en nuestro sector. Sin embargo, ha resultado bastante estable y con una tendencia de incremento de ventas sostenida y continua. Hablar del 2022 es atrevido, aunque viendo la evolución del paro en España, que ha bajado 9 meses seguidos hasta noviembre de 2021, podemos esperar un 2022 cuanto menos, estable. 

Por otro lado, tanto como por exigencias legales, como por la coyuntura económica mundial, el coste de ejecución de los activos ha subido, según algunas empresas constructoras, más de un 9% este año. Este factor implica, necesariamente, que el precio de las viviendas y de cualquier inmueble que se venda sea mayor. El techo del precio se sitúa en la capacidad de gasto de los compradores, lo que puede provocar una paradoja, según la cual, a pesar del buen dato del empleo, no podamos construir viviendas a un precio que los consumidores puedan pagar, provocando un parón en la actividad de construcción de viviendas.

Esperaremos a ver qué factor tiene más fuerza en 2022. Hay algunos positivos: la demanda de personas no residentes que quieren vivir aquí y pueden pagar un precio superior, la esperanza de que el mercado internacional se estabilice rebajando alguno de los precios de materias primas, la evolución del paro que ya hemos visto o la buena disposición de inversores de todo tipo a tener en el ladrillo su correspondiente porcentaje, entre otros. Pero, por supuesto, también tenemos los factores negativos, como el actual nivel de sueldos, los todavía altos costes de construcción, el encarecimiento del suelo, la terrible burocracia que nos alarga en el tiempo los proyectos haciéndolos, a veces, inviables, también son factores que están ahí. 

De ellos dependerá la buena marcha del sector, la creación de riqueza y de empleo, la estabilidad en los precios de venta. De momento en nuestra empresa apostamos por la continuidad del año 2021 y estamos iniciando nuevos proyectos.

José March. Foto: MARGA FERRER

José March, director territorial de Culmia en la zona Este

El mercado inmobiliario valenciano, pese al lógico efecto de la covid, ha mostrado durante 2021 signos de solidez, con repuntes que apuntan ya a niveles previos a la pandemia. En el próximo año tendremos que hacer frente y aportar nuevas soluciones a una creciente demanda fruto de las necesidades de acceso a la vivienda de los jóvenes, en línea con el resto de las ciudades más relevantes en España. 

En el caso del residencial valenciano, venimos observando el descenso en la solicitud de licencias que va a lastrar la buena senda de este año que termina. Urge avanzar con la gestión de bolsas de suelo durante el próximo año que generen nuevas e interesantes bolsas de suelo para completar la demanda actual. En este sentido, la colaboración público-privada y el compromiso real por parte de la Administración resultará crucial para dinamizar el mercado residencial con los nuevos desarrollos urbanísticos. 

Otras grandes ciudades como Madrid y Barcelona ya se han decidido por estos grandes proyectos que promueven la construcción en suelo público de nuevas promociones que se combinan con una muy interesante oferta de vivienda asequible capaz de aliviar la necesidad de vivienda en nuestro territorio. La Generalitat sacará próximamente su concurso de vivienda asequible a través de la Entitat Valenciana d'Habitatge (EVHA) que esperamos permita introducir en el mercado un número relevante de viviendas a precio asequible.

En el mercado residencial de renta libre, desde Culmia estaremos especialmente atentos a los sectores urbanizables que quedan todavía pendientes de desarrollo como Parque Central, El Cabanyal o los PAI del Grao y Benimaclet, sin olvidar también otras localidades interesantes y muy bien conectadas como Torrent, Mislata o Alboraya. Por su parte, los nuevos modelos de gestión como el Built to Rent, así como las fórmulas de construcción industrializada están llamados a convertirse en otros de los grandes dinamizadores de la vivienda en Valencia, ayudando también a rebajar la tensión de precios que venimos registrando en algunas zonas.. 

En el caso particular de Culmia estamos convencidos del potencial de crecimiento que mantiene el mercado residencial valenciano. No en vano contamos con una bolsa de suelo para desarrollar 600 nuevas viviendas en la Comunitat con una inversión prevista de 70 millones de euros en los próximos años. El sector precisa de un importante impulso para satisfacer la demanda. Estamos convencidos de que 2022 será un gran año para impulsar la dinamización definitiva.

