Crisis de la vivienda en València: la cifra de hogares crece más rápido que la oferta de obra nueva

VALÈNCIA. El problema del acceso a la vivienda ha escalado este mes de octubre hasta situarse entre las tres principales preocupaciones de la población española según el último barómetro del CIS, que refleja así las crecientes dificultades de la ciudadanía para el alquiler o la compra de inmuebles en un contexto de precios disparados y oferta escasa. De hecho, en las últimas semanas, manifestaciones como la celebrada el pasado sábado en València han recorrido las calles de distintas ciudades para reclamar una vivienda digna y mayor regulación, en lo que supone una muestra evidente del descontento generalizado y de la tensión existente en torno a un bien básico y esencial recogido en la Constitución.  

En este sentido, son varios y diversos los factores que han conducido a este escenario de crisis, entre los que podrían señalarse cuestiones demográficas como el incremento de la población y otras como la escasez de vivienda de nueva construcción. En el caso de la ciudad de València, y según se desprende de los datos padronales de la Oficina de Estadística del consistorio, el número de hojas familiares, que agrupan a todas las personas que residen en un mismo domicilio, creció en torno a 7.300 núcleos de convivencia en 2023, mientras que las viviendas visadas, que certifican que un proyecto cumple la normativa y, por tanto, puede iniciar su construcción, alcanzaron solo las 2.600 unidades.

Aunque el dato del pasado año es el más abultado en quince ejercicios, en parte debido al importante aumento de la población registrado por el Ayuntamiento para València, que cuenta ya con más de 830.000 vecinos empadronados, la cifra de nuevos hogares ha superado a la de visados concedidos durante tres años consecutivos, con un déficit en el último lustro de en torno a 2.000 hojas familiares más que nuevos proyectos de residencia. Además, el inicio de las obras no significa que vayan a estar pronto a disposición de la población, dado que, de media, las promociones tardan entre 2 a 3 años en estar finalizas, por lo que si se tuviera en cuenta el número de inmuebles que salen al mercado, la diferencia podría ser incluso mayor.

"La primera causa del problema de la vivienda es la escasez de vivienda de obra nueva", remarca Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV). "En este momento se hacen pocas promociones y las que hay son con altos precios por los altos costes de la construcción, lo que está propiciando la subida tan rápida de precios y generando una demanda insatisfecha de aquellos que no pueden comprar con esos valores y que, por tanto, se van al alquiler", detalla. 

En este sentido, el último informe de la Cátedra refleja que el número de viviendas de nueva planta en València ha caído un 83% menos en el último lustro, mientras los precios suben hasta una media que ya supera los 3.500 euros el metro cuadrado. Tanto es así que, a cierre del tercer trimestre de este año, solo había a la venta 132 unidades disponibles para una población de más de 800.000 habitantes.

"La distorsión de esta situación es la inmigración a España y algunas ciudades como València. En los próximos 25 años vamos a llegar a los 1.050.000 habitantes en València, 250.000 personas más que ahora y 10.000 más cada año", señala Cos-Gayón. En este sentido, recuerda que el Plan General de València recoge un crecimiento de unidades residenciales de 3.000 anuales, pero subraya que desde la crisis inmobiliaria de 2008 el déficit de producto es "salvaje". Ahora mismo se pueden estar construyendo entre 200 y 400 viviendas cada año en la ciudad, aunque muchas no salen al mercado, cuando deberíamos estar haciendo entre 4.000 y 5.000 inmuebles para atender la demanda", subraya. 

"El problema viene del lado de la oferta"

La escasez de oferta es para el investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) José García Montalvo el factor principal que explica esta tensión en el mercado inmobiliario español. "Se están generando en España 250.000 familias mientras se producen entre 95.000 y 100.000 viviendas cada año", subraya para recordar que el Banco de España señala que se necesitan 600.000 nuevos inmuebles hasta 2025 en todo el país, en línea con la generación de hogares de cada año, de los que 40.000 serían en la Comunitat Valenciana.

Por tanto, su conclusión es clara: "Lo primero que hay que hacer para revertir esta situación es no desenfocarse con políticas que reducen la oferta", remarca García. En este sentido, señala que está habiendo un éxodo hacia las ciudades porque la gente quiere vivir en grandes urbes como València, Madrid, Barcelona, Málaga o Mallorca, donde existe mucha presión, y no ir a zonas de la 'España vaciada'. Por tanto, considera que el sector público "debe facilitar que la gente viva donde quiera" y "no poner palos en la rueda" con normas como la Ley de Vivienda con el control de precios. "No hay que inventar de historias de que el mercado lo controlan los grandes tenedores porque el alquiler lo fijan millones de pequeños propietarios que son más del 90% de los arrendatarios en España", incide.

