VALÈNCIA. Casas inHaus prepara junto a Cecotec una gigafactoría de construcción industrializada con capacidad para producir hasta 6.000 viviendas al año y generar alrededor de 4.000 empleos. El proyecto, que ambas compañías prevén desarrollar a través de una nueva sociedad compartida, busca trasladar al sector inmobiliario una lógica de producción más próxima a la industria que a la obra convencional.
La futura planta permitirá a la compañía dar el salto desde la fabricación de viviendas de alta gama hacia promociones residenciales, hoteles, residencias de estudiantes o centros para mayores. "En tres años tenemos que inaugurarla", asegura el CEO de Casas inHaus, Rubén Navarro, que apunta a la necesidad de contar con una ubicación próxima a población, bien conectada con el Puerto y con accesos rápidos a la A-3 y la A-7. La empresa también muestra su interés por la futura Ciudad de la Construcción planteada en la ZAL de València, un proyecto sobre el que quiere contactar con la Administración para estudiar sus posibilidades.
Navarro defiende que la industrialización puede reducir de forma drástica los plazos de ejecución, mejorar la productividad y ofrecer mayor certidumbre a los promotores. "El trabajo en construcción industrializada se parece más a una fábrica de coches que a la obra tradicional", sostiene. La compañía ya tiene encargadas unas 400 viviendas plurifamiliares repartidas en cinco promociones y prevé comenzar a fabricar su primer edificio en el último trimestre del año
- Cuando fundaron Casas inHaus, la construcción industrializada era un concepto prácticamente desconocido para el gran público. ¿Cómo ha cambiado la visión del mercado desde entonces?
- Empezamos a fabricar hace diez años y medio y la percepción ha cambiado mucho. En aquellos orígenes, éramos empresas muy residuales, pequeñas y que parecíamos bichos raros. Los sistemas que había entonces estaban más asociados a la arquitectura ligera y ahora es al revés, hay muchas empresas haciendo calidad, arquitectura y construcción duradera. No es algo temporal, como las casetas o los barracones, que es a lo que habitualmente estaban asociados estos modelos. Ahora ya hay muchas empresas haciendo arquitectura fija, es más sencillo y se ve como algo más normal. Esto ayuda mucho.
- ¿Qué ha impulsado este cambio de mentalidad respecto a la construcción industrializada?
- Ha sido más por necesidad que por vocación. Yo soy de Requena, una zona de vinos. Sé que a todos nos gusta pensar que el vino que nos bebemos procede de una uva que ha cogido una persona a mano, agachándose y seleccionándola. Luego, la realidad es que eso no puede ser y va una vendimiadora y las recoge. Antes no había gente que prefiriera que su casa fuera industrializada, aunque es cierto que ahora empieza a haberla. Pero ha sido porque la mano de obra es muy complicada, controlar los costes es imposible y está la inflación. La palanca más grande fue la guerra de Ucrania. Hubo miles de metros cuadrados de construcción con sobrecostes de hasta un 50% a mitad de obra y esto hizo que todo el mundo reflexionara. Entonces se dieron cuenta de que, si querían corregir los efectos de la inflación, tenían que industrializar.
- ¿En qué punto se encuentra España respecto a otros países europeos?
- El mundo está afrontando esto de una manera muy rara. Mercados de toda la vida, como el estadounidense, llevan más de medio siglo haciéndolo por un tema de climatología, pero siempre han trabajado sin incorporar la arquitectura al proceso. Tienen fábricas muy grandes, pero no hacen mucha calidad y no existe una gran diferenciación entre ellos. Luego están los europeos, de los Pirineos hacia arriba, que por una cuestión de frío y de mano de obra cara empezaron a hacerlo hace 25 o 30 años. Ya hay muchas empresas que trabajan principalmente con madera. Estas incorporan algo más de arquitectura y calidad y están en otro segmento.
