VALÈNCIA. El enfriamiento en la construcción de vivienda de obra nueva es uno de los muchos que factores que han provocado la actual tensión en el mercado inmobiliario en España. Los ritmos de producción no se ajustan a la alta demanda, lo que ha generado un fuerte desequilibrio que ha acabado por estrangular los precios al alza, especialmente en plazas como la valenciana. Una situación en la que tiene mucho que ver la falta de grandes bolsas de suelo y su encaremiento, complicando aún más la salida de producto. 

Las cifras son contundentes: en los últimos cinco años se han construido 23.911 viviendas en la provincia de Valencia, prácticamente la misma cifra que en todo el 2002, que fueron 23.844, evidenciando el fuerte estancamiento de la obra nueva. Esto se traduce en una producción anual de 4.000 unidades, cifra insignificante para una necesidad habitacional que no para de crecer. Tanto es así que en este momento, existe un déficit de oferta de 28.724 viviendas solo en la provincia de Valencia y, de persistir esta situación, se llegará a las 133.340 viviendas hasta 2030, según un informe de Cámara Valencia con datos del Ministerio de Vivienda.

Por tanto, al ritmo de construcción actual solo se podrá satisfacer aproximadamente el 30% de las viviendas que se reclaman, abocando a un mayor hacinamiento residencial, un incremento mayor de precios, la proliferación de asentamientos informales y un éxodo a la periferia. Por ello, desde la entidad que preside José Vicente Morata se reclamaron una serie de medidas para minimizar el problema como la generación de nuevo suelo, equilibrar normas o rebajar la carga impositiva. Unas recetas que lleva años pidiendo el sector, especialmente en lo referente a la activación de nuevos desarrollo para lanzar más oferta residencial al mercado.

Bo siempre fue así. Esta dramática situación se empezó a gestar después de la drástica caída de la producción por la crisis económica y financiera de 2008. A partir de ese momento se produjo un punto de inflexión en un sector cuyo tejido empresarial se hundió con el cierre de muchas compañías. Además, en la provincia de Valencia el estallido de la burbuja tuvo un impacto especialmente severo. En este sentido, mientras en los últimos 15 años el ritmo de construcción ha sido de entre 4.000-5.000 viviendas al año, en los ejercicios precedentes a la crisis inmobiliaria se estaba en niveles de 30.000 unidades anuales.

En concreto, según los datos del Ministerio de Vivienda, en 1992 se levantaron en la provincia 13.485 viviendas, una cifra que fue en aumento con la liberalización de suelo que promovían las leyes de Suelo de 1994 y 1998, y que permitieron ir subiendo las ratios de producción. Así, en 1995 ya se estaba en unos volumenes de 18.000 inmuebles anuales y cuatro años después, en las 29.000 y subiendo.

En 2005 fueron ya 37.402 y el máximo se alcanzó en 2006 con 46.439 inmuebles. En estos ritmos tuvo mucho que ver el Plan de Vivienda 2005-2008, que incluía subvenciones a la compra de vivienda protegida, VPO, así como promovía desgravaciones fiscales, además de impulsar la propia construcción. Esto generó una atmósfera propicia para el dinamismo del 'ladrillo' que, sin embargó, se vio paralizada con la crisis de 2008.

En ese momento, la construcción descendió un 98% con menos de un millar de viviendas al año entre 2012 y 2015. Según los expertos, en 2013 hubo dos acontecimientos que no ayudaron a destensar la situación. Por un lado, la ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana de que frenó proyectos de obra en detrimento de la rehabilitación y, por otro lado, la restricción del crédito bancario para la construcción.

De este modo, en 2012 se levantaron 796 viviendas, algo menos un año después, 658, y el batacazo llegó en 2014, con 543 unidades en toda la provincia de Valencia. A partir de entonces se empezó a recuperar el sector, pero nunca se llegó a los niveles anteriores: 727 viviendas en 2015; 1.294 en 2016; 2.095 en 2017; 3.305 en 2018 y 4.796 en 2019.

Esta tendencia se ha mantenido en el tiempo y en los últimos cinco años se han construido una media de 4.000-5.000 inmuebles de forma anual, lo que supone cerca de 24.000 viviendas, según los datos del Ministerio que recoge el informe de Cámara Valencia. Unos números que no cubren las necesidades actuales en un momento de crecimiento poblacional en la provincia por la llegada de población extranjera y el éxodo a las ciudades. Solo desde 2013 los extranjeros han aumentado un 57% en la provincia hasta los 399.000 y, lógicamente estas llegadas requieren de soluciones habitacionales. 

Situación de la VPO

Tampoco es mucho mejor el panorama de la vivienda de protección, más conocida como VPO, con ratios de 500 viviendas al año. De las 58.320 viviendas protegidas que se construyeron en la provincia en la década de los noventa, se ha pasado a la construcción de 2.216 de la última década (2014-2024). Este descenso se debe, en parte a la recalificación de vivienda protegida en vivienda libre, tras un periodo de espera sin vender las viviendas.

Pero, además, en toda la Comunitat Valenciana, según datos del Ministerio, en la última década ha sido el sector privado el que ha invertido en esta tipología, ya que el sector público tan solo ha ejecutado 26 viviendas protegidas frente a las más de 3.400 unidades VPO de promoción privada.