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entrevista a la directora de build to rent de olivares consultores

Chelo López: "El 'build to rent' será palanca de recuperación del mercado inmobiliario"

2/03/2021 - 

VALÈNCIA. El build to rent se ha convertido en mucho más que una tendencia en el mercado inmobiliario. Esta fórmula que consiste en construir para alquilar es ya una realidad al alza con varios proyectos en marcha. Fondos, family office y promotoras no solo se han lanzado a explorar este nicho de mercado, sino que han creado divisiones especializadas en este área. Un negocio que ha despertado el interés de los players del sector por las rentabilidades que ofrece. Aunque ahora irrumpe con fuerza en España, este modelo lleva años consolidado en Estados Unidos y otros países europeos y ahora se asienta con fuerza aquí, relanzado por la necesidad de mayor oferta en un mercado en el que todavía hay una importante demanda insatisfecha.

"En España, solo el 5% del stock de vivienda en alquiler está en manos de gestores profesionales. Por tanto, supone un importante paso en la profesionalización del sector", subraya Chelo López, directora de Build to Rent en Olivares Consultores. Y es que, ante la oportunidad de negocio que se abre, la compañía ha creado una división especializada en este modelo, con el objetivo de ofrecer un servicio integral a promotores, inversores y gestores que quieran promover proyectos en la plaza valenciana.

Tras más de 15 años de trayectoria en el Real Estate, López ha trabajado para grandes firmas del sector, como como Aliseda Inmobiliaria o Bankia Habitat. En su última etapa trabajó como lease manager gestionando el portfolio de alquileres de Cerberus Capital en la zona de Levante y Murcia. Ahora asume el reto de dirigir esta nueva división en la consultora valenciana con la vista puesta en el asesoramiento, análisis y valoración de proyectos y captación de suelos para desarrollar actuaciones solventes y atractivas bajo este modelo. "Hay interés por València. Ya hemos iniciado contactos y estamos trabajando en ello", asegura.

Foto: EDUARDO MANZANA

-El build to rent se ha convertido en uno de los grandes protagonistas del mercado inmobiliario en estos momentos. ¿A qué achaca este fenómeno?

-Este crecimiento obedece al cambio de tendencia que existe en estos momentos. Hay una nueva cultura que ha venido para quedarse con la filosofía 'de pago por uso' a la que hay que dar una respuesta. Ahora somos mucho más flexibles. El confinamiento y el teletrabajo en el domicilio han puesto en evidencia las necesidades que van a influir en el diseño de la vivienda. Ahora se pone más el foco en cómo queremos vivir. En este sentido, se debería apostar por espacios flexibles, eficientes y más abiertos al exterior. Y eso, el promotor lo tiene en cuenta al configurar proyectos de build to rent, porque no se puede construir igual que si fuera para venta. 

-Además, en España la demanda en alquiler sigue estando por debajo de a media europea, un 24% frente al 31% del resto de países europeos. Por tanto, todavía queda para desarrollar este área, pero el interés es muy alto. Incluso en ciudades como València hay una alta demanda en alquileres que no cubre la oferta actual.

-¿La crisis sanitaria ha acelerado entonces la irrupción de nuevos proyectos bajo esta fórmula?

-La pandemia ha tenido mucho que ver. La cultura de anteriores generaciones siempre ha sido el patrimonio y tener una propiedad, pero ahora se busca tener flexibilidad y poder elegir dónde vivir. Hay cuatro variables principales: la dificultad de los jóvenes para conseguir financiación; la movilidad profesional y personal, que se ha visto acelerada por la actual coyuntura; el cambio de prioridades del ciudadano, y la incertidumbre en el empleo. Todo ello ha provocado una necesidad que se puede solucionar con proyectos build to rent.

-¿Qué ventajas ofrece este modelo desde el punto de vista empresarial?

-Hay un nicho de mercado importante y supone una inversión estable. La rentabilidad depende de la tipología de vivienda y de la zonas, pero en general está en torno al 7%, muy alta. Es, además, una oportunidad, porque existe una demanda que está creciendo y todavía es un parque muy poco profesionalizado y con muy poquita oferta, frente a una alta demanda. Esto provoca desequilibrios en el mercado. Por tanto, es evidente la necesidad de desarrollar viviendas en alquiler para evitar las tensiones de precios y cubrir la demanda.

-¿Y para el inquilino? ¿Qué diferencia esta fórmula del alquiler tradicional?

-El beneficio siempre va a estar en la profesionalización del gestor y la cobertura jurídica y legal que tendrá el inquilino. El contrato, si el tenedor es una persona jurídica, siempre va a ser de siete años y eso aporta estabilidad. Además, el precio únicamente puede subir en función del IPC establecido por la ley, dando amparo al ciudadano. Por otro lado, en una vivienda build to rent, se estrenan unas calidades que no pueden competir con las del inmueble de un particular. El valor añadido es las zonas comunes que incluye, como coworking, gimnasios, terraza, zona de lavado de mascotas o de recarga de vehículos. Todo esos servicios se ponen a disposición del inquilino y eso es lo que diferencia estos proyectos del alquiler tradicional. Es un mix de usos que le da valor al proyecto.

