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desayuno VP y Urbe

Los promotores piden políticas claras en vivienda más allá de las buenas palabras

15/10/2019 - 

VALÈNCIA. A escasos días para que arranque la feria del sector inmobiliario Urbe, que se celebrará desde este viernes y hasta el domingo en Feria Valencia, las sensaciones son positivas en sintonía con los vientos a favor que vive el mercado en la Comunitat Valenciana, pese a la sombra de la desaceleración económica en España. Promotores y operadores exhibirán músculo en un certamen que contará con una oferta de más de 5.000 viviendas con las máximas calidades, pero antes lanzan un mensaje a la administración: es necesaria una política clara en materia de vivienda que vaya más allá de las buenas palabras.

Así se puso de manifiesto en un desayuno organizado por Valencia Plaza y Urbe celebrado en El Hotel SH Valencia Palace, una cita que reunió al presidente de la feria, Juan Valero; la directora de Urbe, Carmen Álvarez; el subdirector general de Olivares Consultores y director general del área de residencial, José Manuel Martínez; el CEO grupo Ática; Vicente Llácer; el director territorial de la Comunitat y Murcia de Básico Homes, Mario Chisvert; el director general de Urvitra, Sergio Villa; la presidenta de Avanza Urbana, Teresa Puchades y el socio Gerente Valgesco, César Alfonso.

Carmen Álvarez, directora general de Urbe, destacó la fuerza de la edición de este 2019 que será "un reflejo de la situación inmobiliaria en la Comunitat Valenciana", un buen escaparate para todos los compradores que estén buscando un vivienda. "Estarán representados todos los operadores tanto grandes promotores como los más locales", enfatizó. Y es que este año la oferta, que superará los 5.000 inmuebles, no solo se centrará en la ciudad, sino que también habrá producto alrededor  del área metropolitana de la ciudad. "El año pasado la oferta estaba muy centrada en la ciudad y este año habrá nuevas promociones fuera", avanzó.

El presidente de Urbe, Juan Valero, valoró el buen momento que vive el mercado inmobiliario "con un entorno de bajos tipos de interés que favorecen nuestro negocio inmobiliario". No obstante, admitió la incertidumbre generada por las nuevas normativas del Gobierno como la Ley Hipotecaria o la de Arrendamientos Urbanos y recordó algunos problemas a los que deben hacer frente como son la escasez de suelo en València y la lentitud en la tramitación de las licencias de obra, una cuestión enquistada desde hace varios años. Con el telón de fondo de la celebración del certamen, señaló uno de los principales retos del sector: la digitalización y las nuevas formas de compra del usuario, un consumidor cada vez más informado en temas como el precio y la ubicación, pero no tanto en las calidades y prestaciones del nuevo producto que sale al mercado.

Viviendas con mayores calidades 

En este punto, Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana, puntualizó que, pese a que al sector inmobiliario le ha costado más tiempo adaptarse a los cambios que la sociedad demandaba, con el paso del tiempo ha sabido poner en el centro a un cliente más formado y exigente, especialmente en cuanto a los precios. Sin embargo, esa formación del usuario no se ha traducido en un mayor conocimiento de las calidades que se ofertan, remarcó, una opinión que compartía el director General de Urvitra, Sergio Villa. "El cliente viene muy informado a nivel de localización y precio, pero no tanto de las calidades de las viviendas que se producen tanto por la exigencia del Código Técnico de Edificación como en materia de sostenibilidad. Tenemos que hacer una labor de información", afirmó Villa.

Y es que, según apostilló el CEO de Ática, Vicente Llácer, "en lo estético cada vez más la gente sabe lo que quiere, pero no en lo técnico". "El cliente no sabe la gran calidad de las nuevas viviendas y solo se dará cuenta cuando la compare con la que tenía antes, si se compra una de reposición, o con la de sus padres", ilustró. ¿Por qué esta falta de conciencia? "Igual pecamos de utilizar solo lo estético y no lo técnico a la hora de vender las viviendas", admitió el Director Territorial Comunitat de Básico Homes, Mario Chisvert.

Otra parte del debate giró en torno a las trabas provocadas por las nuevas normativas estatales. Respecto a la del alquiler, que incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años en caso de que el arrendador sea una persona física y a 7 años si es persona jurídica, Chisvert lamentó que "consigue justo lo contrario de lo que se propone si se quiere abaratar el alquiler" al poner más impedimentos al propietario. "Se protege más al incumplidor que al propietario. Al final legislan con mucha teoría, pero poca realidad", subrayó.

"Hace falta una política de vivienda clara como la que ha habido en distintos momentos. Ahora con la situación actual de presión ante el alquiler y la falta de acceso de los jóvenes a su primera vivienda no se están adoptando políticas claras que ayuden, sino que se interviene y se paraliza", lamentó Puchades.  

¿Alquiler o compra?

