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estudio de Triangle Real Estate Management

El mercado inmologístico valenciano crece con seis nuevas plataformas en 2019

14/05/2019 - 

VALÈNCIA. El sector inmobiliario logístico valenciano se consolida en el mercado y amplía su oferta este 2019 con la incorporación de tres nuevas plataformas que actualmente se encuentran en construcción y suman un total de 53.000 metros cuadrados. Estos tres proyectos 'a riesgo', sin tener cerrado el futuro usuario final, se ubican en la localidad de Riba-Roja y la previsión es que estén finalizados en el tercer trimestre de este ejercicio. Ya en los primeros meses de este año se han construido otros tres inmuebles logísticos en Paterna, Torrent y Loriguilla con una superficie total de 40.000 metros cuadrados.

Además, existen otros ocho proyectos para construir inmuebles 'llave en mano', ya contratados, con una superficie total de 261.123 metros cuadrados construidos. Su construcción podría realizarse a los 9-12 meses de la firma.

Así consta en un estudio sobre el mercado inmologístico elaborado por Triangle Real Estate Management que destaca la oferta al alza, especialmente en la zona de Riba-roja y del circuito de Cheste, donde se concentra la mayor parte de los nuevos proyectos en construcción ya contratados por el avance en las obras de urbanización del Parque Logístico. Así, en este enclave hay tres en marcha con una superficie de más de 58.000 metros cuadrados construidos.

Los otros proyectos 'llave en mano' se reparten en otras cinco zonas: Riba-Roja, Paterna, Quart, Sagunt y Picassent. Se trata de superficies que oscilan entre los 12.000 y los 80.000 metro cuadrados.

Stock de inmuebles

Por otro lado, el documento detalla que en la actualidad la superficie total de stock de inmuebles para almacenamiento en el área de Valencia asciende a 2.558.089 metros cuadrados, de los cuales el 60% -1.540.110 metros cuadrados- se encuentran en el eje conocido como 'Corredor Logístico de Valencia', zona 'prime' que aglutina los municipios de Riba-roja, Loriguilla y Cheste.  Otros 786.235 metros cuadrados se ubican en el eje sur, en localidades como Picassent, Silla o Alcàsser, mientras que 210.269 metros cuadrados se concentran en la Pista de Ademuz y los 21.475 metros cuadrados restantes en Sagunt.

Según el informe, la mayoría de superficies disponibles se corresponden a "inmuebles anticuados o de pequeño tamaño". Y es que el 55% de ellos no alcanza los 10.000 metros cuadrados y únicamente el 6% tiene una superficie superior a los 30.000 metros cuadrados. "Estas circunstancias hacen latente la inexistencia de activos de grandes dimensiones en Valencia", señala y hace hincapié en que "su ausencia es total en el eje norte y la Pista de Ademuz, siendo incluso mínima para las zonas logísticas más desarrolladas".

En paralelo, existen aproximadamente 80.000 metros cuadrados construidos adecuados para inmuebles logísticos destinados al almacenamiento en frío. No obstante, únicamente se encuentran en el eje centro -Riba-roja, Quart de Poblet y Loriguilla- y sur -Villanueva de Castellón, València, Picanya y Picassent-. Salvo en Riba-roja, la superficies de los activos son de entre 3.000-15.000 metros cuadrados.

 

Suelo en desarrollo

El mercado logístico valenciano, además, cuenta con seis millones de metros cuadrados de suelo en desarrollo, es decir, clasificado como urbanizarle y calificado como industrial pero pendiente de algún trámite administrativo sobre su gestión urbanística y, por tanto, sin posibilidad de pedir licencia de obra inmediata. De este total, 4,5 millones de metros cuadrados (el 75%) se desarrollarán a largo plazo, más de cinco años.

A corto plazo, en dos años, la previsión que indica Triangle Real Estate Management es el desarrollo de 490.752 otros cuadrados del parque logístico de Cheste a los que había que sumar los 309.863 metros cuadrados de la ZAL de València. En este punto, se detalla que la ubicación de las inmediaciones del cruce de la A-3 con la A-7, la reconocida como zona 'prime' en Valencia, garantiza la oferta de suelo a corto plazo  para la implantación de las plataformas que "hasta hoy se veía limitada a ubicaciones muy alejadas con respecto a la ciudad y el puerto".

En cambio, en un plazo medio de 2 a 5 años, el documento detecta cuatro grandes desarrollos. Por un lado, un suelo de 135.420 metros cuadrados en Alaquàs, otro de 44.652 metros cuadrados en Riba-roja y los programas de los Sectores 11 y 12 en Loriguilla gestionados directamente por al Ayuntamiento y que suman 646.775 metros cuadrados. Por último, hay 47.824 metros cuadrados en Quart que están pendientes de gestión urbanística.

Ya en el largo plazo, los 4,5 millones de metros cuadrados de suelo, repartidos entre Aldaia, Riba-roja, Cheste y Sagunt, están pendientes de la tramitación de sus planes parciales por parte de las corporaciones municipales y su posterior aprobación de los competentes organismos autonómicos. A este respecto, el documento resalta las "dificultades a las que tendrán que hacer frente estos nuevos desarrollos y su dilación en el tiempo para su urbanización definitiva". Se trata de la programación de 2 millones de metros cuadrados en Aldaia, junto a la A-3; 806.847 en Riba-roja; 884.484 en Cheste y 650.000 metros cuadrados en Sagunt.

 

Estabilización de rentas 

En cuanto al precio de mercado, se han producido incrementos en el último año 2018 debido a la escasez de disponibilidad. Así, los askings prices son de 4,5 euros por metros cuadrado al mes en la zona 'prime' del eje central a lo largo de la A-3 (Riba-roja, Cheste, Loriguilla y Quart de Poblet), mientras que se han situado en los 4,25 euros en las proximidades de la factoría de Ford Almussafes y en los 3,75 euros en la zona secundaria y en desarrollo como Sagunt.

La fuerte activación de la oferta prevé que las subidas de rentas se estabilicen en los valores alcanzados en 2018 lo que demuestra la consolidación del sector. Consecuentemente, con la expectativa de alcanzar rentas máximas en Valencia, el crecimiento de los precios de compra de suelo tenderá también a estabilizarse.

El volumen de contratación hasta final de 2018 alcanzó los 177.204 metros cuadrados, ligeramente inferior a 2018, señalan los expertos que apostillan que se espera un incremento considerable a la finalización de los proyectos 'a riesgo' al incrementarse la oferta. 

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