VALÈNCIA. La promotora Culmia refuerza su apuesta por el alquiler asequible en la Comunitat Valenciana tras adjudicarse dos suelos en València y Benidorm en los que levantará cerca de 200 viviendas. Ambos proyectos residenciales, ya en marcha, se enmarcan en el Plan Vive de la Generalitat Valenciana, a través de la cesión de los derechos de superficie durante un periodo determinado. La actuación se desarrolla mediante colaboración público-privada, una fórmula a la que cada vez más recurren las administraciones que disponen de suelo, pero no de los recursos suficientes para promover directamente. Y es que, mediante esta alianza, el sector público aporta los terrenos y el privado asume la inversión y el desarrollo de las promociones. Una cooperación necesaria ya que, según la compañía, sin esta sinergia difícilmente se podría sacar producto asequible en alquiler al mercado, debido a los elevados costes que deben afrontar las promotoras.

"Los proyectos de vivienda asequible tienen precios topados y se pueden hacer porque están dotados con ayudas públicas a la construcción. Sin ellas, no son viables porque la financiación tradicional está pensada para vivienda en venta, pero no para el alquiler", asegura Jaume Borràs, director de Negocio de Culmia. La promotora, antigua Solvia Desarrollos Inmobiliarios y actualmente en manos del fondo estadounidense Oaktree Capital Management, ha convertido el alquiler y la vivienda asequible en una de sus líneas estratégicas de negocio. De hecho, la compañía estructura su actividad en cuatro grandes verticales: build to sell, build to rent, vivienda asequible y desarrollo de suelo. Desde 2013, la compañía ha entregado más de 8.000 viviendas repartidas en 126 promociones, de las que cerca de 1.800 corresponden a proyectos de vivienda asequible desarrollados en colaboración público-privada.

El alquiler asequible es, por tanto, un segmento que la compañía conoce de primera mano. Desde la firma advierten de que en el mercado existe una “gran necesidad” de viviendas con precios que no supongan para una familia un esfuerzo superior al 30% de sus ingresos netos mensuales. Sin embargo, consideran que el volumen de proyectos actualmente en marcha está desalineado con el que sería necesario. "Hay players muy activos, pero los proyectos que merece la pena llevar a cabo están muy restringidos", apostilla Ángel Doral, director del segmento Build to Rent en Culmia.

Tanto es así que, Doral recuerda que numerosos estudios vienen alertando del creciente desajuste entre la producción de vivienda y la creación de nuevos hogares en España. Sin embargo, a su juicio, el foco del problema no se sitúa únicamente en los colectivos más vulnerables, sino especialmente en las rentas intermedias, que quedan fuera del parque protegido tradicional pero tampoco pueden asumir los precios del mercado libre. "Es este perfil de clase media en el que encaja la vivienda asequible, articulada a través de fórmulas de colaboración público-privada", defiende.

Según las estimaciones de Culmia, en España faltan actualmente entre 800.000 y 1.000.000 de viviendas y el déficit podría agravarse, dado que las proyecciones apuntan a la creación de entre 200.000 y 250.000 hogares al año, mientras que la producción anual apenas supera las 100.000 viviendas. En el caso de la Comunitat Valenciana, la compañía cifra en las 85.000 unidades las necesidades alojativas asequibles para los próximos ocho años, lo que obligaría a promover unas 8.500 unidades anuales para empezar a equilibrar la oferta y la demanda. Un reto mayúsculo, ya que, en total, la región levanta entre 10.000 y 7.000 unidades anuales, según el ejercicio. Por ejemplo, en 2024 fueron 10.500 viviendas en toda la autonomía, mientras que en 2023 se culminaron 7.245 inmuebles, según datos del Ministerio.

Por ello, el responsable de la división de alquileres de la promotora remarca que la colaboración público-privada es vital para ofrecer más producto al mercado. "Es completamente esencial porque el nivel de producción e inversión que necesitamos es inasumible para un solo player. Los promotores tenemos recursos y capacidades, pero nos falta el suelo, que es lo que tiene la administración, que, en cambio, no tiene recursos", señala. De ahí que ambas partes estén abocadas a entenderse si se quiere incrementar de forma significativa la oferta de vivienda asequible en alquiler.