En este momento, el mercado del alquiler se encuentra en una situación al alza, una tendencia motivada por la falta de acceso a una vivienda. "La cuestión es si las personas que van a alquilar lo hacen por decisión propia o por obligación. A muchos se les está expulsando del mercado de compra porque no tienen acceso por falta de capacidad de ahorro. Hay que buscar alternativas para quitar esa presión", afirmó Villa. Y es que varios asistentes coincidieron en apuntar que hasta los 40 años la compra de una primera vivienda se hacía casi misión imposible. 

¿Cómo solucionarlo? "Con medidas por parte de la administración que alivien esta falta de acceso", incidió Puchades. Entre ellas se plantearon una bajada de impuestos como el IBI, financiar el IVA, impuestos equitativos entre comunidades autónomas o más presupuesto en materia de vivienda. Para ello, recalcaron la necesidad de una mayor implicación de la administración a todos los niveles.

También se abordó el embudo de las licencias de obra en el consistorio valenciano, un problema que se prologa en el tiempo. Y es que frente a localidades como Torrent y Gandia dónde se conceden en un mes, la media en la ciudad de València roza los ocho meses. Con el fin de solventar esta situación, la modificación de la ley de urbanismo incluyó una fórmula para agilizar su tramitación permitiendo que los ayuntamientos se acojan a un sistema de colaboración con Organismos de Certificación Administrativa (OCAS), pero lo cierto es que su reglamento todavía está pendiente de aprobación. "Si el proyecto lo revisan los arquitectos, pero luego lo vuelven a revisar en el ayuntamiento no si es buena idea la externalización", manifestó Chisvert

"Los promotores no somos objeto de deseo de alcaldía, ahora les encanta hablar de la colaboración público-privada pero debe ser rentable para nosotros", señalaba Llácer, quien valoró el esfuerzo del consistorio en el ámbito de la rehabilitación y regeneración del centro urbano de València, pero incidía en la necesidad de encontrar una salida a la escasez de suelo. "Está muy bien regenerar, pero no es suficiente", señaló.

Irrupción de fondos y grandes operadores en la plaza valenciana

Fruto de la buena salud del mercado inmobiliario en la Comunitat, varios fondos de inversión y grandes operadores han irrumpido con fuerza en la plaza valenciana. "Valencia es un importante foco de atracción porque tiene futuro y este es un sector de continuidad", señaló Puchades. Un entrada que, a su juicio, "no es inoportuna" y ha permitido la reactivación de un mercado que de otra manera no hubiera cogido impulso. "El promotor local no tiene la capacidad de inversión requerida para la demanda que hay", afirmaba. Igualmente, Valero destacaba que mientras nadie se atrevía a empezar, estos operadores han sabido "tirar" de los más pequeños y traer nuevas fórmulas como las casas modulares o industrializadas e introducir la digitalización en el sector.  

Para el Subdirector general de Olivares Consultores y director general del área de residencial, José Manuel Martínez, estas compañías "han traído cosas nuevas" en áreas como el marketing y han supuesto "un aire fresco que ha venido bien en un momento en el que estaba todo parado". "Han puesto en el centro al comprador y piden consejo y opinión a la pata comercial desde el principio para la elaboración del proyecto, algo que antes no pasaba", apuntó.

En este sentido, el socio Gerente Valgesco, César Alfonso, precisó que estas firmas se nutren del conocimiento local a la hora de emprender un proyecto. "Buscan en el promotor el conocimiento local, ponen en el centro al cliente y buscan a alguien que conozca cómo funciona ese cliente. Esto es algo novedoso", valoró. Sin embargo, Llácer recordó que también han producido distorsiones en los precios del sector y han iniciado una actividad en zonas con poca demanda lo que, a su vez, puede generar un efecto nocivo para el promotor. "Si cambia el ciclo económico habrá alguna colisión" auguró.

¿Hacia dónde va el sector?

De cara al futuro, Puchades hizo hincapié en la etapa de madurez que vive un sector que cada vez está más especializado. "Habrá un reajuste y se van a corregir muchos aspectos. Aquí en Valencia los precios están tocando techo porque el mercado salarial está estancado. Vamos por fases y pasando esta primera vendrán corrección drásticas", afirmó. Y es que pese a los visos de estancamiento de la economía española, los asistentes coincidieron en que se está en un momento de estabilidad inmobiliaria que, no obstante, podría tambalearse por los vaivenes que llegan del exterior.

En este punto, el CEO de Ática recordaba que en un contexto internacional de incertidumbre ante el futuro del Brexit y las impredecibles decisiones del presidente de EEUU, Donald Trump, el contexto macroeconómico podría vivir momentos de turbulencias. "El problema es lo que viene de fuera, porque sin eso la música iría bien. Si fuera por nosotros funcionaría", remarcó.

José Manuel Martínez consideraba que la desaceleración puede no afectar gravemente y negó que fuera a producirse un boom como el de hace años. "Eso está muy alejado y lo que hay que conseguir es estabilización. No se esperan subidas de precios, ni un crecimiento del parque de viviendas, sino una estabilización que es lo que el sector necesita. A lo mejor hay proyectos que no van a salir, pero eso no significa que haya una crisis, sino que no se han hecho bien las cosas en ese proyecto", concluyó. 

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