Víctor Jiménez, director de industrial e inversiones de Olivares Consultores

El apetito inversor mostrado en el año 2021 sobre las naves logísticas no se va a ver frenado en el 2022, sobre todo en aquellos proyectos que sean flexibles y se encuentren en buenas ubicaciones. En nuestra opinión, la entrega progresiva de nuevos proyectos levantados a riesgo se traducirá en incrementos en las rentas actuales. Si se analiza el comportamiento de los inversores y de los fondos de inversión logísticos se observa como Valencia se ha posicionado como un referente en las estrategias de negocio a nivel nacional de las empresas, en tres ejes principales: al norte Sagunto, en el centro Ribarroja y al sur Picassent y así va a mantenerse a lo largo de 2022.

En cuanto al retail, aunque el año 2020 y 2021 se han visto reducidas las rentas medias como consecuencia de la pandemia, consideramos que el próximo año puede ser decisivo para recuperar niveles de rentas precovid, sobre todo en locales comerciales en ubicaciones prime y en el producto de calidad y buena ubicación en cuanto oficinas, un producto escaso, pero muy necesario y valorado en nuestra ciudad. Asimismo, se mantendrá el enorme interés por parte de los fondos de inversión en lo que se ha denominado inversiones alternativas, como parkings, residencias de mayores o estudiantes o edificios para alquiler de media estancia.

Y, por último, un mercado que ha crecido de manera importante en 2021 y que se mantendrá durante el próximo año es el de Residencial. El año 2022 supondrá una consolidación de este mercado en su crecimiento que ha estado teniendo, con una demanda sólida. Los precios subirán ligeramente en algunas ubicaciones de València capital o en el eje de Ademuz y veremos el comienzo de volumen de oferta relevante en el resto del área metropolitana. Los operadores tienen liquidez y apetito de compra en el sector inmobiliario, pero existen dificultades administrativas en cuanto a los tiempos y tramitación de licencias que ralentizan e incluso paralizan decisiones de compra debido a las incertidumbres e indeterminaciones actuales. 

Por otro lado, dos elementos que pueden hacer que la inversión en el sector sea menor y se produzca un aumento de los precios de los activos son la escasa oferta de suelo disponible en cualquier sector (logístico, residencial o terciario) y el incremento del coste de obra de la construcción por falta de mano de obra y encarecimiento de las materias primas.

José Tormo, director del área inmobiliaria de Libertas 7 (Ficsa)

Desde Ficsa (Grupo Libertas7) somos optimistas con respecto del mercado inmobiliario para el próximo 2022 por diversos motivos. En primer lugar, el impacto de la pandemia ha generado una inusual tasa de ahorro que, para el inversor conservador, se ha canalizado hacia la vivienda. Por otra parte, los bajos tipos de interés y las atractivas rentabilidades del alquiler vuelven a situar la inversión en activos inmobiliarios como un buen refugio frente a la inflación y el riesgo de otros activos. 

La creciente demanda, experimentada en los últimos meses, se prolongará durante el ejercicio 2022 acompañada de una subida contenida de los precios.  No obstante, el incremento de costes de materias primas, energía y costes laborales de la construcción pueden provocar riesgos al alza respecto de los precios actuales. 

Esta buena situación del mercado, debida a una demanda particular solvente, altas tasas de ahorro y un gran dinamismo de operaciones, unido a la ralentización por la covid del inicio de nuevos proyectos, ha provocado una menor oferta de obra nueva tensionando los precios de la vivienda y del suelo al alza. En particular, en la ciudad de València, la gran escasez de suelo edificable genera presión de demanda que estamos satisfaciendo con productos más sostenibles y de mayor calidad mejorando también la experiencia de nuestros clientes, añadiendo valor a cada inversión. 

Por último, cabe destacar que el sector, siendo maduro, ha sabido afrontar los desafíos aparecidos en el período de pandemia, mostrando alta resiliencia y profesionalidad.  hemos sabido adaptarnos en cuanto a diseño, digitalización, sostenibilidad, comercialización, etc.

