VALÈNCIA. La crisis de la vivienda que vive España, y especialmente las grandes ciudades como València, se ha convertido en la principal preocupación de la ciudadanía, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La escasez de vivienda disponible contribuye a tensionar los precios y agrava una emergencia habitacional que afecta a capas cada vez más amplias de la población. La escalada del mercado residencial está provocando, además, que cada vez más demandantes encajen en los perfiles de ingresos que dan acceso a vivienda de protección pública (VPP). Un escenario que sitúa bajo el foco cualquier decisión de las administraciones públicas en materia de suelo y vivienda.

Entre las distintas recetas planteadas para abordar este problema, una de las más estructurales —y también de las más lentas— es la activación de nuevo suelo para desarrollar nuevas zonas residenciales. Se trata de procesos complejos, con una larga tramitación urbanística y ambiental, que suelen prolongarse durante años. Este es el caso del futuro desarrollo de Benimàmet, una gran bolsa de suelo de algo más de 400.000 metros cuadrados situada al noroeste de la ciudad, en la zona comprendida entre el parque lineal y la V-30 (este) y esta vía y el Camí Fondo de Beniferri donde se proyecta la construcción de unas 3.650 viviendas, además de una amplia red de zonas verdes, viario y parcelas dotacionales para equipamientos públicos.

Pese al contexto, el Ayuntamiento de València plantea rebajar un 10% la reserva de vivienda de protección pública en el futuro desarrollo residencial de Benimàmet. El borrador de la modificación del Plan General remitido a la Conselleria en fase de consultas fija una reserva mínima del 40% de VPP, frente al 50% que contemplaba la propuesta de planeamiento de 2014, impulsada durante el mandato de Rita Barberá.

Cabe recordar que la VPP es aquella vivienda sujeta a un régimen de precios máximos y adjudicación regulada, destinada a personas que cumplen determinados requisitos de ingresos. Puede ser promovida tanto por la administración como por operadores privados y su precio final viene determinado por los llamados módulos de VPP, que establecen el precio máximo de venta o alquiler. Unos módulos que el Consell está en pleno proceso de actualizar.

Aumento de la edificabilidad

Junto a la reducción del porcentaje de VPP, el borrador introduce otro cambio relevante respecto a 2014: el aumento de la edificabilidad del sector. El Índice de Edificabilidad Bruta pasa de 1,00 a 1,20 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo, lo que supone un 20% más. En términos sencillos, aumentar la edificabilidad significa permitir construir más superficie edificada en el mismo ámbito, ya sea mediante edificios más altos, mayor ocupación del suelo o una combinación de ambas. En la práctica, supone una mejora de la rentabilidad del proyecto para los promotores del desarrollo.

Estos dos cambios que se plantean, tanto la reducción del porcentaje de VPP como el aumento de la edificabilidad, buscarían, según fuentes conocedoras del proceso, garantizar la viabilidad económica del desarrollo para desbloquear la tramitación de un proyecto que no ha logrado grandes avances en los últimos años precisamente en un contexto de escasez de vivienda.

Fase muy prematura de la tramitación

No obstante, desde el Ayuntamiento subrayan que el documento remitido a Conselleria se encuentra en una fase muy inicial de tramitación, por lo que el porcentaje mínimo de VPP podría finalmente aumentar. De hecho, este trámite es el paso previo a la evaluación ambiental necesaria para reclasificar el suelo del futuro desarrollo, tras ello todavía restará definir el sector y elaborar y tramitar el PAI, pasos previos a la urbanización y ya finalmente construcción de las viviendas. Un proceso que abarcará varias legislaturas.

En este contexto de creciente presión social por el acceso a la vivienda, la propuesta municipal ya ha generado reacción política. Esta misma semana, la secretaria general del PSPV-PSOE en la ciudad de València, Pilar Bernabé, denunció que esta rebaja de la reserva de vivienda protegida prevista para Benimàmet "supone una nueva muestra de la política del gobierno de Catalá y Vox en materia de vivienda" que a su juicio "solo se preocupa por el negocio de las promotoras" y propuso aumentar la vivienda protegida hasta el 60% en este ámbito.

Vivienda dotacional

Bernabé también afeó al gobierno municipal que el borrador no contemple una reserva específica de parcelas para vivienda dotacional pública, un tipo de vivienda destinada normalmente al alquiler para colectivos vulnerables y que permanece siempre en manos de la administración y no puede venderse ni descalificarse. En este sentido, los socialistas proponen ahora incluir 350 viviendas dotacionales en este ámbito, el 10% de la edificabilidad total.

Desde el Ayuntamiento, sin embargo, sostienen que el planeamiento sí prevé parcelas de dotacional múltiple, en las que sería posible desarrollar fórmulas mixtas que combinen equipamientos —como centros cívicos o sociales— en las plantas bajas y vivienda dotacional en las superiores, un modelo que el propio gobierno de PP y Vox ya ha señalado en otras ocasiones como una opción que considera adecuada.

Con todo, todavía resta un largo proceso administrativo por delante para conocer cuál será finalmente el número total de viviendas y cuántas de ellas tendrán la calificación de vivienda protegida y aún más lejano es el objetivo de ver construidas estas viviendas. Es por ello que tanto expertos como la propia ciudadanía insisten a las administraciones en activar y acelerar los mecanismos para atajar la crisis de vivienda también en el corto y medio plazo.