Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. "València está en el mapa de los inversores a todos los niveles". Así de tajante se muestra José Luis Palau, director general de Área Desarrollo, división inmobiliaria del Grupo Simetría. No obstante, advierte de que su obsoleto planeamiento urbanístico no recoge productos alojativos que ahora mismo demanda el mercado como son el Coliving o el Senior Living ni permite cambios de usos, lo que puede suponer un freno para la inversión.
"Tenemos ordenanzas de hace dos décadas o más y el mundo cambia a una velocidad tremenda. El tipo de familia de antes no es el de ahora, la manera de viajar o estudiar no es la misma de hace 30 años...En muchos planeamientos de València es muy difícil encajar las necesidades de hoy en día", lamenta Palau, quien a diario atiende a fondos internacionales e inversores nacionales para la gestión de proyectos.
Fundada en 2007 al calor de la crisis del 'ladrillo', Área Desarrollo está enfocada en la gestión integral de iniciativas inmobiliarias en cualquier tipo de segmento del Real Estate. Su foco está puesto en el cliente privado, family offices y promotores. "Buscamos oportunidades en el mercado en ubicaciones que encajen. Somos flexibles y no nos dedicamos a un segmento concreto porque al final los fondos quieren canalizar capital y ver qué actividad está activa en ese momento y qué necesidades hay en el mercado", afirma.
De hecho, la compañía ha trabajado en grandes proyectos en la ciudad como la sede de MSC en València, la reconversión de un antiguo edificio de oficinas en la calle Cronista Carreres- Ciudadela o el desarrollo del centro deportivo Suma en la antigua Piscina Valencia.
Pero, además, en estos momentos se encuentra inmersa en singulares iniciativas como el hub deportivo T3N Sport, abanderado por LaLiga y por la NBA, en Villaviciosa de Odón (Madrid) o el desarrollo de una residencia de estudiantes para la británica Round Hill en València. "Queremos ser el canalizador de inversiones de grupos internacionales y nacionales y ser su socio local con ese conocimiento del mundo inmobiliario que tenemos de más de dos décadas", subraya.
-En momentos de incertidumbre económica la inversión tiende a contraerse. ¿Han detectado una ralentización en el mercado por el contexto actual?
-El mercado inmobiliario en general es muy complicado porque cada plaza es un mundo y cada ciudad está en un momento de desarrollo determinado. Con nuestra experiencia, la realidad es que no se ha caído ningún proyecto de los que teníamos firmados. Ahora mismo estamos desarrollando un proyecto con Atitlan para una residencia de estudiantes en la avenida de Tarongers y no solo no se ha caído, sino que el inversor (el fondo Round Hill) está tremendamente satisfecho. Por tanto, no hemos notado esta situación. Siempre he pensado que el mercado inmobiliario lo que necesita son buenas ubicaciones y proyectos. Esos dos factores hacen que los desarrollos lleguen a buen término.
Lo que sí que es cierto es que ahora mismo se van a estrechar las rentabilidades y si antes el inversor exigía un 4% ahora mismo no le va a valer. Ahí viene otro debate sobré qué proyectos caben. Creo que la tendencia es que demos un paso atrás porque hay escasez de suelo y el que hay disponible va a estar muy caro. Esta situación provoca que no se puedan encajar ciertos proyectos. Ahí estará la flexibilidad de las compañías para dar un paso atrás y generar suelo desde un punto más embrionario.
-Pero si falta suelo, los precios se han encarecido y existe incertidumbre económica actual, ¿no habrá una contracción de la inversión y, por tanto, se pospondrá el lanzamiento de proyectos?
-La búsqueda de proyectos se va a ralentizar. Ya nos pasó en 2007 que vivimos esta situación, pero hay que seguir trabajando. Las épocas de dificultad para empresas capitalizadas y con liquidez son oportunidad. En aquel momento, por ejemplo, pudimos hacer sedes corporativas de empresas muy premium porque vieron que era la oportunidad de hacerlas ya que en época de bonanza era inviable. Tendremos ahora que buscar esa imaginación y flexibilidad para activar proyectos y empezar también a generar suelo.
-Y en València, ¿dónde se puede generar ese suelo y nuevas oportunidades?
