VALÈNCIA. València y su área metropolitana continúan consolidándose como uno de los grandes focos de atracción de inversión inmobiliaria del sur de Europa. El mercado sigue fuerte y, pese a los vaivenes geopolíticos, la inversión se mantiene dinámica, especialmente en logística y en nuevas fórmulas alojativas como el flex living. Tanto es así que el mercado se está institucionalizando, pasando de tener a family office e inversores nacionales como protagonistas a captar el interés de grandes fondos internacionales.

No obstante, empieza a atisbarse un cambio de tendencia: el capital pierde apetito por el segmento residencial y mira cada vez más a otros productos como el flex living, las residencias de estudiantes o el hotelero ante la elevada regulación del mercado de vivienda. "El residencial es un mercado que está muy regulado y eso genera poco atractivo. Muchos prefieren irse a suelos terciarios", explica Fernando Montilla, director de la oficina de Valencia de la consultora BNP Paribas. 

-En el último trimestre se está viendo cierta desaceleración en las compraventas de viviendas. ¿Es algo normal del mercado o estamos ante un cambio de ciclo?

-La demanda sigue muy fuerte en el mercado residencial. La ciudad de València está mostrando mucho interés para el aterrizaje de tecnológicas y de grandes proyectos industriales. Todo esto genera necesidad de vivienda. De hecho, todos estos grandes proyectos corporativos lo primero que buscan en una ciudad es disponibilidad de vivienda y que exista esa oferta. Es cierto que los precios empiezan a alcanzar niveles elevados y la demanda se va moderando. Estamos en esa etapa, pero sigue existiendo demanda en València.

-Entonces, ¿estamos ante una corrección del mercado?

-Pensamos que es un 'wait and see', es decir, que el mercado espera. Es una etapa de transición, pero la demanda sigue fuerte y València sigue generando mucho atractivo.

-No obstante, la producción de vivienda y la oferta nueva no crece al mismo ritmo que la demanda.

-En estos periodos de espera se corrigen precisamente esos pequeños desajustes. No es que haya un parón de actividad, sino un pequeño ajuste debido a la falta de producto. Como consultora que gestionamos suelos finalistas para promotores, estamos trabajando diversos suelos en el área metropolitana, en municipios como Alboraya, Moncada, Torrent o Massamagrell, pero no en València ciudad porque no hay suelo. De hecho, el mercado está discutiendo poco sobre los precios porque está viniendo mucho extranjero que está dispuesto a asumirlos. Por tanto, más que un problema de precios es de falta de oferta. 

-¿El futuro de la ciudad pasa por el área metropolitana?

-Sí, pero no todas las zonas valen. Cuando hablamos con promotores nos priorizan ubicaciones como Alboraya, con excelente conexiones de metro. En cambio, en otros puntos más alejados de l'Horta Nord o Sud ya no es lo mismo. València se está quedando como una ciudad que que no está al alcance de todo el mundo y el crecimiento futuro pasa por el desarrollo del área metropolitana. Es necesario que la 'Gran Valencia' empiece a funcionar y que municipios como Torrent, Paterna, Alboraya, Quart de Poblet o Manises, que tienen muy buena conexión de metro, empiecen a aportar oferta al mercado.

-Uno de los obstáculos que señala el sector es el encarecimiento del suelo. Como consultora, ¿ el precio ha tocado techo o seguirá al alza?

-No, todavía queda margen en la ciudad de València.

-Estas subidas provocan precios de las viviendas más caros que son ya imposibles de asumir para buena parte de la población. ¿Se está expulsando a los vecinos al área metropolitana?

-Eso está ocurriendo ya porque entrar en compra dentro de la ciudad de València es complicado. Otra cosa son inmuebles que se van transfiriendo entre valencianos.
La respuesta la vemos en esa área metropolitana, en la 'Gran Valencia', pero para eso hay que mejorar conexiones. No todo vale. Si te vas a un sitio donde el metro pasa cada 25 minutos, no funciona. El área metropolitana deben ser conexiones frecuentes.

-Dado el aumento de precios en València y que se está acercando a mercados más maduros, ¿sigue siendo competitiva y atractiva para la inversión?

-Creemos que todavía queda margen. Lo que está pasando ahora en València es la institucionalización del mercado. Están llegando promotores institucionales a todos los niveles, no solo en residencial, también para flex living o residencias de estudiantes. Ya no son solo family office valencianos o promotores locales, sino capital institucionalizado que llega porque ve el potencial de la ciudad por la calidad de vida, las conexiones del aeropuerto y la capacidad de atraer y generar talento gracias a las universidades. Eso es muy importante. Nos comparan mucho con Málaga, pero València tiene algo que Málaga no tiene, que es la universidad. Eso genera interés entre las corporaciones por venir.

-¿Cómo se puede equilibrar la llegada de inversión con la emergencia habitacional que sufre la sociedad?

-Lo que necesitamos precisamente son inversores que entren a generar producto en el mercado para reducir esa emergencia habitacional. La buena noticia es la institucionalización de València.