José Ángel Sospedra, director territorial zona Este de CBRE España

Los principales desafíos del sector que más condicionarán 2022, salvo nuevos sobresaltos, serán el control de la pandemia y de la inflación. En paralelo, el sector inmobiliario se enfrenta a un contexto único marcado por factores -que la pandemia ha acelerado- como la digitalización, la omnicanalidad, el trabajo en remoto o la sostenibilidad; aspectos que están obligando a propietarios y ocupantes a redefinir nuevas estrategias. Es el caso del proptech, que ha tenido y tendrá una aceleración muy marcada sobre todo en el sector del retail, como fruto del contacto diario entre estos establecimientos y el consumidor. 

Respecto a la evolución de mercado en 2022, prevemos un ejercicio positivo, aunque marcado por la evolución de la pandemia y un contexto macroeconómico incierto en el que será clave que las empresas pongan en valor el poder de los datos, la digitalización, el trabajo en entornos laborales y de retail híbridos o las ventajas que ofrece invertir en sostenibilidad. El apetito inversor, apoyado en la recuperación de los fundamentales de mercado, es sólido y nos permite augurar un futuro con buenas perspectivas y mucha actividad.

En concreto, la inversión en el inmobiliario español ha demostrado su fortaleza en 2021, situándose como una opción atractiva para los inversores, que cuentan con un gran volumen de capital disponible. Las previsiones que barajamos desde CBRE para el cierre del año apuntan a un cuarto trimestre muy activo, por lo que esperamos que los volúmenes de 2021 se aproximen a los de antes de la pandemia, en el entorno de los 11.000-12.000 millones de euros. Prevemos terminar el año en el entorno de los 11.000 millones, aproximadamente un 15% más que en 2020 y un 12% menos q en 2019. Es una cifra excelente teniendo en cuenta que 2021 ha sido un año de auténtica montaña rusa en cuanto a noticias relacionadas con el control de la pandemia y su impacto en la economía. Por poner un ejemplo, en 2022 confiamos mejorar las cifras de inversión en terciario, incluyendo el residencial, volviendo a niveles muy cercanos a los de 2019. 

Por segmentos, logístico y multifamily seguirán su consolidación como motores del sector inmobiliario. Por otro lado, en 2022 continuará la reactivación de sectores como oficinas, vinculada a la calidad del inmueble y su ubicación, y hoteles, donde se espera que siga la tendencia de recuperación de los valores del producto hotelero de tipo prime. En cuanto al sector retail, continuará la polarización entre producto prime y secundario.

En Valencia, las cifras de inversión en terciario superarán ampliamente las cifras de 2019 debido a la entrada de nuevos flujos de inversión y el ajuste en yields. Superando los 300 millones de euros ampliamente. Hay mucho capital internacional entrando en Valencia, Baleares, Alicante y Murcia en todo tipo de sectores, principalmente logístico, living y hotelero, que es dónde está el foco, junto en retail en el sector alimentación que en 2021 va a tener cifras muy sobresalientes. La profesionalización del sector junto con las herramientas que proporcionan las nuevas tecnologías, hace que el mercado sea mucho más sofisticado que hace 5 años. 

Pedro García, director general de Grupo Alain

No se puede hablar de futuro sin hablar de los efectos de la covid en nuestra sociedad y en los cambios que está experimentando el consumidor. Un consumidor mucho más exigente y capaz de tomar decisiones con mucha autonomía. A su vez, el comercio electrónico, que ya venía irrumpiendo con fuerza en los últimos años, se ha acelerado con la pandemia y Valencia no ha estado ajena en esta situación generalizada en el comercio. Las nuevas formas de consumo también han propiciado la necesidad de que el retail se adapte a la nueva realidad que nos está tocando vivir. Omnicalidad, inmediatez y la generación de experiencias personalizadas son algunas de las tendencias que marcarán su futuro.

La demanda más activa que tenemos en estos momentos, y que seguirá en 2022, es la hostelería en mayor grado y la moda. La hostelería a pesar de ser uno de los segmentos más castigados por la pandemia es, a su vez, el que más se está moviendo e intentando ubicarse en buenas zonas de la ciudad. Cabe destacar que la exigencia de los clientes en este nuevo escenario también está llegando a la hostelería que se está teniendo que reinventar como por ejemplo con las dark kitchen, que están proliferando en la ciudad conviviendo perfectamente con los más tradicionales o los restaurantes con espectáculo que están haciendo que la hostelería se adapte a los nuevos tiempos y demanda de los consumidores. 

