VALÈNCIA. Tras años de incertidumbre marcados por el auge del comercio online y el impacto de la pandemia, los centros y parques comerciales en España vuelven a situarse en el foco. El sector atraviesa un momento dulce, tanto en ventas como en afluencia, superando ya los niveles prepandemia, un hecho que lo ha devuelto al radar inversor. En este contexto, la Comunitat Valenciana se consolida como uno de los mercados más atractivos del país. En lo que va de año, ya se han transaccionado más de 770 millones de euros en operaciones de compraventa como las de Bonaire (Aldaia), Plaza Central (Calpe), Infinity (València), Gran Vía Alicante, La Marina de Finestrat (Alicante) o Carrefour en Cullera.

Además, de los 1.500 millones de euros invertidos en 2024, la región acaparó el 18% del total, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc). Un apetito impulsado por el repunte del consumo y la favorable situación macroeconómica, que también se refleja en la evolución de los nuevos formatos comerciales. “Hay una mejora de la experiencia del cliente con más zonas verdes, sostenibilidad, oferta comercial más amplia y la integración de ocio, servicios estéticos, médicos, culturales y espacios de coworking”, explica Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, a este diario.

En paralelo, hace unos días la organización reunió a más de un centenar de profesionales del sector en el centro comercial Bonaire, en la primera jornada Retail 360, para profundizar en la gestión y las necesidades reales de los centros y parques comerciales. Una edición centrada también en cómo las estrategias de marketing están transformando estos espacios, generando nuevas experiencias y potenciando su valor a través de formatos innovadores.

-¿Cómo definiría la situación en la que se encuentra el sector de centros y parques comerciales?

-El sector está en un momento muy positivo, tanto desde el punto de vista operativo como desde su relevancia en el mercado de inversión, que es un aspecto clave para avanzar y evolucionar en los modelos.

En la parte operativa, el sector ha experimentado un crecimiento constante en ventas y afluencias, los dos indicadores más inmediatos para entender su evolución. Evidentemente, hubo un paréntesis durante la covid, pero después el rebote ha sido muy fuerte. De hecho, ha sido mayor en España que en otros países porque acompaña el contexto macroeconómico favorable, con crecimientos cercanos al 2–3%. Tanto es así que en 2022, España y Portugal registraron la mejor evolución de centros comerciales de toda Europa.

-¿A qué atribuye ese buen comportamiento?

-A la situación macroeconómica y al crecimiento de la población, factores que suman. Además, el sector lo está haciendo muy bien. También, ha influido que en España la parte social es muy relevante porque a todos nos gusta el buen tiempo, salir, socializar y estar en la calle, y eso beneficia especialmente a los parques comerciales. Este componente es más relevante en el sur de Europa que en el norte. Otro factor es la penetración del comercio electrónico en España, que es menor que en otros países europeos, lo que refuerza el gusto por la tienda física.

En este sentido, las marcas y los retailers, en general, han vuelto a apostar con fuerza por la tienda física al comprobar su importancia real. De hecho, está habiendo una apuesta muy importante por procesos de expansión, mejora y ampliación de espacios, con la apertura de flagships y en toda la parte de experiencia del cliente. Esto ha impulsado una tendencia de crecimiento de ventas muy relevante. En el Congreso de septiembre presentamos datos del primer semestre que reflejan un crecimiento del 6% en ventas. Por tanto, el contexto macroeconómico es favorable, hay confianza del consumidor y un trabajo sólido tanto de propietarios y gestores como de los operadores.

¿Estamos, por tanto, en una etapa de transformación?

-La recuperación está ampliamente superada. El rebote fuerte se produjo en 2022 y lo que hemos visto en 2023, 2024 y 2025 es que esa tendencia positiva no fue algo puntual, sino el inicio de una consolidación.

¿Estamos ya por encima de las cifras prepandemia?

-Sí, absolutamente. Tanto en afluencias como en ventas. El crecimiento se ha consolidado y creemos que estamos en un modelo mejorado, porque todo el sector ha tenido que pensar más, con una mayor presencia tecnológica en los centros y parques comerciales. Para nosotros ha sido clave que los retailers, empezando por los grandes grupos nacionales e internacionales, estén integrando desde hace años el comercio online dentro de la tienda física. Eso ha reforzado el modelo híbrido físico-digital y ha consolidado al sector.