-¿Qué tipo de inversor está llegando?

-Está llegando capital para varios sectores más allá de la vivienda porque es cierto que el sector residencial ya no es tan atractivo. Los promotores cada vez más más comentan que no les interesan suelos residenciales porque es un mercado que está muy regulado. Eso genera poco atractivo y muchos prefieren irse a otros mercados de suelo terciario para hacer flex living, hotelero o residencias de estudiantes.

-Por tanto, ¿se está produciendo un trasvase de la inversión del residencial hacia productos alternativos?

-Hay promotores que empiezan a perder interés en el residencial y tienen más interés en otros mercados menos regulados. Eso está pasando tanto a nivel de promotores locales como a los fondos internacionales que van más hacia otras soluciones.

-¿La coyuntura actual de alza de costes y encarecimiento de materiales está frenando o pausando operaciones?

-Diría que no. El mercado va por donde tiene que ir. Lo importante es que siga esa institucionalización del mercado de València con la llegada de promotores y fondos institucionales para que sigan generando proyectos.

-¿Y la situación geopolítica tampoco ha afectado al sector?

-Ha corregido a la baja un poco las rentabilidades que exigen los inversores, pero mínimamente

-¿Qué segmentos tienen ahora mismo más tirón en València y su área metropolitana?

-La logística. València es un mercado principal del sur de Europa y ha dejado de ser una alternativa para convertirse en un mercado principal, que compite con Barcelona. El principal motor es el puerto, que funciona fenomenal. Tanto es así que las cuatro principales navieras del mundo tienen terminal en Valencia y lidera ya no solo el mercado español, sino el Mediterráneo y el sur de Europa. Somos referencia en entrada de mercancías. Además, tenemos una posición geográfica privilegiada entre las dos superpotencias mundiales como son China y Estados Unidos. 

Por tanto, el mercado inmologístico es el principal en Valencia. En el último año hemos batido récord histórico con 595.000 metros cuadrados de contratación anual, muy cerca ya al de toda Cataluña. Es cierto que ha sido solo un año y que 223.000 metros cuadrados que fueron autopromociones, pero el mercado está ahí. La demanda ha provocado que la disponibilidad cayera mucho y, por eso, como no había naves se han hecho en nuevas ubicaciones donde antes no había actividad logística, como la Pista de Silla, Albuixech, el nodo de Moncada-Bétera. 

No obstante, este año llegan 332.000 metros cuadrados de nuevo producto que se entregará en los 12 próximos meses. Eso permitirá que el operador pueda elegir y eso es bueno para el mercado. Si Valencia ha sido capaz de cerrar su récord histórico en un año en el que no había oferta, ahora que hay opciones se volverán a marcar zonas. 

-¿El mercado logístico valenciano sigue teniendo recorrido?

-Sin duda. Si comparas el volumen del puerto de Valencia con el tamaño del mercado logístico, se compruebe que todavía existe un déficit. Barcelona, en cambio, tiene un puerto más pequeño, pero un mercado de naves más grande. 

-¿La oferta de producto en marcha es suficiente para atender la demanda logística?

-Sí. La oferta que viene es adecuada y va a aliviar la falta de producto. Además, moderará las rentas, que habían subido un 30% en tres años.

-Por otro lado, el segmento del retail parecía condenado hace unos años por el empuje del comercio online, pero está mostrando resiliencia con importantes operaciones en tierras valencianas como la venta del Centro Comercial Bonaire o el del espacio Infinity en la ciudad. ¿Continuará esa fortaleza?

-Es cierto que el año de 2025 ha supuesto un resurgir del retail después de años muy afectados por el ecommerce. Ha sido un año bueno, con grandes operaciones en la Comunitat Valenciana. Además, la población en la región está creciendo al doble de ritmo que el resto de España. Aun así, los grandes mercados en Valencia son el logístico y el living. Oficinas todavía no está institucionalizado, aunque pensamos que llegará.

- En oficinas también falta producto. ¿Qué previsiones tienen para este segmento?

-Los promotores se han dado cuenta y ahora mismo hay sobre la mesa un 'pipeline' de cinco o seis proyectos nuevos de oficinas que suman unos 100.000 metros cuadrados. Entre ellos están el terciario del Nuevo Mestalla, una parte del suelo del Viejo Mestalla, La Marina o una parte del sector del PAI del Grau. Son proyectos previstos entre 2029 y 2031. Pensamos que las rentas prime, que ahora están entre 18 y 20 euros por metro cuadrado, podrían subir hasta 24 o 25 euros en cuatro o cinco años por la falta de producto y la llegada de edificios nuevos, sostenibles y adaptados a estándares actuales.

- Con todo, de cara a cierre año y a los siguientes ejercicios, ¿qué volumen de inversión se alcanzará en el sector inmobiliario valenciano?

-Valencia alcanzó el año pasado los 1.000 millones de euros de inversión y la previsión es que se sega manteniendo ese atractivo. Por ejemplo, en mercados como el logístico siguen cerrándose proyectos, a pesar de haber importante oferta en marcha.