También estamos notando una tendencia clara hacia la implantación en locales de pie de calle a profesionales como dentistas, clínicas, ópticas, abogados que antes estaban en oficinas o entreplantas. Desde Grupo Alain estamos convencidos de que a pesar de los vaivenes que puede traer la nueva situación de la pandemia, la evolución que estamos llevando en el consumo es muy favorable y Valencia sigue puesta en el foco de grandes inversores y de grandes marcas que apuestan por nuestra ciudad. 

Estamos viviendo una reactivación del mercado residencial importante y confiamos que esa evolución se mantenga en el inicio del año 2022. También en logística la evolución es muy positiva, muestra de que nuestra ciudad está consiguiendo atraer inversiones que radican positivamente a la misma. Año 2022 apasionante y de retos y donde seguiremos estando en primera línea para seguir trabajando codo con codo con clientes y propietarios.

Sergio Villa, director general de Urvitra

Desde marzo de 2020, el sector ha ido adaptándose constantemente, y con una alta velocidad de reacción, a los distintos acontecimientos, ligados a la pandemia y por consiguiente a los cambios que se van produciendo en la sociedad. En primera instancia, la incertidumbre generada en el año 2020, nos mostró la solvencia de los proyectos iniciados que siguieron su curso sin mayor problema, aunque sí que es cierto que algunos retrasaron su inicio al 2021 y otros que en principio fueron concebidos para venta se reorientaron rápidamente hacia el mercado de alquiler.

La explicación de que no se haya producido un colapso en el sector, con una pandemia, con la que seguimos batallando en esta sexta ola, no es otra que la profesionalización del sector y el estudio pormenorizado de cada proyecto y clientes, tanto por la parte privada como por la parte financiera, con unos niveles de venta muy altos, antes incluso del inicio de la fase de construcción.

En relación a la demanda de viviendas de obra nueva en alquiler, estimamos que 2022 se seguirá una línea continuista con proyectos destinados al Built to Rent, que se circunscribirán principalmente en la ciudad de València, satisfaciendo una demanda que prima habitar en la ciudad de manera temporal ya sea por convicción o por circunstancias económicas. La decisión, sobre todo en la gente joven, de vivir en una vivienda en propiedad o en alquiler debería ser una opción individual y no ser el resultado de una falta de ahorro para el acceso a una vivienda, que expulse a los jóvenes del mercado de compra y les obligue a estar viviendo de alquiler.

El mayor reto del sector, después de la crisis de 2008, debería seguir siendo poder ofrecer vivienda de primer acceso en propiedad a la gente joven y, para ello, y siendo conscientes de la dificultad de ahorro que tienen los jóvenes, es necesaria la colaboración del sector privado, tanto inmobiliario como financiero, con la administración pública para buscar fórmulas de afianzamiento, del ahorro que los jóvenes no disponen para el primer acceso a la vivienda.

Por otro lado, desde el sector se viene advirtiendo desde hace tiempo que la demanda embalsada durante la crisis de 2008, que se reactivó en 2016, iba a agotar el suelo finalista en la ciudad de València, en cuestión de pocos años.  En 2022, se agotará el suelo finalista destinado a obra nueva, quedando únicamente, suelos diseminados por la ciudad, que inevitablemente incrementarán su valor y, por consiguiente, el precio de la vivienda de obra nueva en Valencia.  No se aprecia en el corto/medio plazo, la puesta en marcha de los nuevos desarrollos urbanísticos que quedan pendientes, principalmente Benimaclet y Grao, siendo “beneficiarios” de esa falta de previsión urbanística, los municipios del área metropolitana de Valencia.

Pero, además, el sector no es ajeno, a las implicaciones que tienen, el incremento de la inflación, el aumento de los costes energéticos y los incrementos de costes de construcción, como efecto de la crisis de la cadena de suministros, que tendrán que ser absorbidos, en algunos casos, incrementando el precio de la vivienda. Debe ser un reto constante, tanto para la iniciativa pública como privada, conseguir transformar el interés por la Comunidad Valenciana en demanda empresarial, incrementando la implantación de compañías con alto valor añadido, que se traduzca en empleos cualificados y por ende riqueza para el territorio.

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