VALÈNCIA. Hace unos años, el modelo build to rent (BTR), es decir, la construcción de edificios de obra nueva destinados íntegramente al alquiler, irrumpió con fuerza en España, especialmente en ciudades como València. Un modelo que creció al calor de la necesidad de aumentar la oferta residencial en el mercado y del apetito de los grandes fondos por atender una demanda insatisfecha con un producto que ofrecía atractivas rentabilidades. Sin embargo, ese impulso se ha frenado. Aunque siguen desarrollándose algunos proyectos bajo esta modalidad, cada vez son menores. El encarecimiento del suelo y de los costes de construcción, unido a un contexto inflacionista y a unos tipos de interés significativamente más altos que en años anteriores, ha provocado un claro cambio de tendencia en el mercado.

Por tanto, si hace unos años eran varios los proyectos de nueva construcción concebidos específicamente para el alquiler en la Comunitat Valenciana, hoy ese interés se ha desinflado. En su lugar, están ganando peso con fuerza otras soluciones alojativas, como el coliving y, especialmente, el flex living. Este modelo de alquiler flexible combina estancias cortas y medias en un mismo espacio y se consolida como una de las fórmulas con mayor proyección dentro del sector inmobiliario, impulsado por una mayor flexibilidad operativa y mejores ratios de rentabilidad.

No es casualidad que, a nivel nacional, grandes fondos como Blackstone, Cerberus, Ares o Azora hayan sacado al mercado importantes carteras de vivienda en alquiler, iniciando procesos de desinversión en este segmento en España. Las cifras confirman este nuevo ciclo. Así, según datos de Colliers, la inversión en residencial en España alcanzó los 3.011 millones de euros en los tres primeros trimestres de 2025. De ese volumen, el 17%, y subiendo, corresponde ya a activos en modalidad flex, mientras se detecta una clara desinversión en portfolios tradicionales de alquiler.

"El freno del build to rent en España responde a un cambio de ciclo muy claro. Durante los años previos a la guerra de Ucrania, el contexto financiero era muy favorable, con tipos de interés muy bajos, un Euríbor prácticamente a cero y el bono del Estado en torno al 1%. En ese escenario, los inversores aceptaban rentabilidades cercanas al 3%. Con la invasión de Ucrania, el repunte de la inflación y el giro en la política de los bancos centrales, el escenario se ha invertido: hoy los bonos del Estado rondan el 3% y los inversores exigen rentabilidades del 4,2% al 4,5%", explica Antonio de la Fuente, managing director de living en Colliers.

Como consecuencia, De la Fuente explica que los activos destinados al alquiler han perdido valor en el mercado, lo que está llevando al capital a priorizar mayoritariamente la venta y solo desarrolla proyectos de build to rent cuando el suelo debe destinarse obligatoriamente a vivienda en alquiler. “Actualmente, la venta es alrededor de un 30% más rentable que el BTR”, subraya.

De ahí que el atractivo de este producto se haya reducido de forma significativa. En inversión, los números marcan el rumbo a seguir. Pero, además, a este escenario se suma la escasez de suelo y su fuerte encarecimiento en los últimos años, con subidas superiores al 25% en apenas dos años. A ello se añade el notable incremento de los costes de construcción, que impacta de forma directa en la rentabilidad de los proyectos, apunta Víctor Gregori, socio fundador de la gestora valenciana Ínsula REM.

Otro gran factor que explica la pérdida de interés por el BTR es el marco regulatorio y el discurso político, en muchos casos percibido como contrario a los propietarios. “Esto ha provocado que el capital institucional, que había contribuido a profesionalizar el sector, pierda interés ante la inseguridad jurídica”, señala Gregori. Desde Colliers coinciden en este diagnóstico y recuerdan que la regulación, especialmente en determinadas comunidades autónomas, ha generado desconfianza y ha llevado a muchos inversores a retirarse del mercado, como ha ocurrido en Cataluña.

