La creación de valor inmobiliario

VALÈNCIA. Nos encontramos ante un mercado con nuevos retos y estrategias, en una fase de madurez en el curso inmobiliario. Tras el pasado ciclo, llevamos 6 años en los que el mercado ha experimentado una evolución en la profesionalización del sector notable respecto a 10 años antes. Este efecto vino acompasado con crecimientos en precios, ahora menos pronunciados, al igual que observamos mayor estabilización en el número de transacciones inmobiliarias. Actualmente, para conseguir los objetivos, es necesario mayor especialización y diferenciación, aportando una gran dosis de creatividad dentro de un sector que ha sido tradicionalmente bastante rígido.

 Los conceptos de extracción de valor y creación de valor pueden ser muy útiles para diseñar una estrategia inmobiliaria. Acuñados por Mariana Mazzucato en su libro El valor de las cosas (2019), estos conceptos se centran en diferenciar quién siembra para crear valor y quién cosecha para extraerlo, qué actividades o políticas fomentan el emprendimiento y nuevas iniciativas empresariales, mientras otras potencian y aprovechan una inercia para recoger los frutos.

Estos son conceptos que podemos aplicar en el sector inmobiliario. Tomando como ejemplo un solar de uso residencial en la Calle San Vicente Martir de València, que permite levantar 6 alturas además de una planta baja comercial, la parcela debería tener un valor acorde al producto final, que se puede desarrollar, descontando lo necesario para su construcción y venta, el descuento que exigiría un inversor para el proyecto. 

Esta sería la inercia propia de la extracción de valor: ver qué tipo de edificaciones hay en la zona, plantear un proyecto, desarrollar y vender. Se trata de una estrategia legítima y necesaria para abastecer a la demanda, pero anclada en las fases del ciclo y dependiente de la evolución de precios o costes en el mercado regional. En este escenario, se aprecia la figura del promotor, que asume un riesgo al comprar el solar y culminar el desarrollo. No obstante, proponemos dar un paso más para optimizar la estrategia.

Veamos ahora una vía donde se aprecie mejor la creación de valor. Poniendo el foco en el mismo suelo, si analizáramos la oferta de otros usos escasos en el entorno y con demanda real no satisfecha, podría plantearse un reajuste de las condiciones urbanísticas de la parcela, o realizar un estudio de los usos compatibles para justificar el producto óptimo, atendiendo al momento del ciclo y de la realidad inmobiliaria. Dependiendo de la flexibilidad de las normas urbanísticas que se deban aplicar, o estudiando la posibilidad de tramitar variantes, podría estudiarse una propuesta de oficinas, hotelero, ‘co-living’, asistencial, residencia de la tercera edad, de estudiantes, apartamentos turísticos, etc. 

Como hemos visto, tradicionalmente el sector promotor ha centrado sus esfuerzos en una política de maximización de la extracción de valor, con horizontes temporales cortos (máximo 3 años) y tasas de retorno superiores al 20%. A día de hoy, el mercado inmobiliario ha evolucionado y, en el contexto actual, estas oportunidades cada vez son más escasas, obligando a crear valor en todo el proceso, analizando tanto el importe de la inversión como la operativa del negocio vinculado al inmueble.

* Director Oficina de Valencia de CBRE España