Foto: EDUARDO MANZANA

-Además de las grandes compañías y fondos internacionales ¿hay interés de los players valencianos por lanzarse a proyectos build to rent?

-Sí que lo hay. Es un campo desconocido, pero con muchas oportunidades. Además, existe un menor riesgo comercial para el promotor que cuenta con facilidad de acceso a financiación al tener el apoyo de un inversor. En nuestro caso, la colaboración está siendo muy buena y ya estamos en conversaciones con varios operadores para desarrollar build to rent, tanto en barrios de la ciudad, como Patraix o Russafa, como en zonas del área metropolitana.

-Gran parte de compañías tienden a mirar a Madrid y Barcelona.. ¿Es València una plaza atractiva para este tipo de proyectos? 

-Sí que es atractiva. Con la pandemia hemos visto que en Barcelona y en Madrid los precios han ido cayendo en picado, mientras que en ciudades como València se han estabilizado. Eso nos da la seguridad de que sigue creciendo la demanda, el precio sigue estable y sigue faltando oferta suficiente para cubrirlo. En el ejercicio 2020, en València solo se desarrolló el 3% de los proyectos de build to rent de España, frente a Madrid, que copó el 70%, y Barcelona, el 19%. Entonces, hay mucho por desarrollar en esta plaza y mucho interés de los inversores por esta ciudad. València es una ciudad muy puntera y de las más saludables del mundo por su clima, estilo de vida mediterráneo y la baja contaminación . Todos estos factores hacen que guste y sea muy atractiva para el inversor. Además, los promotores tienen suelo para desarrollar y desde Olivares Consultores aconsejamos y analizamos esos proyectos para que salgan adelante.

-¿Será el build to rent clave en la recuperación económica?

-Sin lugar a duda, será la palanca de la recuperación del mercado inmobiliario. El promotor está captando suelo y vendiendo ese paquete a un inversor con un contrato llave en mano. Por tanto, no existe riesgo comercial porque puede acceder a la financiación necesaria al contar con el apoyo de ese inversor que apuesta por el proyecto. Hay mucho camino por delante.

—No obstante, los promotores valencianos se quejan de la falta de suelo en la ciudad. ¿Puede esta situación ser un impedimento para desarrollar nuevos proyectos?

-Estos desarrollos no tienen que estar en el centro de la ciudad. En las segundas áreas es incluso más rentable, siempre y cuando sean zonas que estén bien comunicadas con el centro y ofrezcan servicios. En esos puntos existe suelo para promover. Por tanto, no sería ningún impedimento. De hecho, ya nos han contactado para poner en marcha proyectos y estamos trabajándolo.

Foto: EDUARDO MANZANA

-Una parte del Gobierno quiere plasmar en la nueva ley una limitación del precio del alquiler. ¿Puede suponer un freno?

-Según lo que dice el Banco de España o el Fondo Monetario Internacional, controlar el alquiler es contraproducente. Al final, lo que se consigue es aumentar el precio fuera de las zonas reguladas. Por tanto, creo que sería totalmente contraproducente para el sector inmobiliario. En cambio, nuevos desarrollos favorecerían que las tensiones de precio se equilibrasen. Ahora mismo, hay desequilibrio entre oferta y demanda y con mayor oferta, mayor estabilización. 

-¿Está el mercado inmobiliario valenciano tensionado?

-A día de hoy no hay tensión, pero en 2019 tuvimos algunos picos que con la pandemia se han ido estabilizando. A nivel de València, el mercado goza de muy buena salud, con muchos proyectos de obra nueva. Pero no será hasta finales de este año, sobre el último trimestre, cuando empecemos a ver un repunte y vuelva la confianza de la gente.

-Más allá del residencial, habrá build to rent en otros segmentos del mercado inmobiliario.

-Por ahora, la inversión se está centrando únicamente en el residencial, aunque en los proyectos de edificios build to ret hay locales para ofrecer esos servicios añadidos a los inquilinos y también se tendrán que gestionar.

Foto: EDUARDO MANZANA

-¿Qué objetivos se has marcado al frente de esta área en Olivares Consultores? 

-En este escenario, siempre hay tres actores principales: el promotor, el inversor y el gestor. Hay varias fórmulas de colaboración que deben ir de la mano. Olivares como compañía especializada ofrecen un servicio integral enfocado a estos proyectos. Para el promotor se va desde el análisis, viabilidad del proyecto, estudio de renta y valores de repercusión para crear un proyecto atractivo al inversor. Queremos conseguir importantes proyectos para València.

-¿Qué futuro le augura a este mercado?

-Es el futuro e incluso el presente. Nos dará grandes éxitos y grandes sorpresas. 

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