-Por tanto, ¿qué impacto está teniendo el comercio electrónico en el negocio físico?

-En 2019 hubo mucho debate por el crecimiento del comercio electrónico y en países anglosajones existía preocupación por el modelo físico. Lo cierto es que en España, sin embargo, las ventas y afluencias seguían creciendo. Después llegó la pandemia, con las tiendas cerradas, y el online lógicamente se disparó, pero su crecimiento se ha ralentizado. Hoy vemos que el comercio físico y el online pueden crecer en paralelo y convivir sin problema. Son modelos compatibles.

-Entonces, ¿no suponen una amenaza las grandes plataformas asiáticas con precios muy bajos?

-El sector convive con más actores, pero el modelo de centro y parque comercial sigue creciendo y siendo relevante. El modelo comercial en general ha cambiado respecto a hace una década, pero, en concreto, los centros y parques continúan ganando cuota de mercado en ventas y afluencias. Además, se está haciendo mucho por el cliente a través de la mejora de las tiendas, con renovación de conceptos hacia espacios más grandes. Además, la oferta es cada vez más variada: aunque la moda sigue siendo el gran reclamo, la restauración y el ocio han ganado peso.

Asimismo, hay mayor presencia en general de servicios de todo tipo, especialmente de los relacionados con la salud. Ya existen parques comerciales que incorporan clínicas de más de 5.000 metros cuadrados. Se trata de modelos híbridos en los que se da más importancia a los servicios. También proliferan las actividades culturales y espacios de coworking. Por tanto, en general, está habiendo una mayor presencia de servicios y actividades no relacionadas directamente con la compra, sino vinculadas al estilo de vida y las necesidades de los consumidores. 

-¿Cuál es la situación de los centros y parques comerciales en la Comunitat Valenciana? ¿Cómo se están comportando las ventas?

-El sector está tremendamente ligado a la capacidad de consumo, que, a su vez, depende del número de habitantes de una zona. La Comunitat Valenciana es la tercera autonomía en superficie de centros y parques comerciales, con algo más de 2 millones de m² de superficie bruta alquilable (SBA), alrededor del 12% del total nacional. Su densidad comercial es de unos 400 m² de SBA por cada mil habitantes, ligeramente por encima de la media española (350 m²), pero desde el punto de vista de equilibrio comercial y económico es una media muy sana. Eso indica que es un mercado consolidado con 63 centros y parques comerciales.

-¿Hay cabida para nuevos proyectos en la región?

-Sí. Aunque el crecimiento de metros cuadrados en España es bajo porque el sector crece menos del 1% de SBA al año desde hace 5 o 6 años, pero sigue habiendo oportunidades. El futuro pasa, sobre todo, por mejoras y transformaciones de los activos existentes, pero eso no cierra la puerta a nuevos desarrollos. De hecho, en 2025 se prevén proyectos en La Nucía, Torrevieja y València, que es, además, uno de los dos grandes proyectos previstos en España. Se trata del centro comercial Infinity, con más de 80.000 m². Este tipo de desarrollos son menos comunes, pero hay alguno. En general, el número de nuevas aperturas es bajo, pero continúa creciendo el número de parques comerciales, que ya son 590 en España.

-¿Qué formato es el que más se está desarrollando?

-El parque comercial. Se caracteriza por tiendas grandes en una sola planta y un aparcamiento en superficie, con locales amplios. Representa alrededor del 15% de la SBA total de España y es el formato que más ha crecido, con espacios de entre 10.000 y 20.000 m². El centro comercial tradicional, con varias alturas y zonas comunes, crece menos.

-¿Cómo se está comportando el mercado de la inversión?

-Aunque no manejo datos concretos en este momento, sí observamos que el sector vuelve a ser muy relevante para los inversores europeos. Tras las dudas que generó el auge del online y la pandemia, se ha visto que es tremendamente resistente y es un modelo plenamente vigente para los consumidores. Por tanto, se ha perdido esa desconfianza y miedo que se generó con el comercio online, con lo cual como activos inmobiliarios son muy relevantes: las rentas no paran de crecer como tampoco el valor de los activos. Esto ha provocado que los inversores vuelvan la mirada al sector.

