VALÈNCIA. Uno de los principales factores que explican la tensión en el mercado de la vivienda en España es, según los expertos, la escasez de obra nueva que se está construyendo anualmente, ya que no absorbe toda la demanda existente. Un desequilibrio provocado por la falta de suelo en el que levantar nuevos proyectos, principalmente en las grandes ciudades del país. De ahí que muchas compañías se hayan desplazado a las áreas metropolitanas para seguir desarrollando promociones.

No obstante, en València existen cerca de 5.000 parcelas sin edificar, según el Anuario Estadístico del Ayuntamiento de València de 2024, aunque cierto es que no se especifica la naturaleza de esos solares, por lo que no todos son para residencial y tienen otro uso. Además, no todos los terrenos resultan viables para el desarrollo privado de viviendas, debido al encarecimiento tanto del suelo como de los costes de construcción, impulsado por la inflación de los materiales. Por esta razón, en muchas parcelas pequeñas o ubicadas en zonas menos atractivas, la promoción no sería rentable, ya que los precios de venta necesarios para cubrir la inversión resultarían inasumibles para el comprador medio. En cualquier caso, la salida de suelo para aumentar la oferta habitacional ayudaría a rebajar la tensión en el mercado valenciano, en donde los precios medios ya están en los 3.500 euros por metro cuadrado.

Así, de acuerdo con los datos de la estadística, la Capital del Turia cuenta con 40.701 suelos urbanos, que suman una superficie total de 29,7 millones de metros cuadrados. De ellos, 35.784 parcelas en 24,3 millones de metros cuadrados están ya edificadas, el 82% del suelo total, mientras que 4.913 parcelas, con una superficie total de 5,2 millones de metros cuadrados, están vacías y pendientes de desarrollar, el 17,8%. Con el fin de movilizar este excedente, en la anterior legislatura, bajo el gobierno municipal de Compromís y PSPV, se reactivó el registro de solares vacíos con el objetivo precisamente de sacar aquellos que cumplan con las condiciones aptas para ser edificados. Sirvió para desarrollar varias edificaciones.

Por tanto, este puzzle urbano, todavía por completar, dibuja las posibilidades de crecimiento de la ciudad a todos los niveles e, incluso, pone de relieve las diferencias entre barrios consolidados y zonas en plena transformación. En cualquier caso, cabe recordar que en este momento, la concejalía de Urbanismo, que dirige Juan Giner, tramita 17 nuevos Programas de Actuación Integrada (PAI) en varios puntos de la ciudad. Actuaciones urbanísticas de diferentes dimensiones sobre un total de 916.319 metros cuadrados de superficie, lo que equivale a 128 campos de fútbol, y que permitirán la puesta en marcha de 7.826 nuevas viviendas en el 'Cap i Casal'. De ellas, 1.905 unidades serán de protección pública. Se trata, en su mayoría, de desarrollos de sectores urbanos promovidos por agentes privados y que están en distintas fases, pero que van avanzando en su periplo administrativo. 

Según los datos municipales, el número de solares disponibles varía de forma significativa según el distrito, existiendo grandes contrastes entre los más céntricos, donde apenas queda espacio, y las zonas más periféricas o en expansión, que acumulan grandes reservas de suelo.

De este modo, Ciutat Vella dispone de 280 parcelas que suman en total 43.238 m², un volumen no demasiado grande, ya que la mayoría tiene un tamaño reducido de entre 100 y 500 metros cuadrados. Esto se evidencia si se compara con otros puntos del centro como L’Eixample en donde quedan 57 solares, pero son algo más grandes, de más de 10.000 metros cuadrados, por lo que en total este enclave cuenta con 95.291 m² sin edificar. Asimismo, Extramurs apenas alcanza las 67 parcelas con poco más de 51.000 metros cuadrados libres. El caso más llamativo es el de Pla del Real, con solo 28 solares y una superficie de 19.984 m², la más baja de toda la ciudad.

En un segundo cinturón, en distritos como Algirós, Campanar o l'Olivereta la radiografía va cambiado con una concentración mayor de solares y, además, de mayor dimensión que en el centro. Así, por ejemplo, la zona universitaria tiene 50 pastillas, la mayoría de hasta 10.000 m2, lo que hace que en conjunto en esta zona existan 131.000 m2 disponibles, mientras que en l'Olivereta hay 78 unidades con 107.000 m2 porque son algo más pequeños. Por su parte, Campanar dispone de 110 terrenos de gran tamaño, lo que hace que existan 262.344 m2 sin edificar.

El panorama cambia radicalmente en distritos en expansión y en los que son más periféricos. Tanto es así que Quatre Carreres, con 739 parcelas, no solo es el enclave valenciano con más suelos, sino también el que los tiene de mayor formato, alcanzando los más de 1,35 millones de m². De hecho, actualmente este distrito centra la mayor actividad constructora en la ciudad, tanto residencial como de servicios, con proyectos como nuevos hospitales, especialmente en la Avenida de Antonio Ferrandis.

Le sigue Poblats Marítims, con 746 solares y rozando los 600.000 m² vírgenes, situando a este distrito como otro punto con mayor potencial de transformación urbanística. En este sentido, esta en trámitación el desarrollo urbanístico más grande de València como es el PAI del Grao, que prevé 3.200 viviendas y grandes zonas verdes. Además, en el barrio del Cabanyal ha copado en los últimos tiempos gran parte de la inversión inmobiliaria en el 'Cap i Casal, principalmente con proyectos relacionados con las nuevas soluciones habitacionales que surgen en el mercado como son los espacios de coliving o flex living. También, destacan Jesús, con 255 parcelas y 335.570 m², y Patraix, 250 parcelas y 350.000 m2 disponibles.

Por su parte, en las pedanías también quedan grandes bolsas a la espera de ejecución. En este sentido, Pobles del Sud es el que más solares concentra, con 649, que suponen más de 612.000 m², mientras que Pobles de l’Oest dispone de 515 solares y casi 194.000 m²; y, finalmente Pobles del Nord cuenta con 233 unidades en 266.279 m2. Y, además, en los tres casos, se trata de superficies de gran tamaño.

En cuanto a superficie, el liderazgo lo ostenta Quatre Carreres, con esos más de 1,35 millones de m². Su caso es paradigmático, ya que combina un número elevado de parcelas con la mayor extensión de suelo disponible, en línea con su papel como uno de los motores del crecimiento urbano en la última década. Le sigue Jesús y Patraix, con más de 300.000 m2, respectivamente, y Benicalap, que cuenta con 174 solares pero de gran tamaño, llegando a los 261.000 m2. En el otro extremo, la superficie de solares vacíos es casi residual en el Pla del Real (19.984 m²) y en Ciutat Vella, con apenas 43.238 m².

Por tanto, los datos reflejan un panorama dual con un centro histórico sin grandes bolsas de suelo, mientras que zonas más alejadas copan gran parte del potencial urbanístico del 'Cap i Casal'. No solo para aumentar la oferta residencial ante el crecimiento poblacional, sino para completar la trama urbana de la ciudad y consolidar sus barrios. En este camino, también jugarán un papel importante las pedanías, ya que tienen las mayores reservas disponibles. De ahí que el Ayuntamiento de València haya planeado un nuevo sector urbanístico en la pedanía de Benimàmet, con una superficie de más de 400.000 metros cuadrados y una edificabilidad total de 460.000 metros cuadrados de techo.