Cuellos de botella: falta de suelo y mano de obra

Pero, además, el responsable de Negocio de Culmia pone el acento en los graves cuellos de botella que viene arrastrando desde hace tiempo la construcción como son la escasez de suelo y la falta de mano de obra. Se trata de dos problemas que han provocado la subida de los costes de la construcción y, por tanto, encarecido los proyectos. "El mercado español se ha acostumbrado a una velocidad de 100.000-120.000 viviendas anuales y nos cuesta salir de esa franja. En cualquier caso, si fuéramos capaces de desarrollar todas las viviendas que necesitamos tendríamos un problema, porque no tenemos mano de obra ni suficientes constructoras", aseguran ambos directivos.

Pero, además, Borràs remarca que los costes están subiendo hasta unos niveles que complican el negocio. "La vivienda asequible tiene unos precios topados y con el alza de costes se produce un problema de viabilidad. Estos proyectos se pueden hacer porque están dotados de ayudas a la construcción; si no, no son viables. La financiación tradicional no está pensada para este tipo de proyectos, sino para hacer vivienda en venta, no en alquiler", subraya.

Precisamente, los proyectos de build to rent, es decir, de obra nueva para alquiler, se han frenado de forma generalizada en España, principalmente porque no resultan rentables y los márgenes son mucho más ajustados que la promoción tradicional para venta. "El parón del build to rent no responde a una falta de demanda, sino al encarecimiento de la financiación tras la subida de los tipos de interés, que ha reducido la rentabilidad y frenado la entrada de inversores", admiten De hecho, Culmia ha pasado de desarrollar hasta 600 unidades bajo este modelo a tener inactiva esta división porque no hay oportunidades atractivas en el mercado. 

Negocio en la Comunitat

En estos últimos años, la compañía ha desarrollado diferentes proyectos en tierras valencianas. Por un lado, en la ciudad de València ha promovido residenciales en Patraix, Moreras y Quatre Carreres, así como ha lanzado dos proyectos de adosados en el municipio valenciano de Rocafort. En Alicante, ha ejecutado residenciales en la zona de la playa de San Juan y trabaja ahora en Dénia y Alicante. "La Comunidad Valenciana es un mercado absolutamente prioritario para nosotros, después de Madrid y Barcelona", remarca el director de Negocio de la promotora.

Así, a día de hoy tiene activas las dos promociones de alquiler asequible del Plan Vive, 91 viviendas en València y otras 117 en Benidorm, además de una promoción en Rocafort y otro proyecto en el barrio alicantino de L’Albufereta, donde prevé levantar unas 350 viviendas. Asimismo, dispone de suelo en El Cabanyal, pendiente de gestión urbanística. No obstante, la compañía admite las dificultades para ampliar su actividad en la autonomía ante la escasez de suelo finalista, aunque subraya que sigue explorando oportunidades en el mercado valenciano, incluyendo fórmulas de joint venture con terceros.

Ante estas complicaciones, la compañía estudia diversificar y dar el salto a nuevos segmentos del living, dado que se desarrollan sobre suelo de uso terciario. "Tenemos la voluntad de abrir nuevas verticales como flex living o senior living. Son áreas que hemos estudiado pero en las que aún no hemos entrado, pero ahora buscamos alianzas con inversores para desarrollarlas. La idea es crear un banco de suelo para estos proyectos y, junto a un socio, lanzarlos al mercado", avanza Borràs.

De cara al futuro, el director de negocio de la promotora avisa de que el mercado del alquiler va a seguir tensionado porque se produce menos vivienda destinada a este segmento, mientras la demanda sigue creciendo. Y más teniendo en cuenta que el mercado está muy atomizado, ya que más del 90% de la oferta está en manos de pequeños propietarios privados. "Hay normativas que retraen al propietario privado de sacar su vivienda al alquiler y han faltado medidas que fomenten la creación de grandes parques de alquiler y operadores profesionales, que serían más eficaces en precios y servicio. Es una tormenta perfecta", subraya el responsable de Build to Rent de Culmia.

Por tanto, ambos consideran que la crisis habitacional no se resolverá ni en el corto ni en el medio plazo, sino que es una carrera de fondo que podría durar una década, cuyos resultados dependerá de la gestión pública. Mejorar el mercado, explican, requiere políticas sostenidas, consenso político y dotación de recursos y presupuestos, algo que, en el contexto actual, no parece probable. "El reto es mayúsculo. Se están dando pasos, pero a una velocidad completamente insuficiente. Estamos en una situación en la que hay que trabajar mucho para que el problema no empeore, pero mejorarlo es una labor de una generación y exige mucho compromiso político", subraya el responsable de Build to Rent de Culmia.