Tanto es así que en 2024 se registraron más de 1.500 millones de euros en transacciones de centros y parques comerciales en España, una cifra que este año aumentará. Esto es extremadamente positivo, porque la inversión suele ir ligada a mejoras en los activos y eso, a su vez, genera economía y es un círculo virtuoso. Y, de ese total, la Comunitat Valenciana acaparó el 18% del total de transacciones que hubo de centros, parques, medianas, súper e hipermercados. Es una comunidad especialmente atractiva para la inversión, como demuestra la reciente transacción de Bonaire, que es la mayor del año en volumen de un centro abierto.

-¿Qué tipo de inversores están comprando este tipo de activos?

-Las socimis están muy activas en España y son un actor que vemos que está invirtiendo mucho, pero también hay fondos internacionales que han vuelto a comprar porque encuentran una rentabilidad más alta que en otras tipologías de activos inmobiliarios, como oficinas o logística. Además, pequeños parques comerciales atraen a family offices y empresas especializadas. Por tanto, para cualquier tipo de formato hay inversores interesados.

-¿Qué formato despierta mayor apetito inversor en la Comunitat?

-Todos, según el tipo de inversor. La Comunitat Valenciana es muy atractiva por la marcha de su economía y su componente turístico, que ofrece más opciones de desarrollo y ampliación de la oferta.

-La Dana del pasado año destrozó varios recintos comerciales, que tuvieron que cerrar durante meses. ¿Cómo se encuentra ese tejido? 

-Cuando se produce algo así es traumático. Los efectos han sido muy variables según la zona. En los territorios más afectados, la recuperación fue algo más lenta, dado que muchas familias vieron mermada su capacidad de consumo. En la pandemia vimos una situación parecida y luego vino una recuperación. Con la Dana hubo mucha preocupación, pero cuando han ido reabriendo la tendencia ha vuelto como era antes. La reacción del consumidor ha sido muy positiva y, una vez reabiertos los centros, se han recuperado. Este patrón es similar al que observamos tras la pandemia: tras un evento traumático, la normalidad regresa en cuestión de meses.

-¿Esta situación ha derivado en un mayor 'apetito' inversor o movimiento en el mercado?

-No tenemos constancia.

-A nivel general, ¿qué tipo de mejoras necesitan los centros y parques de la autonomía?

-Se está evolucionando hacia lo que demanda el consumidor. Vemos una tendencia en los últimos años que se dirige hacia espacios más abiertos, más luminosos y con mejor aprovechamiento de la luz natural. Se tiene más en cuenta el paisajismo, las zonas verdes, los servicios, las áreas de descanso y la actualización de la oferta comercial. Hay una fuerte inversión en zonas comunes para que el centro comercial sea más cómodo y apetezca estar más tiempo y no solo comprar. Hay que ofrecer más para que se conviertan en un punto de encuentro entre familias y amigos. Todo esto está condicionando mucho las reformas. También se integran servicios relacionados con la estética y se abordan mejoras técnicas vinculadas a la sostenibilidad con el objetivo de que la experiencia del cliente sea la mejor. 

-¿Cómo serán los modelos comerciales en un futuro?

-Habrá cada vez más tipos de modelos. Por ejemplo, Infinity es un gran centro comercial abierto y con pocas alturas, un concepto poco habitual en España. En cuanto al formato físico veremos una mayor variedad y una mejora continua de la experiencia del cliente con más zonas verdes, sostenibilidad, oferta comercial más amplia y la integración creciente de ocio, servicios estéticos, médicos, culturales y espacios de coworking. No se prevén grandes cambios, sino una evolución de las distintas actividades y servicios.

-¿Qué expectativas manejan de cara al cierre del año?

-Somos optimistas. Hasta junio, el sector crecía un 6% y mi opinión es que nos mantendremos en niveles similares. Esperamos una buena campaña de Black Friday porque el tono es bueno. Hay que estar atentos a la evolución del consumo, condicionada por las variables macroeconómicas y las incertidumbres geopolíticas que amenazan. No obstante, de momento, la tendencia actual es positiva. La vuelta del verano ha sido buena y las previsiones acompañan.