-Esa es la clave. Tenemos que buscar oportunidades a través del desarrollo de suelos que quedaron parados en sectores que tenemos que reactivar. También se tiene que buscar la compatibilidad de uso de proyectos que ya existen vía rehabilitación. Por ejemplo, cuando València no estaba en el mapa ni el foco de los fondos de inversión, nosotros fuimos capaces de traer a Invesco y cambiar el uso del edificio Jardines de la Ciudadela, que eran unas oficinas, para un proyectos residencial premium. Era un inmueble con antiguos despachos de abogados que se había quedado en desuso. Le cambiamos la cara, el uso y el destino. Esa es la imaginación que ahora tenemos que poner.
-Uno de los principales problemas en la mayoría de ciudades de España, y València no es una excepción, es la demora en la concesión de las licencias. De hecho, se ha creado hasta una asociación de damnificados por este problema. ¿Supone un freno?
-Es un hándicap que la inversión no encuentre confort en las ciudades por los dilatados tiempos de las licencias. Es una realidad, pero creo que todos tenemos que hacer un esfuerzo: tanto la Administración como los que hacemos proyectos por hacerlos mejor y buscar fórmulas para agilizar los plazos. Sin embargo, hay otro problema del que no se habla tanto y es que desarrollamos proyectos sobre planeamientos antiguos. Al final, tenemos ordenanzas de hace dos décadas o más y el mundo cambia a una velocidad tremenda. El tipo de familia de antes no es el de ahora, la manera de viajar o estudiar no es la misma de hace 30 años...En muchos planeamientos de València es muy difícil encajar las necesidades de hoy en día.
-¿En qué sentido? ¿Qué dificultades se están encontrando?
-Por ejemplo, la ratio de superficie o de densidad en el número de viviendas que nos lleva a inmuebles de 110 m2 y que hoy en día por precio y necesidades hace que sea inviable. Además, muchas familias no demandan ahora ese tipo de vivienda. Por tanto, sería una ratio a eliminar. También está el tema de las incompatibilidades de uso porque el residencial lo es de forma estricta cuando lo que demanda una ubicación es un coliving, que no está regulado en las normativas actuales. Hay mucha voluntad, pero se habla más de lo que se hace. Y, al final, tenemos que ir bordeando la normativa e inventando situaciones que son difíciles de gestionar, incluso para los técnicos.
También, el retail cada vez es más complicado que funcione, más allá de determinadas arterias comerciales premium, y no parece lógico que los locales comerciales estén vacíos en muchos barrios y no se les pueda dar uso. Se podrían reconvertir en residencial, pero en muchos sitios no te lo permiten o también darles un uso de hospedaje... Asimismo, han aparecido nuevas figuras como el Senior Living, que se empieza a hablar pero va a llegar más pronto que tarde, y que no están incluidas en los planeamientos. El problema que tenemos es que el mundo va bastante más deprisa que la normativa y al final tenemos que hacer interpretaciones muy ad hoc cuando creo que lo que tenemos que hacer es flexibilizar los usos.
-¿Por este desfase entre la normativa y lo que demanda el mercado ha habido desvío de inversiones hacia otras ciudades o reticencias a la hora de aterrizar en el 'cap i casal'?
-Sí, sin duda. València es una ciudad excelente con buenos servicios, clima, universidades, pero quizás nos hemos quedado algo anticuados y desfasados en cuanto a las necesidades del mercado. Esto es una realidad objetiva. No puede costarnos tanto sacar adelante planeamientos porque el capital no puede estar ocioso y va a buscar otras plazas. Por tanto, tenemos que ser capaces de poner en el mercado más suelo vía agilidad en los planeamientos, así como flexibilizar los usos para generar oportunidades. Estos cambios harán, sin duda, que València no solo retenga la inversión, sino que la atraiga porque la ciudad está en el punto de mira. Antes los inversores solo miraban Madrid y Barcelona y ahora València está en el mapa a todos los niveles.
-¿Cómo está afectando el alza de los costes de la construcción a los proyectos?
-Es un tema preocupante y que quita el sueño porque en la venta llave en mano muchas veces cierras un precio de la entrega de un edificio cuatro años antes de entregarlo. Creo que en estos casos los proyectos que no sufren son aquellos en el que eres el generador del suelo y tienes margen suficiente para absorber ese crecimiento de los precios. En aquellos más ajustados, el mercado pide un esfuerzo. Van a resistir aquellos en ubicaciones premium.
-Dado que la compañía ha trabajado en diferentes segmentos del mercado inmobiliario. ¿Cuál resistirá mejor los vaivenes actuales?
