La realidad del mercado inmobiliario valenciano

El mercado inmobiliario en València vive un momento determinante se mire como se mire. Entramos en una fase donde se requieren innovaciones, desarrollo de nuevas soluciones y grandes proyectos que permitan maximizar el crecimiento y afrontar la etapa de madurez con mejores bases de negocio. Repasemos a continuación los diferentes puntos de vista que podemos encontrar entre los actores implicados.

Desde la óptica de los particulares compradores de vivienda se discierne sobre el mejor momento de compra donde confluyan favorablemente la existencia de producto de interés, posibilidades de acceso a financiación y expectativas de evolución de precios. Según las estadísticas, vivimos una etapa donde parecen converger dichos indicadores, el número de transacciones en la ciudad de València ha incrementado un 4,25% en el último año, según datos de Fomento, apoyado por mercado de segunda mano; el número de hipotecas concedidas en 2018 en la Comunitat Valenciana confirma la misma tendencia (aumentó un 15,7% según la Estadística de hipotecas del INE) y la evolución de precios es positiva con una subida del 4,2%, según la Variación Anual del Índice de Precios de la Vivienda del INE.

La oferta de producto de obra nueva residencial se ha duplicado en poco tiempo, dando lugar a que en determinados barrios de València se estén simultaneando la comercialización de varias promociones, con la consiguiente intensificación de la competencia. En ocasiones, el retraso en la obtención de licencias de inicio de obras ha provocado cierta inquietud en los compradores que habían reservado un piso, llegando incluso a interesarse por otros proyectos nuevos que han surgido antes de formalizarse los contratos y desistir en su decisión inicial. Prevemos, por tanto, que habrá sorpresas durante 2019 en los sectores donde se acumule gran cantidad de oferta, influyendo sobre los ritmos de absorción de las comercializaciones. Por otra parte, las rentas de alquiler continúan con tendencia positiva debido a que gran parte de la demanda en compra no puede hacer frente todavía a las condiciones de adquisición.

Los tejidos empresariales e industriales van recomponiéndose gradualmente, la demanda directa para ampliar, cambiar o plantear nuevas aperturas, aparentemente experimenta una situación similar a la de los compradores particulares de viviendas. Las variables macro en la Comunitat Valenciana confirman que hay un parque de empresas más numeroso, continúa la mejora del empleo -14,3% tasa de paro en la Comunitat frente al 14,4% nacional, según el INE- y la producción industrial, aunque no despega, cerró 2018 en positivo con un +1% anual. Todo ello se traduce en una necesidad de nuevos espacios para el personal de oficinas, ampliaciones de naves industriales, renovar fábricas o recibir la llegada de compañías en proceso de expansión. La acumulación de varios ejercicios en tendencia favorable va saneando el sistema, que quedó muy dañado tras el ciclo anterior.

El inversor foráneo, no sólo el extranjero, sino también el de otras regiones del país, está invirtiendo fuertemente en la cuidad, dejando a los inversores tradicionales del mercado en un segundo plano. De ahí que hayamos visto operaciones como la del Edificio de Pintor Sorolla 1 con un comprador proveniente de Cataluña o el Centro Comercial Habaneras, realizada por un fondo sudafricano, entre otros ejemplos. Hemos vivido un año récord en transacciones de edificios de oficinas, sigue habiendo una alta demanda y un parque en líneas generales de baja calidad en el centro de València.

Debido a esto último, se van a premiar aún más las reformas de edificios exclusivos de oficinas, que darán lugar a rentas récord de alquiler en 2019 en la zona ‘prime’ (15 €/m²/mes). La demanda de inversión en producto inmobiliario vinculado al comercio sigue despertando un gran interés, pero hay muy pocas oportunidades de primer nivel.

El inmobiliario logístico ha sido sin lugar a dudas la estrella del 2018, tanto a nivel de inversión y proyectos llave en mano, como en transacciones de suelo para plantear futuros proyectos -la contratación logística en Valencia durante 2018 ascendió a 455.000 metros cuadrados.

La administración vive unos meses decisivos debido a la acumulación de elecciones en el calendario. Resulta fundamental que de los comicios salgan gobiernos que trabajen por instaurar marcos de juego donde no se frene la regeneración urbana y las rehabilitaciones de edificios en casco urbano. La parálisis de los años 2008 – 2016 dio lugar a una oferta que requiere ser adecuada a la demanda actual, para ello el impulso en la concesión de licencias de nuevos proyectos y poner en marcha normativas que realmente promuevan la rehabilitación ayudarán a este proceso. Algunas decisiones recientes ya han tenido o se prevé que tengan impacto sobre el sector inmobiliario, véase la aprobación de la nueva Lotup, Pativel o rechazo a Intu Mediterrani en Paterna. Cualquier percepción de inseguridad jurídica en el alquiler, en la reclasificación de suelos a no urbanizable o compatibilidades de usos tendrá su influencia en la atracción de crecimiento. No todo el suelo es válido en el mercado y hay zonas de valor paisajístico que deben potenciarse porque eso añade valor al entorno en todos los segmentos, pero algunas protecciones de suelo provocarán incrementos de precio de vivienda a medio plazo, debido a la falta de previsión. Es necesario cautela a la hora de regular puesto que cualquier intervención desproporcionada por parte de la Administración provocará un incremento en los precios, debido a la percepción de mayor riesgo y la consecuente mayor exigencia de retornos en las inversiones. Es tarea de los servicios públicos el hacer frente a las necesidades más apremiantes de vivienda, pero sin regular todo el mercado para ello, puesto que daría lugar a distorsiones que afecten a todos.

Por delante tenemos un horizonte que nos va a presentar muchas oportunidades de mejorar la situación inmobiliaria de cada parte analizada (particulares, ocupantes, inversores, administración, servicios, etc). Grandes proyectos están llamando a la puerta y se tendrán que decidir durante este 2019, el momento del ciclo requiere de cambios, impulso de nuevos proyectos, innovaciones en soluciones inmobiliarias, digitalización, renovación de los procedimientos de trámites – gestiones administrativas, servicios integrales más colaborativos, profesionalización, nuevos usos urbanísticos en los planes generales, entre otras cosas. La construcción de un ciclo más sostenible es misión de todos los grupos de interés, el objetivo es llegar a etapas de relanzamiento que mengüen las consecuencias de un futuro declive, dando lugar a una mirada hacia el futuro con optimismo.

* Director de CBRE Valencia