Falta de suelo, excesiva burocracia e industrialización: los retos del sector inmobiliario

VALÈNCIA. El problema del acceso a la vivienda de los jóvenes, la excesiva burocracia administrativa, la falta de suelo para desarrollar nuevos proyectos o el salto a la industrialización en la construcción son solo algunos de los retos que deberá afrontar en los próximos años el sector inmobiliario. Unos frentes que deberán abordarse junto a una Administración a la que los agentes piden colaboración. El sector se reivindica como motor de la economía española y una de las industrias que puede ayudar a solucionar un problema que se agudiza cada año como es la compra de un vivienda para muchos colectivos.

Así se puso de manifiesto en el desayuno informativo organizado por Valencia Plaza y la Feria Inmobiliaria Urbe, que se celebrará desde el próximo viernes 21 de octubre hasta el domingo 23 en Feria Valencia. Un certamen que vuelve para tomar el pulso al sector y exhibir las nuevas promociones de viviendas basadas en mejora de las calidades, la sostenibilidad y la eficiencia energética.

A la cita asistieron Tina Pastor, CEO de Hexis Gestión Integral; Alfredo Cano, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapiv); Francisco Zamora, presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec); Alicia Rodríguez de Cohispania; Juan Valero, CEO del Grupo Firmus; Vicente Martínez, gerente de promociones de Olivares Consultores; Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana; Miguel Tallada de Urbania Developer; Sergio Villa, director general de Urvitra; y Carmen Álvarez, directora de Urbe.

El debate arrancó con la intervención de Carmen Álvarez, directora de Urbe, quien alentó a participar un año más en el certamen, "una plataforma que aúna toda la oferta disponible en València y su área metropolitana". "Animo a todas esas personas jóvenes que estén buscando una vivienda de obra nueva, segunda mano o alquiler a acercarse a este gran escaparate que es Urbe", resaltó.  

El primer tema que se puso encima de la mesa fue la dificultad que tienen muchos colectivos, especialmente los jóvenes, para acceder a la compra de una vivienda y como esta situación está derivando en la salida de nuevas fórmulas residenciales como el coliving. Al respecto, Juan Valero, CEO del Grupo Firmus, resaltó que la compra de un inmueble es precisamente el "gran problema de España" debido a que han cambiado los hábitos y los sueldos no son los de hace unos años, por lo que muchos jóvenes no tienen capacidad para comprar. Por ello, lamentó que se ven obligados a recurrir al mercado del alquiler. Y, en ese marco, apuntó que el coliving, con arraigo en varios países europeos, se ha convertido en una solución para muchos desplazados o gente joven que sigue estudiando algún postgrado o máster. 

No obstante, consideró que se trata de "una solución temporal" que "funciona bien en grandes ciudades europeas por los servicios que ofrece", pero en España, y especialmente en València, "es todavía un producto a ensayar", resaltó.

También Vicente Martínez, gerente de promociones de Olivares Consultores, apuntó que la mayor dificultad para acceder a la compra son las trabas iniciales. "En cualquier venta, hay un desembolso inicial del 30% que el cliente debe tener ahorro sobre el precio final de la vivienda. Si estamos hablando de un inmueble de 200.000 euros, hablamos de entre 60.000-70.000 euros de ahorro para acceder a la compra y no todos tienen esa capacidad", indicó. "En muchos otros sectores hay formas alternativas de financiación que deberíamos explorar como el alquiler con opción a compra", señaló.

De hecho, apuntó que en estos momentos, y pese a la subida de tipos de interés, la cuota hipotecaria es inferior a la renta mensual del alquiler, por lo que el problema es ese desembolso inicial. "Pero sin incentivos, ponemos a los jóvenes metas inalcanzables y les llevamos a un camino sin retorno en el que tienen que alquilar porque no pueden comprar", remarcó.

Como soluciones, se plantearon desgravaciones del IVA en la renta por la compra de la vivienda, ayudas de la Administración en el 10% de la entrada inicial y la voluntariedad de la banca para estudiar cada caso con el fin de solucionar el problema. "No vale con ayudas al alquiler porque eso solo son parches. Necesitamos políticas a largo plazo", remarcó Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana. 

Asimismo, Puchades defendió la necesidad de sacar más suelo al mercado porque advirtió de que la falta de obra nueva también está tensionando los precios. "En su día era obligatorio que en las reparcelaciones y programas de desarrollo de suelos los ayuntamientos se quedaran bolsas que deberían sacar para rebajar los precios. Eso ayudaría, pero no hay una política clara de vivienda", lamentó. En este sentido, puso como ejemplo el caso de Málaga, cuyo consistorio se ha sentado con el sector para plantear el futuro de la ciudad y ver por dónde crecer. "Eso ha provocado que se haya canalizado mucha inversión porque se ha analizado de forma equilibrada el futuro a través de la colaboración público-privada", defendió.

Subida de precios

Y es que solo en la ciudad de València el valor medio de la obra nueva ha subido un 18% en un año por la escasez de oferta y el elevado precio de los suelos. "Este es el único sector que cierra los precios tres años antes de vender y eso es malo para todos porque si tenemos un aumento de costes o de la fiscalidad se pone en riesgo el proyecto", manifestó Miguel Tallada, de Urbania Developer. De hecho, admitió que se están registrado subidas en la vivienda nueva consecuencia del alza de los costes de la construcción y la menor oferta que sale al mercado. Eso sí, el sector dejó claro que, por el momento, los valores medios siguen "muy por debajo" de los precios de 2007-2008, pese a que ahora las calidades de las viviendas son mayores. 

