Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. El sector inmobiliario ya no es el de los años 80 y 90. Prueba de ello es que han surgido nuevas necesidades habitacionales, especialmente en el último lustro, que han ampliado la oferta de productos inmobiliarios, cada vez más enfocados a los espacios compartidos por el teletrabajo y la facilidad de la movilidad y que distan mucho de las viviendas tradicionales. Así, modelos como el llamado coliving o el cohousing van ganado peso, pero en muchas ocasiones no encuentran un encaje adecuado en las normativas urbanísticas actuales.
Esto es lo que quiere cambiar ahora el Ayuntamiento de València. La concejalía de Urbanismo, que dirige Juan Giner, trabaja ya en modificar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para recoger las especificidades de estos nuevos modos de alojamiento, conocidos en términos genéricos como viviendas colaborativas, cuyos usos suelen encontrarse a caballo entre el residencial y el terciario. Algo que, hasta ahora, la rígida normativa urbanística de la ciudad, que data de 1989, no tenía previsto.
"Aunque a lo largo del tiempo [el PGOU] ha sido objeto de diversas modificaciones, el cuerpo principal [...] sigue siendo bastante antiguo", tal como reconoce el consistorio entre los "problemas que se pretenden resolver" con los cambios previstos. "Desde la aprobación del texto original han transcurrido casi treinta y cinco años [...], y aunque en líneas generales las normas urbanísticas [...] continúan aplicándose, poco a poco se van manifestando aspectos de difícil solución", explica la concejalía en este sentido.
Algunas de las modificaciones previstas tienen por objeto adaptar el Plan a toda la normativa que se ha ido aprobando en materia urbanística tanto a nivel europeo, nacional, autonómico y local. Pero además, la intención es que el texto resultante englobe también "las nuevas necesidades de la población". "La aparición de nuevas formas de habitar requieren una actualización normativa que dé respuesta clara a las nuevas condiciones que el sector inmobiliario plantea", exponen los técnicos municipales.
Cabe destacar que en esta modificación pormenorizada de las normas urbanísticas, que comprende también otros capítulos, no se incluirán los cambios previstos por el gobierno municipal para regular de manera más restrictiva la implantación de apartamentos turísticos. El pleno aprobó en mayo la moratoria de licencias mientras la concejalía de Urbanismo diseña las nuevas restricciones, pero estas se materializarán con una tramitación independiente.
Ahora la cuestión es regular las nuevas fórmulas alojativas que están surgiendo en el mercado al calor de los nuevos hábitos de consumo. El teletrabajo, la facilidad de desplazamiento e, incluso, la imposibilidad de acceder a la compra de una vivienda han impulsado nuevas modalidades a las que desde el sector se está dando una respuesta. Se trata de soluciones más flexibles y temporales que basan su filosofía en compartir espacios comunes y servicios, pero con zonas privativas.
La diferencia entre ellas radica en la temporalidad del contrato, suele oscilar entre el mes y los once meses, y el perfil del usuario ya que, generalmente, un coliving está más enfocado a un público más joven que un senior living, que está pensado para mayores de 65 años. En cualquier caso, las prestaciones y características de cada activo van en función del promotor, aunque todos se basan en la filosofía de 'vivir en comunidad'.
Así pues, la regulación de estas "nuevas formas de habitar" era una reclamación del sector desde hace años en el Cap i Casal. Y es que al no estar regulado en la normativa urbanística en muchos casos los promotores se encuentran con el escollo de no tener claro su encaje urbanístico, lo que ha ralentizado inversiones. Las principales dudas radican en si deben acometerse sobre suelo terciario o residencial, dado que muchas veces casan ambas actividades. Una indefinición que también genera dudas entre los técnicos municipales que deben valorar las propuestas empresariales.
Este vacío legal, en ocasiones, ha derivado en diferentes interpretaciones, dilatando así la puesta en marcha de muchos proyectos en un momento de máxima ebullición de la inversión en el 'Cap i Casal'. Pero, también, en la decisión de capital extranjero de no invertir en la ciudad por falta de seguridad jurídica, advierten desde el sector.
Por ello, y ante la desactualización de la normativa urbanística, los promotores llevan años pidiendo al Ayuntamiento la revisión y actualización de la misma para contemplar las viviendas colaborativas y así "no poner puertas al campo", en palabras del propio presidente de la Federación de Promotores de la Comunitat, Antonio Olmedo, allá por 2021. Pero no es el único. Varios agentes del sector se han manifestado en este sentido.
Este es también el caso de José Luis Palau, director general de Área Desarrollo, división inmobiliaria del Grupo Simetría, quien aseguraba, en una entrevista con este diario, que "València debía actualizar sus planes urbanísticos para retener la inversión" porque "en muchos planeamientos de València es muy difícil encajar las necesidades de hoy en día". "El problema que tenemos es que el mundo va bastante más deprisa que la normativa y al final tenemos que hacer interpretaciones muy ad hoc cuando creo que lo que tenemos que hacer es flexibilizar los usos", señalaba.
Por el momento, se desconocen cuáles serán las condiciones que se atribuirán al nuevo uso urbanístico que se creará en las normas del Cap i Casal, y que podría recibir el nombre de "residencial colectivo". Otras grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, ya contemplan en sus planes urbanísticos categorías similares, pero cada uno lo regula de una manera diferente.
Por una parte, la Ciudad Condal contempla el coliving como una fórmula de vivienda dotacional que se puede implantar en suelos calificados como equipamiento comunitario, y que se restringe a colectivos con determinadas necesidades. Una normativa que, además de regular las superficies mínimas de las unidades de alojamiento y los espacios comunes, es restrictiva al fijar una superficie máxima de suelo por distrito dedicado a este uso y veta zonas de la ciudad para su desarrollo.
Por otra parte, el Ayuntamiento de Madrid la clasifica como un uso residencial de "residencia compartida", y determina las condiciones mínimas de superficie por unidad alojativa y espacios comunes, pero en su caso es mucho menos restrictiva, al no fijar limitaciones a su implantación en la ciudad ni definir diferentes tipos de coliving como sí hace la regulación de Barcelona.
En los últimos años, la ciudad ha ganado protagonismo como un lugar estratégico y atractivo para este tipo de iniciativas, con un creciente número de proyectos en este sector. Por ejemplo, el primer espacio de Urban Campus, ya en funcionamiento en el barrio de Ayora, y que alberga 41 estudios con más de 200 metros cuadrados de áreas comunes como lavandería, gimnasio, espacios de coworking, una sala de cine o una cocina comunitaria con comedor.
No es el único proyecto en marcha. Grupo Gimeno también ha apostado por esta tendencia, impulsando un complejo coliving de 50 plazas en El Cabanyal. Y compañías como Aticco Living están finalizando su entrada en la ciudad. Esta, por ejemplo, prepara tres proyectos que ofrecerán más de 300 habitaciones en total. O Aedas Home, que trabaja en otro proyecto cerca de La Marina de València.
