VALÈNCIA. El futuro desarrollo de Benimàmet, que pretende urbanizar más de 400.000 metros cuadrados de suelo en el noroeste de la ciudad para edificar más de 3.600 viviendas en una de las zonas de crecimiento de València, podría dejar al promotor un beneficio de en torno a 154 millones de euros, según el estudio de viabilidad incluido en el borrador de modificación del Plan General.

Cabe recordar que la propuesta remitida en fase de consultas a la Conselleria, plantea una reserva de vivienda de protección pública del 40%, lo que supone una rebaja del 10% respecto a la propuesta de 2014 y también prevé un 20% de aumento de la edificabilidad. Dos medidas que se habrían aplicado para asegurar la sostenibilidad financiera del desarrollo y favorecer su avance en un contexto de emergencia habitacional, permitiendo incorporar un mayor número de viviendas en un sector que ha permanecido estancado durante años.

El informe que acompaña a la propuesta estima que los ingresos potenciales por ventas podrían alcanzar los 710,8 millones de euros, frente a unos costes totales de 557 millones, que incluyen la urbanización de viales y zonas verdes, las cargas derivadas del soterramiento de la línea de metro, los costes de edificación de las distintas tipologías residenciales y terciarias, así como gastos indirectos y financieros asociados a la gestión del proyecto.

La urbanización supondría 47,7 millones e incluye la ejecución de viales rodados (19,6 M de euros), viales peatonales (1,1 M€), amplias zonas verdes (21,5 M€) y un 12,5 % adicional destinado a conexiones exteriores (5,2 M€). Las cargas específicas derivadas del convenio con la Generalitat por el soterramiento de la línea de metro se cifran en 4,2 millones. La edificación, que representa la mayor inversión del proyecto, se calcula en función de los metros cuadrados de techo de cada tipología de vivienda y de los usos terciarios previstos. Por último, los gastos indirectos y financieros incluyen 3,8 millones en gestión, redacción de proyectos y dirección de obras, así como otros conceptos como indemnizaciones por construcciones y plantaciones existentes, estimadas en 2,5 millones, y tasas municipales. Con estas cifras, el cálculo del beneficio previsto rondaría los 154 millones de euros, un margen que se sitúa en torno al 21%.

En cuanto a los ingresos que se estiman, siempre según el citado estudio de viabilidad, la venta de vivienda de renta libre en manzana generaría unos ingresos de 361,7 millones de euros. La comercialización de las viviendas protegidas supondría unos 184,5 millones de euros, a los que se suman 32,5 millones procedentes de las viviendas unifamiliares exentas. El resto de la facturación se completa con el desarrollo del sector terciario, donde el uso comercial aportaría 40,7 millones de euros, seguido del hotelero con 54,8 millones y el de oficinas con 36,5 millones de euros.

Se trata, eso sí, de un estado prematuro de la tramitación, y tanto los porcentajes de reserva de vivienda protegida como el cálculo final de costes y ganancias podrían variar a medida que se vaya ajustando el futuro PAI. No en vano todavía restan sucesivos trámites de evaluación ambiental, definición del sector y aprobación del plan. En este marco, la propuesta de la oposición del PSPV‑PSOE planteada por su secretaria general, Pilar Bernabé, de elevar la reserva de vivienda protegida hasta el 60 % recortaría, según algunos cálculos, unos 27 millones de euros de los beneficios previstos, al reducir la superficie susceptible de ser comercializada como vivienda libre, que es la que genera un mayor retorno económico al promotor.