VALÈNCIA. El mercado inmologístico valenciano sigue registrando récords de contratación impulsado por la llegada de nuevos operadores, principalmente del sector de la distribución, que fijan en la provincia sus operativas por sus buenas conexiones con el resto de España. Un auge que, sin embargo, también ha provocado la reducción de la oferta de naves disponible. En este momento Valencia registra un importante déficit de plataformas logísticas mientras la demanda va in crescendo.
Así lo pone de manifiesto el último estudio sobre el mercado logístico de Valencia a cierre de 2022 elaborado por la consultora Triangle Real Estate Management (Triangle REM), que refleja cómo la intensa actividad del mercado inmologístico valenciano ha dejado una tasa de disponibilidad por debajo del 2%, con una inexistente oferta de naves logísticas.
Un escenario consecuencia del dinamismo registrado en 2022. Según los datos de la consultora, el pasado año se batió un nuevo récord con un total de 355.625 metros cuadrados de superficie contratada, un 52% más que en 2021 y un 49% más que en 2019. Una cifra que, además, supone alcanzar máximos en la serie histórica de los últimos nueve años convirtiéndose así 2022 en el más fructífero registrado hasta ahora.
Lo cierto es que en 2020, con la irrupción de la pandemia y la posterior crisis marcada por la incertidumbre, las cifras bajaron a los 135.000 metros cuadrados de naves contratadas, pero en 2021 se registró un volumen similar al de 2019 -cercano a los 230.000 metros cuadrados- y este 2022 ha confirmado la tendencia de crecimiento del mercado.
"Ha sido un año excepcional a nivel de contratación. Cada vez más la plaza valenciana coge fuerza a nivel logístico por la llegada de grandes operativas internacionales de distribución que buscan el tirón del puerto de València", explica Jesús Fajardo, gerente de Triangle. "Ya no solo son empresas de ecommerce, sino también de paquetería que eligen la provincia para distribuir a nivel nacional", apunta.
Pero, además, a diferencia de otros años en los que las ratios de contratación procedían de pocas operaciones de gran volumen, Fajardo destaca que en 2022 se transaccionaron más de 50, lo que, a su juicio, evidencia que las compañías tienen en su punto de mira la provincia y su mercado goza "de muy buena salud", remarca.
Sin embargo, estos niveles de actividad sumados a la falta de reposición de plataformas en el mercado ha propiciado una cara B: la provincia se ha quedado sin naves logísticas para poder atender la demanda actual. Y es que, a diferencia de 2019, la tasa de disponibilidad ha bajado hasta el 1,41% debido a un stock envejecido y la escasez de suelo, principalmente de naves de gran tamaño, es decir, superiores a los 10.000 metros cuadrados.
"A día de hoy la oferta es inexistente", advierte Fajardo, quien apunta que la poca disponibilidad se concentra en el eje central, con pequeñas plataformas logísticas y módulos en la zona de Riba-roja y Loriguilla, que no suplen las necesidades actuales de los operadores. También, explica que la falta de oportunidades ha acelerado la toma de decisiones por parte de los operadores, lo que también ha fomentado que la contratación se haya disparado.
De esta forma, se ha pasado de una tasa de disponibilidad de 4,64% en el 2021 al 1,41 % al cierre del 2022, una bajada que desde la consultora llevan detectando desde el 2020 por la "continua absorción de producto". Y ello a pesar de la incorporación de nuevo stock, lo que evidencia que Valencia es "uno de los polos más importantes de la logística nacional", recoge el informe.
No obstante, en los próximos meses está previsto que se incorporen al mercado un total de 168.744 metros cuadrados de techo de naves logísticas que están actualmente en construcción 'a riesgo, 78.316 metros cuadrados de proyectos cerrados 'llave en mano', así como otros 39.454 pre-let'. Estos proyectos están localizados principalmente en Cheste y Riba-roja, y en otras zonas como el eje sur (Picassent) o eje norte (Sagunt y Albuixech).
Además, existen otros once proyectos 'llave en mano' con una superficie total construida prevista que asciende a 486.892 metros cuadrados,con un plazo de entrega de 9-12 meses desde la firma de contrato. "Hay que tener en cuenta que la rentabilidad de los proyectos se ha visto incrementada por la subida de los tipos de interés que no solo ha afectado a la financiación, sino también al mercado de capitales con ventas más agresivas", apunta el gerente de la consultora.
En cualquier caso, el analista cree que es necesario que en la provincia el foco se centre en el desarrollo de nuevos parques logísticos para poder absorber la demanda actual y evitar el problema del déficit de producto. "Esa es la clave para disponer de espacios que puedan acabar transformándose en naves", apunta. ¿Las mejores zonas? A su juicio, el eje de la A-3, por el interés que suscita entre los operadores, así como la zona norte por la llegada de Volkswagen y la zona sur, por su cercanía con el recinto portuario de València.
Por el momento, la llegada del gigante alemán al polo industrial de Parc Sagunt no ha generado un efecto arrastre y no ha tenido nada que ver con las cifras récord de 2022. "La incertidumbre de los últimos meses sobre si finalmente se acometía la inversión ha provocado que no hubiera tanto movimiento, pero conforme avance el proyecto el impacto será muy positivo", asegura.
Eso sí, apunta que muchos propietarios de suelo en la zona ya están recalentando el mercado de suelo. "El futuro del mercado inmologístico de Valencia es muy prometedor con el desarrollo de nuevas potencialidades como la vertebración ferroviaria con el Corredor Mediterráneo, la ampliación del Puerto de València o la llegada de la gigafactoría de Volkswagen a Sagunt", insiste.
Por otro lado, en 2022 las rentas subieron debido a la inflación y los mayores costes de construcción para los promotores por el encarecimiento de las materias primas. De esta forma, se pasó de los 4,5 euros por metro cuadrado al mes a los 5 euros por metros cuadrado. Unos valores que los analistas de Triangle REM creen que se van a mantener en los próximos dos años, como también prevén un incremento de las rentabilidades en compraventa de activos de 100 puntos básicos, hasta el 5,75%.
"Las cifras registradas este 2022 demuestran que el mercado inmologístico de la provincia de Valencia continúa en auge y que los operadores logísticos siguen buscando las zonas más atractivas, junto a grandes áreas urbanas y con acceso directo a infraestructuras viarias y de transportes como son la A-7, la A-3, el aeropuerto y el Puerto de Valencia", concluye el informe.