De hecho, otro ejemplo del enfriamiento de este modelo es el caso del Plan Vive valenciano. En un principio, la estrategia era usar la fórmula del derecho de superficie, es decir, la cesión de un suelo durante unos años a un agente privado para su explotación en régimen de alquiler durante un largo periodo de tiempo. No obstante, y pese a que se sufragó ese programa con fondos europeos y ayudas de 700 euros por metro cuadrado, con un máximo de hasta 50.000 euros por vivienda, gran parte de las convocatorias quedaron desiertas. Según explicó el sector, el principal escollo era la viabilidad de los proyectos por la escasa rentabilidad que ofrecían. Por ello, la Generalitat redefinió su plan y optó por la fórmula de la permuta, intercambio de suelo por vivienda terminada para la venta, resultando un éxito.

"No se trata de un abandono total de proyectos, sino de una espera activa, aunque el contexto no invita al optimismo. Para que la obra nueva en alquiler vuelva a tener sentido deberían darse varias condiciones que hoy no existen: una bajada de tipos, una caída de los rendimientos exigidos por los inversores y una mayor abundancia de suelo. Además, la previsión de incremento de precios del alquiler es elevada, lo que refuerza aún más el atractivo de la venta frente al alquiler", remarca el managing director de living en Colliers.

El 'flex living' gana peso

Por contra, el socio fundador de la gestora valenciana prevé un aumento en la compra de grandes paquetes de edificios de alquiler con el objetivo de realizar una venta granular de las viviendas. “Es una tendencia que ya se está dando y que previsiblemente irá a más”, remarca.

Por otro lado, también destaca la irrupción de nuevos conceptos de living con mayores niveles de rentabilidad, como el flex living, que se desarrollan sobre suelos terciarios. “Estos suelos tienen un coste inferior al residencial y, además, los proyectos flex permiten mejorar la rentabilidad. Como consecuencia, parte del capital que antes analizaba el BTR prefiere ahora invertir en estos formatos, evitando el suelo residencial, más caro y más regulado”, explica Gregori.

En concreto, el flex living se caracteriza por combinar estancias cortas, medias y largas en un mismo complejo bajo un concepto de vida en comunidad. Los residentes disponen de espacios privados y zonas comunes compartidas, en entornos diseñados para fomentar la interacción social. Este modelo suele desarrollarse sobre suelo terciario y con proyectos de gran escala que integran distintos formatos: desde residencias para estudiantes hasta apartahoteles o viviendas temporales, todo ello bajo la premisa de la flexibilidad que le da nombre.

Según los expertos, su auge responde a la creciente demanda en núcleos urbanos donde el acceso a la vivienda es cada vez más difícil y escasea el producto actualizado. También influyen la movilidad geográfica derivada del trabajo y la llegada de profesionales desplazados o nómadas digitales que buscan alojamiento temporal sin las rigideces del alquiler tradicional. Muchos de ellos valoran vivir en comunidad para conocer gente y disfrutar de servicios compartidos, lo que refuerza el atractivo del modelo. De ahí que sea un segmento que se consolidará en los próximos años en España.

Actualmente, el 'Cap i Casal' dispone de un stock de 1.495 camas repartidas en distintos complejos, y se prevé que en los próximos tres años se incorporen unas 1.080 nuevas unidades en cinco proyectos. Uno de los complejos más grandes es el de la firma vasca Kategora en el Cabanyal. Bautizado como Kora Lluna, el edificio contará con más de 25.000 metros cuadrados y 428 unidades alojativas. 

Por su parte, Urban Campus gestionará para Aedas Homes un complejo de 158 apartamentos en la calle Vidal de Blanes esquina con la calle Bello, también en el entorno de la fachada marítima, mientras que The Residential Club promueve un edificio de 117 camas en la avenida Cardenal Benlloch, con entrega prevista para 2028.

Sin embargo, en este momento, el principal player en la capital del Turia es Nido Living, que adquirió hace unos meses los dos espacios de Livensa Living, que suman 650 camas. Además, este operador ya operaba un flex living de 253 camas en la avenida de Tarongers, que contó con 23 millones de inversión, y que la canadiense compró, junto a la británica Round Hill, a las valencianas Atitlan y Área Desarrollo. Por tanto, en total, Nido explota 903 unidades activas en la ciudad.