"Al final somos empresas que necesitamos viabilidad, pero esta industria solo saca producto donde detectamos que hay demanda y se puede vender", reseñó Tallada. Y es que todos los asistentes apuntaron que el sector se ha profesionalizado, tiene liquidez y es más serio y riguroso con las promociones que hace unos años, pese al estigma que sigue sobrevolando tras la pasada crisis de 2008. 

De hecho, Tallada expuso que su compañía ha incluido una cláusula en sus últimos contratos de compraventa en la que se compromete a bajar o subir el precio si hay cambios en el proyecto. "Si conseguimos un ahorro bajamos el precio porque no somos especuladores, sino una industria", reivindicó para urgir a los promotores a moverse para buscar fórmulas legales que les permitan mayores garantías de viabilidad y plazos más cortos en el desarrollo de las promociones. 

Tina Pastor, CEO de Hexis Gestión Integral, también quiso incidir en la falta de planificación a largo plazo, además de advertir de los dilatados tiempos de la Administración en conceder una licencia, lo que lleva a tener meses en stand by los proyectos. "En València queda suelo entre medianeras que son inviables por las exigencias municipales y autonómicas para dotar de basuras, garaje o zaguanes como marca la normativa", lamentó. Por eso, señaló que, aunque en el centro de la ciudad quedan solares, los promotores no los desarrollan porque no salen los números.

"Existen grandes bolsas de suelos urbanizarle en València, pero están estancadas con plazos de tramitación a 10-15 años", señaló en alusión a algunos PAIs como el de Benimaclet o el del Parque Central. Todo ello, expuso, agudiza aún más el problema de la vivienda porque hay menos producto. "Echamos en falta que la Administración tome medidas para que la gente pueda comprar. Creo que están favoreciendo más al alquiler en lugar de buscar soluciones con desgravaciones o ayudas a la entrada inicial de la adquisición", apuntó Pastor.

En este sentido, Sergio Villa, director general de Urvitra, lamentó que muchos jóvenes recurran al alquiler "no por convicción, sino por obligación". "Entendemos que la Administración no quiera despatrimonializarse, pero si tienen suelo que hagan una permuta de dos años para que se pueda construir y luego tiene la vivienda acabada", afirmó. De lo contrario, señaló, pasará lo que ha ocurrido y es que en esta legislatura de los 100 inmuebles que se han anunciado que se iban a levantar "se ha construido cero".

"Desde 2016 venimos advirtiendo de esta situación porque las políticas de generación de suelo son largas y no puedes tomar decisiones de la noche a la mañana. El sector ha cambiado profundamente y tiene que cambiar la Administración y buscar soluciones. Es necesario y vital y no estar en una campaña electoral continua", aseveró Villa. 

Sostenibilidad e industrialización

La industrialización en la construcción y el uso de nuevos materiales fue otro de los asuntos abordados durante el debate. Al respecto, Francisco Zamora, presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec) comentó que el uso de prefabricados es ya una realidad, aunque todavía algo incipiente por las dificultades que comprende y su elevado coste. "Ya existen empresas que hacen los cuartos de baño en las fábricas a base de módulos que luego montan in situ. En edificación abierta es más fácil y en unifamiliares se está utilizando mucho, pero el prefabricado en edificios en altura es más complicado por el montaje", señaló. Eso sí, apostilló que todavía es una industria "costosa". 

No obstante, en momentos como el actual de subida de materiales y falta de mano de obra, la industrialización se presenta como una alternativa a futuro. También defendió la calidad y mejora de las viviendas recurriendo al uso de materiales más sostenibles y eficientes en base al nuevo Código Técnico. "Las viviendas que se construyen ahora mismo son mucho mejores que las de hace unos años. Se mejora la eficiencia energética con elementos que impiden que el frío o el calor se vaya y con nuevos elementos de ventilación. Pero eso también tiene un coste", subrayó.

Por otro lado, desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapiv), su presidente Alfredo Cano, comentó que el alquiler "está estrangulado" ya que han detectado que en puntos de Valencia, incluso zonas del interior de la provincia, donde antes había oferta ahora "es imposible encontrar una vivienda". "Lo impensable ha llegado y en segunda mano hay bastante movimiento porque dado que no se construye la demanda está fuerte, pero si hubiera más oferta bajarían precios", apuntó.

Registro agentes inmobiliarios

Además, quiso resaltar que por fin se ha conseguido una reivindicación histórica del sector de la intermediación inmobiliaria como es la puesta en marcha de un registro obligatorio para todos los agentes que operen en la Comunitat Valenciana. Una norma que entrará en vigor el próximo 16 de octubre y que permitirá evitar "chiringuitos" y fraudes. "Con este registro se ordena el sector y se da garantías a los clientes, credibilidad y seguridad. Teníamos mala fama derivada de la pasada crisis en la que surgieron muchos piratas. Ahora habrá que estar inscrito y cumplir unos requisitos o de los contrario habrá sanciones", explicó.

Finalmente, Alicia Rodríguez de Cohispania puso encima de la mesa la relevancia que van a cobrar próximamente las hipotecas verdes, préstamos que muchas entidades en España ya están ofreciendo para la compra de viviendas eficientes y sostenibles. "Se trata de un tema que está muy avanzado", destacó. En este sentido, comentó que en muchos países europeos es ya una realidad. "Nosotros ya hemos hecho valoraciones eficientes para tasaciones de inmuebles", afirmó. De hecho, desde la compañía han desarrollado una herramienta que calcula el valor de pasar una letra de la calificación energética a otra y los ahorros e incrementos que supone para el cliente.