VALÈNCIA. El mercado residencial está al límite en València y su área metropolitana. La situación ha llegado a unos niveles que el acceso a una vivienda en la ciudad y los municipios de su alrededor se ha convertido en un desafío mayúsculo. Comprar ahora una casa cuesta ya el doble que hace seis años, alcanzando precios que rozan los 4.000 euros el metro cuadrado, incluso, se superan en algunas zonas. Pero, además, a esto se suma un encarecimiento del alquiler del 17,1 % en el último año, el mayor de toda España, tensionando aún más el mercado y expulsando a las familias con rentas medias y bajas porque, de momento, la oferta asequible sigue sin ser una alternativa real.

Así consta en el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), que refleja que el precio medio de la obra nueva en el 'Cap i Casal' supera ya los 3.700 euros por metro cuadrado, mientras que alcanza los 3.437 euros en municipios de l'Horta nord, los 2.981 euros en la corona oeste, y los 2.521 euros por metro cuadrado en la zona sur. Unos valores que suponen el doble que en 2019. Además, solo en un año, los precios han crecido un 6% en la ciudad, mientras que lo han hecho un 20% en l'Horta Nord, un 33% en l'Horta Oest, y un 26% en l'Horta Sud. De hecho, localidades como El Puig, Burjassot o Godella superan ya los precios de la Capital del Turia, con hasta 4.500 euros por metro cuadrado.

Y todo ello mientras la oferta de nueva planta sigue en estado crítico, con una reducción de más de un 80% desde 2019. Según el informe, en el tercer trimestre de este 2025 había disponibles 97 pisos de obra nueva, solos dos más que en el trimestre anterior, ahondando en el colapso habitacional que viene advirtiendo el sector desde hace tiempo. Tanto es así que la tendencia estos años ha ido a la baja con 675 viviendas de nueva construcción en stock en 2020; 432 en 2021; 251 unidades en 2022; 275 en 2023 y 141 a cierre de 2024. Ya este 2025, en los primeros meses del año descendió aún más la oferta disponible hasta las 127 viviendas y se cierra ahora el tercer trimestre con menos de un centenar.

La situación se agudiza si se 'mapea' la ciudad. En este sentido, el informe señala que ocho distritos de la ciudad carecen de promociones activas y las pocas que existen se dirigen a compradores de alta renta o inversores internacionales. Así, en este último trimestre únicamente se han puesto en marcha dos nuevos proyectos en Pobles de l'Oest y en Benicalap. Los salarios, en cambio, apenas han crecido un 10 % desde 2019. Hoy el esfuerzo medio para adquirir una vivienda supera el 45% de los ingresos netos de un hogar tipo, muy por encima del umbral de accesibilidad recomendado por la Unión Europea, que se ubica en el 30%.

"El mercado es estadísticamente visible, pero socialmente invisible: una oferta mínima sostenida por una demanda solvente y concentrada. Las cifras transmiten actividad, pero encubren una enfermedad de fondo: durante 2024, en España se construyeron 100.980 viviendas nuevas al año cuando necesita más de 240.000 para cubrir el crecimiento de hogares anuales previstos durante los próximos 15 años. La diferencia entre ambas magnitudes explica el inminente colapso de la accesibilidad", explica Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra de la UPV. "Las familias trabajadoras son las grandes ausentes del nuevo ciclo inmobiliario”, advierte. 

En el 'Cap i Casal', ningún distrito registra valores por debajo de los 3.000 euros el metro cuadrado y siete superan ya la media de los 3.700 euros de la ciudad. Los más caros, según el documento, son Ciutat Vella y Poblats Marítims, que están ya en los 5.700 euros el metro cuadrado de media. 

Ante esta situación, desde la Cátedra inciden en que la expansión metropolitana de Valencia "no es una opción de preferencia, sino una necesidad forzada", como han venido reclamando expertos urbanistas. Y más teniendo en cuenta que la provincia, por su posición y calidad urbana, está siendo uno de los principales mercados de atracción de España, con una demanda que no para de crecer y que no se puede atender con la producción actual. De ahí que sea necesario generar nuevos núcleos urbanos en zonas con conexiones y próximas a la capital.

Alquiler

Paralelamente, la tensión se reproduce en el mercado del alquiler. València lidera en 2025 el encarecimiento del alquiler en España, con un aumento interanual del 17,1%. El precio medio mensual alcanza los 1.674 euros, lo que convierte el arrendamiento en una opción inviable para buena parte de la población trabajadora y joven. Ningún barrio está por debajo de la barrera de los 1.000 euros de renta mensual, siendo la zona más cara l'Eixample, con 2.019 euros al mes. Le sigue Rascanya, con alquileres medio por 1.909 euros y Ciutat Vella, 1.893 euros. Por el contrario, el alquiler más asequible está en Pobles del Nord con 690 euros al mes, según el informe.

Además, la oferta de pisos en el mercado se contrajo un 4,5% en el tercer trimestre de este año respecto a hace tres meses, aunque subió un 17% en comparación con hace un año hasta las 1.830 unidades disponibles. "El 35% de los contratos firmados son ya de carácter temporal o de corta estancia, mientras el alquiler de larga duración se reduce por la inseguridad jurídica y la retirada de oferta tras la Ley de Vivienda 12/2023”, remarca Cos-Gayón. 

Además, el director de la Cátedra recalca que esta situación “cronifica el desarraigo urbano: jóvenes que retrasan su emancipación, familias desplazadas a la periferia y trabajadores esenciales que ya no pueden vivir en la ciudad donde trabajan”. Poco producto y una población extranjera en aumento y que lógicamente necesita de alojamiento. Este crecimiento, aunque positivo, según el Observatorio, “agrava la presión sobre un parque de vivienda ya insuficiente, sin una estrategia coordinada entre administraciones”. 

Construcción industrializada, el futuro

El informe identifica, además, el coste de construcción como un “obstáculo determinante”. Los materiales, la energía y la mano de obra han encarecido la edificación hasta hacerla inviable en muchos casos. Las vacantes de trabajadores en el sector se han multiplicado por cuatro en la última década y la fragmentación empresarial impide asumir grandes promociones públicas o privadas. Por ello, desde el sector abogan por la construcción industrializada que permite reducir los plazos de obra, estabilizar costes y garantizar calidad. 

Asimismo, urgen a agilizar y repesensar la vivienda asequible para que sea "económicamente posible". “Los datos no son destino, sino un mapa. Y el mapa de 2025 señala un rumbo claro: industrializar para construir más, redefinir la vivienda asequible y devolver a las ciudades su función esencial: ser lugares de acogida, no de expulsión”, concluye el director de la Cátedra.