Casi todas las empresas españolas arrancan desde un componente de arquitectura, calidad y diseño muy alto. Somos como un bicho raro"
Después está España, que verdaderamente es diferente en esto. Casi todas las empresas españolas arrancan desde un componente de arquitectura, calidad y diseño muy alto. Somos como un bicho raro. Hay empresas muy pequeñas, pero hacen cosas muy chulas. Los estadounidenses tienen empresas muy grandes, pero hacen un producto básico, no hacen nada especial. Por eso, en todos los foros internacionales siempre estamos invitados para explicar cómo hacer arquitectura prefabricada, bonita y de calidad.
Seguramente, la respuesta sea que nosotros hemos empezado más tarde. Hemos visto lo que se ha hecho en el sector y la formación en arquitectura que hay en España tiene un componente especial y es que es muy ingenieril respecto a otros sitios, donde es mucho más artística. En España, la arquitectura depende de las ingenierías y, en el resto del mundo, depende de las artes. Esto ha hecho que lo que se está produciendo en España esté posicionando a las compañías en un nivel en el que los tres o cuatro primeros edificios que se han hecho están muy por encima de todo lo que han hecho los europeos. Y luego están los asiáticos. Salvo Corea, que sí está haciendo cosas chulas, el resto sigue como los estadounidenses, en el bajo coste, la rapidez y la estandarización.
- ¿Cómo se gestó la alianza con Cecotec para crear una gigafactoría?
- César Orts, de Cecotec, es un loco de la arquitectura. Yo lo conozco de la Asociación Valenciana de Empresarios (AVE) y él siempre ha estado muy interesado en el proyecto. Nosotros tenemos una demanda estable de viviendas de cada vez más alta gama. Cuando ocurrió la Dana, pensamos que haría falta vivienda. Al día siguiente hicimos unos pequeños bocetos pensando en que había que actuar rápido. Ya nos llamaron cuando ocurrió lo del volcán de La Palma. Entonces, hicimos un pequeño diseño, lo llevamos a las administraciones y les dijimos que podíamos fabricarlo en cinco meses.
A César (de Cecotec), que sabe mucho de industria, le encantó el proyecto y ahí surgió la unión"
Después llegaron los concursos de la Dana, el Perte y otras decisiones que han avivado esta sensación de interés. En noviembre del año pasado empezamos a anunciar en LinkedIn que podíamos hacer edificios en altura y nos llegó demanda para estudiar 650.000 metros cuadrados. Todos los días nos mandaban una promoción. Los promotores han dado un cambio brutal en el último año al conocer que nosotros y otras empresas podemos hacer esto, además del impulso del Plan Vive de Madrid, que ha utilizado mucho prefabricado. Entonces llamé a César y le dije lo que estaba pasando y que necesitábamos hacer una fábrica más grande, porque yo aquí puedo hacer un máximo de dos edificios al año, al margen de las casas, pero había mucha demanda. A César, que sabe mucho de industria, le encantó el proyecto y ahí surgió la unión.
- ¿Cuánto ahorro de costes supondrá para las promotoras?
- Una barbaridad. Ahora se habla mucho de los "promoTIRes". Está la TIR, que es el retorno que obtienes del dinero que has invertido y que está muy afectada por el plazo de construcción. El coste no, porque los promotores lo entienden en estático. Pero los "promoTIRes" lo evalúan con el paso del tiempo. Cuando acortas la construcción de un edificio de tres años a uno, e incluso puedes reducirla a unos meses, ahorras en la parte financiera y en gastos de la compañía. El coste del material, al final, es el mismo, porque usamos materiales de la misma calidad. Pero el rendimiento de la mano de obra al colocar esos materiales a tres turnos no tiene nada que ver con el de una persona que está en la planta séptima, donde solo conseguir que le llegue el palé de cerámica ya resulta más costoso.
