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el sector inmobiliario no descarta que el proceso de venta quede desierto

Cerberus también duda de la rentabilidad de las parcelas de Mestalla

7/12/2018 - 

VALÈNCIA. Las peculiaridades que complican la venta de Mestalla, en particular el factor tiempo -el largo periodo que transcurrirá hasta que el comprador pueda rentabilizar su inversión- han extendido las dudas de los aspirantes al que muchos consideran el favorito de esta subasta: el fondo americano Cerberus.

Fuentes conocedoras del proceso de venta alertan a Valencia Plaza de que el interés de la compañía por el activo que vende el Valencia CF podría estar en entredicho. ¿La razón? El fondo acostumbra a materializar operaciones que le garanticen anualmente una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 15%, y la operación de Mestalla exige justo lo contrario los primeros años: esperar sin lograr retorno alguno.

Como viene explicando este diario, el Valencia CF necesita el dinero de la venta para retomar y concluir las obras del nuevo estadio, proceso durante el que necesitará seguir disputando los partidos de fútbol en el actual coliseo. Todo ello, sumado a los trabajos de demolición y al desarrollo del nuevo proyecto urbanístico, podría llevar al nuevo propietario a no poder rentabilizar su inversión hasta 2021 o 2022.

Se trata, en consecuencia, de una operación muy distinta a las que acostumbra a materializar Cerberus, circunstancia que incomoda a su cúpula en España. No obstante, el fondo parece mantener por el momento sus opciones en la carrera por las parcelas. Está por ver si estas dudas se disipan, se traducen finalmente en una oferta más ajustada o si, en el peor de los casos, la enseña no formaliza su puja por el suelo de la Avenida Aragón. Las ofertas vinculantes por el mismo, salvo sorpresa, deberán presentarse a principios del año que viene.

Al fondo, por contra, no le asusta el volumen de la operación. Al contrario: la magnitud del proyecto y su notoriedad parecen ser precisamente alicientes para la firma, que en España ha adquirido paquetes de activos valorados en miles de millones de euros -cantidades estratosféricas al lado de los 120 en los que el club de fútbol valora sus activos-.

Tampoco parece un inconveniente para Cerberus el gran porcentaje de metros cuadrados de techo terciario. De hecho, según ha podido saber este diario, la compañía acude al proceso de venta de la mano de un operador que ya cuenta con un proyecto a desarrollar en el espacio de uso comercial, hotelero o de oficinas. La edificabilidad que traspasa el Valencia es de 100.000 metros cuadrados de techo, de los que alrededor del 60% serían residenciales y el 40% restante, terciarios.

Las complejidades de la operación, como viene detallando este periódico, han dejado en el camino a los aspirantes españoles cuyo interés había trascendido hasta la fecha. Entre ellos, un total de tres equipos que contaban con la participación un socio valenciano para la compra de los terrenos han rehusado a formalizar su oferta a título individual.

El caso más llamativo es el de Atitlan. El grupo inversor de Roberto Centeno y Aritza Rodero era uno de los que más expectativas había generado tras su exitosa operación de 2017 para la adquisición de 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao, en aquella ocasión con el respaldo financiero del fondo británico Hayfin Capital y en compañía de la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez.

Pero esta vez, según ha podido confirmar este diario, la firma no liderará la ofensiva de ninguno de los equipos, si bien no se descarta que pudiera adherirse a alguno de los que sí han materializado la presentación de una oferta no vinculante por los terrenos, tal y como parece estar intentando el fondo Patron Capital -que también renunció a concurrir en solitario tras analizar la operación-.

En la misma línea, tampoco jugará un rol protagonista la constructora Bertolín, otra de las empresas valencianas que se encontraban entre el abanico de invitados iniciales del Valencia CF. El equipo de la enseña, tras analizar en profundidad la documentación, decidió finalmente dar un paso atrás, tal y como también hizo la promotora valenciana Grupo Ática. Y lo mismo hicieron las promotoras nacionales Neinor y Aedas, una tercera también presente en la Comunitat y un fondo de inversión de capital americano. 

Todas estas retiradas, sumadas a las dudas de Cerberus, obligan a contemplar la posibilidad de que el proceso concluya sin adjudicación, bien sea por falta de ofertas o por que ninguna alcance los mínimos que solicita el València CF, según  especulan fuentes del sector inmobiliario. 

No obstante, la subasta privada sigue viva y con varios aspirantes. Según la información a la que ha podido acceder este medio sobre el proceso -gestionado por Deloitte con extrema confidencialidad- entre ellos suenan un fondo francés y un promotor español respaldado por capital extranjero, y a este último se le atribuye una puja a la baja de alrededor de 80 millones de euros.

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