El conseller Rubén Martínez Dalmau. Foto: Eduardo Manzana VALÈNCIA. La Conselleria de Vivienda, dirigida por Rubén Martínez Dalmau, se ha visto obligada a publicar una circular en la que limita los amplios derechos de tanteo y retracto en la Comunitat Valenciana que se había otorgado mediante un decreto-ley. Una norma que ya desde el principio levantó voces críticas no solo por su contenido "expropiatorio", como llegaron a a advertir desde el sector inmobiliario, sino también por los vacíos legales que presentaba. Según notarios y profesores de Derecho Constitucional, había falta de concreción en algunas partes de su texto que generaban dudas por la gran cantidad de supuestos que recogía.
Y es que, aunque el espíritu del decreto ley ha sido ampliar el parque público de vivienda ejerciendo estos dos derechos de adquisición preferente, la ambigüedad del texto y la falta de detalle en parte de su articulado inducía a confusiones a la hora de interpretar la norma. De hecho, en una comparecencia en Les Corts, la presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval), Nora García, advertía sobre el retraso que está ocasionando la norma en "operaciones acordadas antes de la entrada en vigor de la declaración de Estado de Alarma". "Todo esto ya está ocasionando que la recuperación de la actividad en el sector de las agencias inmobiliarias sea mucho más lenta que la de otros sectores comerciales y de servicios", lamentaba.
Pese a que la intención de Vivienda no era inmiscuirse en el mercado inmobiliario, hubo recelo sobre la "inseguridad jurídica" que podía generar por la falta de claridad del texto. Entre sus novedades se incluían nuevos casos en los que la administración podrá ejercer estos dos derechos de adquisición preferente, como son las viviendas transmitidas en ejecución hipotecaria o venta extrajudicial en sede notarial y para las transmitidas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria, cuyos adquirientes son principalmente las entidades financieras. También edificios enteros que se vayan a vender o se hayan vendido entre operadores privados. Hasta ahora, de acuerdo con la ley de 2004, solo lo podía ejercer la administración en vivienda con régimen de protección.
Incluso uno de sus propios socios, el PSPV emplazó a Dalmau a mejorar el texto, pero desde Vivienda se negaron a cambiar cualquier aspecto. No obstante y a la vista de las críticas recibidas, finalmente el equipo de Dalmau decidía "aclarar" la aplicación del decreto mediante una circular, además de a través de una modificación de la ley introducida vía ley de Acompañamiento que se tramita ahora en Les Corts.
La circular publicada este miércoles en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana (DOGV), firmada por la directora general de Vivienda y Regeneración Urbana, Elena Azcárraga, desgrana numerosos supuestos en los que no será necesaria la comunicación notarial y registral para que la administración pueda hacer uso de estos derechos. Es decir, que aunque la ley permite que la Conselleria los ejerza, mediante esta circular se interpreta la voluntad del legislador y se excluye de la obligación de comunicar las operaciones aquellas para las que no estaba pensada la norma.
"No se trata de un cambio de la norma, sino de un mecanismo necesario para facilitar su comprensión", explica a este diario Adoración Guamán, directora general de Coordinación Institucional en la Conselleria de Vivienda. "Tras mantener encuentros con notarios y registradores nos dimos cuentan que había supuestos que podían aclararse porque generaban dudas. Esta norma técnicamente es compleja y novedosa y con esta circular lo que se ha pretendido es reflejar los supuestos que generaban dudas para no perder tiempos en los procedimientos", puntualiza.
Así, la circular recoge aspectos relevantes que clarifican aquellos supuestos de transmisiones de edificios y viviendas en que no es necesaria la notificación previa de la persona transmitente ni posterior de la persona adquirente, ni la comunicación por parte de las notarías y los notarios ni de las registradoras y los registradores de la propiedad a la dirección general. Casos importantes que, sin embargo, no se incluían en el texto original.
Así, por ejemplo, Vivienda especifica ahora que las transmisiones mortis causa o las herencias no tendrán que ser notificadas para que la administración pueda ejercer estos derechos de adquisición preferente. Tampoco las transmisiones gratuitas inter vivos de vivienda protegida a favor de descendientes, ascendientes, cónyuge o pareja de hecho debidamente acreditada salvo que no vaya a ser destinada a residencia habitual y permanente de la nueva persona titular. De igual forma, quedan excluidas las aportaciones por cualquier título a la sociedad de gananciales o cualquier otro régimen económico matrimonial de comunidad, nacional o extranjero.
En cuanto a la compra de edificios, uno de los aspectos más novedosos del decreto, fija que en las transmisiones de diez o más viviendas, no será necesario avisar si el número de inmuebles ubicados en la Comunitat Valenciana es inferior a diez. Y es que hay veces que los grandes operadores venden paquetes de viviendas con inmuebles repartidos en distintos puntos de España. Tampoco será necesario notificar las transmisiones de diez o más viviendas cuando el número de viviendas situadas en Áreas de Necesidad. Cabe recordar que el decreto ley establece que únicamente ejercerá estos derechos la administración en zonas donde haya un déficit de vivienda y sean Áreas de Necesidad de la Vivienda.
De igual modo, la circular especifica que la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria pero no constituya su actividad principal, tampoco será susceptible de ser tanteada cuando conste en la escritura la manifestación de las partes de que con la transmisión de éstas no se está produciendo una transmisión singular, entre otros supuestos.
No es la primera vez que Dalmau se ve obligado a concretar algunos aspectos de este decreto. Fue en julio, durante la convalidación del decreto en la cámara autonómica valenciana, cuando se vio obligado a hacer algunas apreciaciones. Así, recalcó que la Generalitat en ningún caso ejercerá el derecho de tanteo ni retracto en herencias y donaciones entre parientes, a pesar de que la literalidad de la norma lo permite.
"Todas las herencias y las donaciones entre ascendentes y descendentes están totalmente excluidas del ejercicio del derecho de tanteo y retracto. No habrá ninguna posibilidad de ejercerlos cuando un padre le transmita a su hija la casa donde han vivido siempre. Ni tampoco cuando una madre decida dar a su hijo una casa para que se emancipe definitivamente. No hay ninguna posibilidad de que se pueda actuar en este sentido, que quede claro", subrayó Dalmau.
El PP señaló este miércoles que esta circular supone una "rectificación", y afirmó que "demuestra que la ley de tanteo y retracto es una gran chapuza como advertimos". El portavoz de Vivienda del PPCV en Les Corts, Alfredo Castelló, consideró que con este documento, Dalmau "ha dado la razón al Grupo Popular respecto al decreto de tanteo y retracto: era una gran chapuza".
"Introducir ahora 33 modificaciones al decreto que convalidó Les Corts, con nuestro voto en contra, evidencian que teníamos razón, que era un texto infumable y de un nivel jurídico ínfimo", ha aseverado, al tiempo que ha considerado que es "un disparate jurídico modificar una ley a través de una circular y traer un decreto a Les Corts como un trágala, sin mover una coma". De hecho, asegura que adjuntará este documento en el recurso de inconstitucionalidad que ha presentado su partido contra el decreto de tanteo para evidenciar "la poca solidez jurídica" del texto.