Al final, se trata de que la mano de obra sea más productiva. Este sector es el único en todo el mundo que, después de la Revolución Industrial, prácticamente no ha mejorado su productividad, o lo ha hecho muy levemente debido a cambios de materiales. Esto ocurre porque no hay fábricas y la productividad es la misma, ya que los métodos continúan siendo los mismos. Ahí es donde nosotros queremos actuar sobre la estructura de costes.
- ¿Qué les permitirá hacer esta gigafactoría que no podían hacer hasta ahora?
- Mantendremos inHaus como tal para seguir fabricando casas de gama alta y hacer toda la innovación en viviendas. Después se montará la fábrica para hacer promociones y estructuras repetidas. Por ejemplo, queremos contribuir a resolver el problema de la vivienda para jóvenes y mayores. También encajan muy bien en el sistema de fabricación los hoteles, las residencias de estudiantes y las residencias de mayores. Todo aquello que tenga una escala vinculada al hospitality y cierto grado de repetición, que no de estandarización ni de aburrimiento.
Las Nike son casi todas iguales, pero puedes personalizar los cordones, por ejemplo. Al final, se trata de conseguir unos precios que hagan que al promotor le entren ganas de seguir haciendo casas, con un plazo cierto, y que vea interesante sacar viviendas a la venta. Que no tenga la incertidumbre de la inflación, porque existe un gran recorte de los plazos.
- ¿Hasta qué tamaño de promoción pueden abarcar actualmente?
- Hasta 4.000 o 5.000 metros cuadrados de promoción, que son unas 50 viviendas, podemos hacerlos en esta fábrica. De hecho, empezaremos a fabricar aquí el primer edificio en el último trimestre del año, que será como el proyecto piloto. Lo que estamos aceptando son edificios o fases de entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados, porque los edificios pueden ejecutarse por fases. Tenemos unas 400 viviendas plurifamiliares encargadas, repartidas en cinco promociones. La primera la haremos en nuestra fábrica y es para la Comunitat Valenciana. Otras serán para Madrid y servirán como estandarte de lo que podemos hacer.
- La futura planta tendrá capacidad para producir unas 6.000 viviendas al año. ¿Qué dimensión supone eso dentro del mercado español?
- No existe ninguna planta con esta dimensión en el mundo. Es verdad que en Estados Unidos hay dos o tres fábricas más grandes en tamaño, pero son menos productivas. Ahora mismo, no hay fábricas capaces de producir 6.000 viviendas al año con el estándar europeo normal de lo que es una vivienda. Sí que hay fábricas capaces de producir 6.000 casetas de camping. Pero, para hacer vivienda consolidada, fija y duradera, no hay nada. Las plantas más grandes son unas que hay en Polonia, otras en Inglaterra y una fábrica en Estados Unidos. Pero en Europa no hay ninguna planta conocida con capacidad para producir 6.000 viviendas.
- ¿Qué requisitos debe reunir la ubicación definitiva de la gigafactoría?
- Tiene que estar no muy lejos de aquí, porque tenemos que formar a la gente en nuestra fábrica para luego enviarla allí. Son 4.000 empleos, por lo que tiene que estar muy cerca de una zona poblada. También debe tener muy buenas comunicaciones con el Puerto y por carretera, porque cada bloque requiere un transporte especial. Almussafes sería perfecto porque tiene unas comunicaciones estupendas. Riba-roja se colapsa, pero también tiene buenas comunicaciones. Tiene que disponer de conexiones rápidas con la A-3 y la A-7. Tiene que estar en el bypass.
- El Gobierno anunció hace más de un año la Ciudad de la Construcción en la ZAL de València, pero desde entonces apenas ha trascendido información. ¿Se han interesado por este proyecto?
- Salió un titular en prensa, pero no nos ha dado tiempo a aterrizarlo. Sí que nos interesaría. El titular decía que la Ciudad de la Industrialización debía tener capacidad productiva, capacidad de formación y proveedores. Nosotros también integramos a los proveedores dentro de nuestra fabricación, como puede hacer Ford. Los proveedores principales deben estar cerca, o al menos la parte del ensamblaje final. Las cocinas pueden estar a una hora, pero el ensamblaje final tiene que estar a un minuto. Se supone que esos terrenos de la ZAL son para englobar este ecosistema. Sí que queremos contactar con ellos para estudiar las posibilidades.
