Dinamismo en el mercado de oficinas en València pero con escasez de grandes espacios en el centro

VALÈNCIA. Dinamismo en el mercado de oficinas en València. Si 2018 se convertía en año récord en cuanto a contratación de este tipo de activo inmobiliarios, en el primer semestre de 2019 la tendencia ha sido similar con superficies disponibles en mínimos históricos en la zona centro de la ciudad. Una demanda que, en cambio, no se ve satisfecha en lo que respecta a grandes espacios en la ciudad donde hay escasez de superficies adaptadas a los nuevos requerimientos del mercado: espacios flexibles, dinámicos, ergonométricos, con buenas comunicaciones y servicios.

De acuerdo con los datos de la consultora Savills Aguirre Newman, en los últimos meses se ha mantenido un ritmo "muy positivo de contratación siguiendo la tendencia de crecimiento desde 2015". Así, a fecha 1 de noviembre, la contratación ha alcanzado cifras superiores a los 41.000 metros cuadrados, "lo que hace vaticinar que el 2019 será un año récord de contratación", explica a este diario el responsable de la oficina de la consultora inmobiliaria en Valencia, Ignacio Olivas.

Las superficies más demandadas en la ciudad son aquellas que se encuentran en una horquilla de entre los 500 metros cuadrados y los 1.500 metros cuadrados, principalmente por parte de empresas ya presentes en la ciudad que buscan mayor superficie por el crecimiento orgánico de la compañía. Pero no solo eso, sino que València se ha erigido como un polo de atracción para los inversores, una situación que también ha elevado la demanda por este tipo de activos. Además, el número de empresas en el municipio de Valencia ha aumentado un 9% desde el año 2014, superior a la media nacional que ha aumentado un 7%, pero, en cambio, el stock de oficinas disponibles en zonas estratégicas no ha sido suficiente para absorber este crecimiento, según la consultora Deloitte. 

Así, la disponibilidad de oficinas en la zona centro de València como calle Barcas o plaza del Ayuntamiento y alrededores se sitúa en el 6%, inferior al 8,5% de zonas más prime como Alameda, el edificio Europa en Aragón o el de Iberdrola en la Avenida de Francia, mientras que en el caso de la periferia asciende hasta el 18%, según los datos de Savills Aguirre Newman. "Existe una falta de espacios de calidad y de gran superficie. Estamos trabajando demandas de perfil internacional con requerimientos de espacios con superficies mayores a los 2.000 metros cuadrados que no pueden ser satisfechas", explica Olivas.

Una oferta escasa en el centro de la ciudad para atender la demanda que ha derivado en la búsqueda de alternativas por parte de los inquilinos como es la "la implantación en edificios descentralizados, pero con buenas comunicaciones, servicios y calidades; un cambio de usos de inmuebles residenciales o implantación en zonas industriales para aquellas oficinas cuya actividad está directamente vinculada con este sector", apunta el gerente de Financial Advisory de Deloitte, Borja Tomás, quien señala otra debilidad del mercado valenciano de oficinas: la falta de suelo para desarrollar edificios de oficinas, además de la ralentización de la administración para otorgar licencias de obra nueva o reforma.

València vs Madrid y Barcelona

No obstante, la falta de stock disponible no es una situación exclusiva del cap i casal, sino que es un problema que también existe en Madrid y Barcelona, pero con una diferencia: mientras València cuenta con cerca de 730.000 metros cuadrados de oficinas, Madrid supera los 15.000.000 metros cuadrados y Barcelona los 6.000.000 metros cuadrados. Además, ambas ciudades cuentan con proyectos en construcción que suman casi 600.000 metros cuadrados de oficinas en total, mientras que en València la proyección de nuevos inmuebles es residual, apostilla Tomás, quien recuerda los importantes polos específicos de oficinas como el norte de la Castellana en Madrid y 22@ en Barcelona. "Siguen apostando por este concepto con desarrollo de nuevas áreas como la reconversión de Julian Camarillo o MadBit, en Madrid, o la zona de la Fira, en Barcelona", señala.

En cuanto a la rentabilidad, mientras que en Madrid y en Barcelona en la zona prime y en los mejores edificios las rentas pueden alcanzar los 35 euros por metro cuadrado al mes y los 29 euros por metro cuadrado al mes, respectivamente, las cifras de València se sitúan en los 15-16 euros por metro al mes. Una situación consecuencia de la concentración de la demanda inversora en estas dos principales ciudades españolas. Sin embargo, ya se empieza a detectar interés de los inversores en ciudades como València, Málaga o Bilbao. En el caso de la capital del Turia, el mercado sigue copado por inversores privados y family offices locales principalmente.

¿Hacia dónde va el mercado?

Según Borja Tomás, se estima que tanto los millenials como la generación Z ocuparán el 75% de los puestos de trabajo en el año 2035, generaciones formadas en un nuevo escenario tecnológico y con un concepto distinto del espacio de trabajo. "Más flexibilidad marcada por los horarios y conceptos como teletrabajo están motivando que las compañías a la hora de definir sus implantaciones tengan en cuenta estas tendencias ajustando la superficie demandada y buscando espacios que respondan a los requisitos de sus empleados", explica. Una demanda que está transformando el mercado de oficinas a través de nuevos desarrollos y fuertes reformas de sus espacios existentes. 

"Para poder cubrir estas necesidades el mercado de oficinas de València debe reflexionar sobre su oferta actual y que se debe llevar a cabo para poder satisfacerla. Desde Deloitte hemos estudiado cómo los principales reposicionamientos y reformas llevadas a cabo en oficinas han sido rentabilizadas a corto plazo con un aumento de las renta. De esta manera, asesoramos a nuestros clientes acerca del nivel de inversión máxima para reformar sus edificios de oficina con el fin de que sean rentables", explica el gerente de Financial Advisory de la consultora.

Unas tendencias que van encaminadas hacia una mayor sostenibilidad medioambiental de los activos reflejada en el aumento de las certificaciones LEED o BREEAM tanto de sus propias oficinas como de los edificios donde se implantan, así como hacía edificios inteligentes, es decir, control total desde los dispositivos móviles; espacios colaborativos de trabajo; aumentando de la seguridad a través de CCTV o personal; servicios de los inmuebles enfocados a los usuarios: restauración, e-commerce, gimnasio, salas de conferencia.