-Las residencias de estudiantes sin duda. También, las oficinas porque València no deja de ser una ciudad en la que tenemos contados edificios de sedes corporativas con sello de eficiencia energética BREAM o LEEF. Cuatro proyectos únicamente y esto hace que multinacionales que quieren implantarse en la ciudad, pero que por sus propias obligaciones y requisitos, no puedan hacerlo. Creo que hay oportunidad para reconvertir edificios y darles mayor calidad con ajuste de rentas al alza o generar nuevos proyectos.
-¿Con el teletrabajo y la irrupción de los espacios flexibles como los coworking sigue siendo atractivo el segmento de las oficinas para la inversión?
-Las empresas van a una tipología mixta y buscan un híbrido entre el 'flex' y la oficina tradicional. Pero este segmento va a seguir siendo importante y sigue habiendo mucho interés por aterrizar en la ciudad. Hay una demanda importante que no se pueden canalizar porque los inmuebles no cumplen con los requisitos técnicos adecuados para estas empresas.
-Ha comentado que las rentabilidades se van a ajustar. ¿Cómo puede afectar a la inversión?
-Sigue habiendo un inversor al que el colateral inmobiliario le da mucho valor y no solo la rentabilidad. Siempre digo que en este mercado si hay buenas ubicaciones no me hables de dos dígitos de rentabilidad en un producto que no lo es y no tiene calidad. Por tanto, seguirá habiendo operaciones inmobiliarias de calidad y quizás las que más se van a cancelar o desaparecer serán las que no la tenían y su rentabilidad era más ajustada.
-¿Cree, por tanto, que el 'ladrillo' sigue siendo un valor refugio?
-Sin duda. Aunque tenga más exigencias en este momento, al final la maduración de los proyectos es de 3 a 4 años. Por tanto, incluso en estas épocas se aprovecha para tomar posiciones y crecer. Al final, los fondos de inversión tienen que seguir invirtiendo, pero tienen que encontrar el equilibrio y, para eso, tenemos que darles confort para ver dónde y cómo. Por ello, dentro de la preocupación lógica de un mundo inestable sigo reivindicando el mercado inmobiliario. Creo que va a seguir funcionando como en todas las épocas de más ajuste. Se analizará mucho más y tendremos que ser más imaginativos, pero las buenas ubicaciones y los buenos proyectos seguirán saliendo adelante.
-A nivel empresa, ¿en qué proyectos está trabajando Área Desarrollo en estos momentos?
-Tenemos un proyecto de oficinas y la residencia para Round Hill en la avenida de Tarongers. También, estamos trabajando con un family office local en unos apartamentos turísticos de obra nueva en la avenida Alfahuir y recientemente participamos en la compra de un parking en el centro de la ciudad que tenía necesidad de mejoras. En ese caso, generamos un vehículo societario con varios socios y lo adecuamos y mejoramos. Creemos mucho en la covinversión y trabajar con socios locales. Por tanto, no tenemos puesto el foco en un segmento concreto, sino en donde detectamos oportunidades.
-¿Cuál es su plan de crecimiento para los próximos años?
-No tenemos un objetivo marcado, sino que nuestro foco es ser un canalizador fiable para los inversores y que nos vean como un socio local interesante. Nuestra dimensión y tamaño vendrán por los proyectos que vayan surgiendo.
-¿Contemplan dar el salto a otras plazas?
-Area Desarrollo es una dirección dentro del holding empresarial de Grupo Simetría, que opera en todo el territorio nacional. Nosotros, con un perfil de generación de oportunidades, tenemos que ser humildes. El mercado inmobiliario es complejo y conocerlo no es ir de vez en cuando. Por tanto, donde vamos a ser más capaces de generar oportunidad es en la Comunitat Valenciana y en Madrid, que es donde tenemos una implantación mayor. Eso no quiere decir que no hayamos hecho proyectos fuera, pero ha sido de la mano de clientes. Por ejemplo, con Azora trabajamos en Andalucía y vamos a seguir apostando siempre que vayamos con clientes. Nuestra aspiración es consolidarnos como un partner local para canalizar la inversión de todo tipo y tamaño en la Comunitat y Madrid y si gracias a ello nos piden que les acompañemos en proyectos en cualquier otro lugar no tendremos problemas. Pero a la hora de canalizar oportunidades tenemos que ser honestos y transparentes.