- ¿Qué calendario manejan para su puesta en marcha?
- Nos hemos marcado tres años. En tres años tenemos que inaugurarla. Seguramente, de aquí pasaremos antes a una fábrica intermedia, porque esta se nos queda pequeña.
- Anuncian la creación de hasta 4.000 empleos. ¿Qué perfiles profesionales van a necesitar?
- Necesitamos perfiles que no se parezcan en nada a los que están en una obra a pie de calle, porque es un proceso totalmente distinto. Se trabaja a turnos, en unas instalaciones, hay manuales de procedimientos y las tolerancias en las colocaciones son milimétricas, no de centímetros. Las fijaciones de los materiales son totalmente distintas y se trabaja con obra en seco. Sí que necesitamos pintores, carpinteros y alicatadores, pero con una mentalidad mucho más abierta y formados desde cero.
La obra tradicional utiliza mucha agua y nosotros no gastamos agua en el proceso"
Muchos de los trabajos se parecerán más a los de una fábrica de coches o de trenes, porque son obras secas. La obra tradicional utiliza mucha agua y nosotros no gastamos agua en el proceso. Por tanto, preferimos incorporar a alguien que venga de un taller de montaje o a un mecánico de coches y formarlos. Habrá que formar a mucha gente joven para la que no resulta atractivo ir a trabajar a una obra. Aunque no tengan experiencia, no nos preocupa. Hay controles, aparejadores, ingenieros... No confío tanto en una formación gremial como en una formación reglada en métodos de construcción en seco, y en eso no hay experiencia en España.
- ¿Soluciona esto el problema de la falta de mano de obra vinculada a la construcción?
- Hay problemas de mano de obra en todos los sectores, desde los restaurantes hasta los talleres. Nosotros esperamos atraer mano de obra cualificada ofreciendo unas condiciones mucho mejores. En la historia de inHaus no hemos tenido muchos problemas para encontrar mano de obra porque trabajamos a turnos y las condiciones son mejores que estar todo el día fuera. No llueve y no hace calor.
Somos un centenar de personas, de las que un 30% son técnicos y un 70% son operarios. El principal cambio es que, si quieres seguir reclutando a más gente, no tiene nada que ver colocar pladur dentro de una fábrica que hacerlo en una séptima planta, jugándote la vida a 44 grados. Será difícil, porque encontrar 4.000 personas no será fácil, pero, dadas las condiciones, estamos en una posición mejor para encontrarlas que la obra tradicional.
- ¿Qué valoración hacen del Perte de la construcción industrializada?
- De momento, lo que se ha visto es que, en la misma ola del Perte, ha salido una norma UNE, que ya es mucho, porque este tipo de normas requiere años de elaboración. En esta norma se definen de manera objetiva los grados de industrialización. Esto nos posiciona en el mayor grado de industrialización que existe. Nosotros tenemos hasta el 98% del edificio hecho en fábrica.
Nosotros tenemos hasta el 98% del edificio hecho en fábrica"
Con esa regulación, ya se están viendo algunos concursos en los que el grado de industrialización puntúa. Si eres un grado 6, quiere decir que no vas a tener residuos en la parcela, que vas a llevar el edificio hecho y que no vas a generar molestias a los vecinos. Eso es lo que hemos visto aterrizado del Perte: la incorporación de la norma UNE a las licitaciones.
- Parece que la Administración está acogiendo bien el modelo.
- La Administración está a fuego. Es la única tecnología que permite que te dé tiempo a cumplir dentro de una legislatura. Si prometes que vas a hacer un colegio -nosotros ya tenemos un par encargados, y no son barracones, sino colegios fijos-, puedes ser capaz de sacar el pliego, disponer del suelo, conseguir la licencia mediante un trámite administrativo exprés, licitarlo y construirlo dentro de tu propia legislatura.