Hogares con menos miembros

Por otro lado, una de las razones que explicarían el rápido incremento de hogares en los últimos años sería el número de miembros que los componen. Según el padrón municipal, las viviendas donde residen cinco o más miembros se han reducido paulatinamente en las últimas décadas, a la vez que aquellas habitadas por núcleos de una o dos personas muestran los mayores crecimientos. Así, y respecto a hace diez años, las hojas familiares compuestas por un único vecino se habrían disparado más de un 16%, y las que agrupan a dos habrían crecido por encima del 8%. Por su parte, aquellas que hacen referencia a unidades de tres, cuatro o cinco y más personas, evidencian descensos en mayor o menor medida.

Más allá de la escasez de vivienda de obra nueva, una de las tipologías más demandadas por quienes tratan de hacerse con un inmueble en propiedad y, por tanto, muy expuesta a la subida de precios en los últimos años, existen más factores que podrían agravar esta crisis. Uno de ellos sería la existencia de viviendas sin uso en muchas ciudades españolas, como ocurre en València. Según los datos del último censo de población y viviendas publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que hacen referencia a 2021, dos de cada diez viviendas de la capital valenciana, más de 90.000, estarían vacías, habitadas de forma ocasional o destinadas a encadenar alquileres de corta duración.

Esta es una realidad que se acentúa sobre todo en los cascos históricos, como ocurre con Ciutat Vella en València, donde se concentra mucha vivienda deshabitada que, sin embargo, no presenta las condiciones adecuadas para albergar a habitantes por falta de rehabilitación. Además, en este tipo de áreas la turistificación y la reconversión de inmuebles en residencias de corta estancia, que alcanza ya incluso a bajos comerciales, torpedean también el acceso y contribuyen al incremento de los precios, sobre todo en lo que respecta a los alquileres. Es por ello que, frecuentemente, tanto la presión turística como la proliferación de apartamentos turísticos son dos de los grandes problemas que destacan quienes viven en estas zonas de la ciudad.

Sin embargo, para los expertos son solo una mínima parte del problema de la vivienda. "Los pisos turísticos generan presión, pero depende de su concentración. Es cierto que en zonas de València hay casi tantos alquileres residenciales como apartamentos turísticos, pero los estudios reflejan que son una pequeña solución del problema. Por ejemplo, Barcelona hizo una moratoria a los apartamentos turísticos y, sin embargo, los precios de los alquileres han subido un 60%", señala el experto del Ivie.

La movilización de viviendas vacías también es otra cuestión que ha salido al debate público. Hay diferentes opiniones. Para García, son pocas las que están en condiciones de ser habitadas y que podrían salir de forma inmediata al mercado para paliar esta tensión. Pero, además, señala que "la mayoría están en zonas donde nadie quiere vivir" y, por tanto, "no resuelven el problema".

No obstante Cos-Gayón sí que cree que podrían aliviar la situación "siempre y cuando se proteja al propietario" . "No se puede sacar producto si el dueño tiene miedo a que se lo arrebaten", señala en relación con la Ley de Vivienda y la okupación. En cualquier caso, coincide con el experto del Ivie en que muchas necesitarán una intervención, por lo que apela a la Administración a favorecer ayudas a la rehabilitación.

Por último, la compra de inmuebles por parte de quienes no residen en España y sí pueden hacer frente a las subidas de precios también ha crecido en los últimos años. Tal y como recoge el Anuario de 2023 de la Estadística Registral Inmobiliaria, publicado por el Colegio de Registradores, las personas que tienen una nacionalidad distinta a la española coparon casi el 30% de las operaciones de compraventa que se firmaron en la Comunitat Valenciana en ese año.

Por tanto, ambos coinciden en la necesidad de desarrollar las áreas metropolitanas de las ciudades como València y conectarlas a través de infraestructuras para facilitar la ciudad de '15 minutos' y aumentar el parque edificado en poblaciones próximas a grandes ciudades pero interconectadas. "Así empezaron las ciudades, a base de construir infraestructuras para conectarlas. Ahora hay que seguir haciéndolo para que los municipio del área metropolitana ofrezcan también servicios a sus residentes", remarca García. Y todo ello para evitar agudizar aún más una presión que está impidiendo a muchos ciudadanos su derecho constitucional a una vivienda.