Por tanto, están a favor. También hace falta vivienda, como vivienda de protección pública, y poder tenerla en un plazo de siete meses es clave. Esto no solucionará el problema de la vivienda en un año, pero, si una de las variables es acortar el tiempo de tramitación, eso sí lo puedes resolver. Por tanto, los políticos están muy a favor.
- ¿Cómo incrementará la facturación la gigafactoría?
- Muchísimo. Además, se trata de darle un componente internacional, algo en lo que ya estamos trabajando. Tenemos proyectos en Portugal, Francia, Alemania, Luxemburgo y Estados Unidos. El objetivo en una primera fase es Europa. Actualmente, un 12% de nuestras ventas procede del mercado internacional, aunque todavía es poco.
- ¿Qué tecnologías serán las protagonistas dentro de la nueva planta? ¿Qué nivel de automatización esperan alcanzar?
- Estamos trabajando para que absolutamente todo se fabrique en seco. Habrá una parte de robotización en la soldadura y en las fachadas. Ahí ya existe tecnología que lo permite. Luego, a nivel de organización, aunque aquí ya tenemos un sistema implantado, le daremos una vuelta y habrá una organización más propia de un almacén o de Cecotec. Ahora tenemos una programación clásica de obra y allí funcionará más como Cecotec: cuando yo haya acabado una tarea, se reprogramará el proceso y vendrá la siguiente.
Habrá una parte de robotización en la soldadura y en las fachadas. Ahí ya existe tecnología que lo permite"
También se plantea mejorar, junto con nuestros proveedores, las líneas de producción de los baños y las cocinas. Además, habrá una utilización muy importante de la tecnología BIM en el diseño. Ahora existe cierta limitación con los arquitectos porque no conocen la tecnología de industrialización. En las escuelas se estudia, pero muy de pasada. Además, las propuestas que hay en el mercado español utilizan cada una su propia receta. Queremos hacer una labor para poner la tecnología al alcance de los arquitectos.
- ¿Qué impacto tiene este modelo sobre la sostenibilidad?
- La sostenibilidad aumenta muchísimo. En nuestra fábrica hacemos un montón de casas al año y la gestión de residuos se limita a tres contenedores. Si eso estuviera en una obra, los desperdicios serían mucho mayores, porque no se trabaja en una fábrica ni se construye en seco. Aquí, lo que te sobra de una casa te sirve para la siguiente. Cuando el proceso utiliza agua, lo que te sobra casi seguro tienes que tirarlo. Por tanto, hay una cantidad enorme de desperdicios que también merma la competitividad. Ese trozo de cerámica lo has perdido, pero se lo has cobrado al usuario final. Nosotros buscamos reducir eso. Con la fabricación y los métodos en seco, lo eliminas.
También hemos estudiado muchas veces el kilómetro cero. Queremos trabajar con proveedores que estén a no más de 40 minutos de donde nos encontremos. Básicamente, Vila-real sería el límite. La huella de carbono se ve muy afectada por esto. En una construcción se realizan multitud de transportes. Aquí, todos los trabajadores vendrán a trabajar al mismo lugar. Es verdad que después haces un transporte especial de un objeto, pero no tienes que desplazar por separado las ventanas, al fontanero, el pladur y el resto de los elementos.
Y lo más importante es que nuestros edificios no están pensados para ser trasladados. Pero, cuando llegue el final de la vida útil del edificio y se quiera demoler, el 86% de un edificio de inHaus se puede reutilizar íntegramente porque se ha construido en seco. Se pierde la cerámica, la pintura y el pladur. Las instalaciones y la estructura se recuperan, por lo que se puede recuperar el 86% del valor para construir un edificio adaptado a la normativa de dentro de 50 años e incorporar las nuevas tecnologías. Nosotros no tenemos demolición, sino desmontaje.
