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Asegura que desclasificar el suelo supondría un elevado coste para el ayuntamiento

Metrovacesa responde a las críticas: "frenar el PAI de Benimaclet aboca a la degradación del barrio"

14/02/2020 - 

VALÈNCIA. "No desarrollar el PAI en Benimaclet y frenarlo es dejar que se degrade el barrio y perder una oportunidad para equiparlo con nuevas dotaciones". Así de contundente se muestra la promotora Metrovacesa ante el aluvión de críticas de asociaciones y colectivos vecinales contra el proyecto urbanístico que promueve en los terrenos que lindan con la Ronda Nord y que prevé la construcción de 1.345 viviendas. Un desarrollo que ha generado división entre los vecinos y ha desencadenado en la creación de la plataforma Cuidem Benimaclet que mantiene una cruzada contra este proyecto. Pese a todo, la promotora ha seguido adelante y y se ha constituido como agente urbanizador, paso necesario para poder iniciar la urbanización de la zona.

Manifestaciones por las calles de la ciudad o presentación de firmas en el registro general del Ayuntamiento de València pidiendo la desclasificación de los terrenos por "razones ecológicas, económicas y sociales" son algunas de las acciones que este colectivo ha protagonizado en los últimos meses. Pero no solo eso, también en colaboración con un grupo de expertos de la Universitat de València y la Associació Veïnal de Benimaclet presentaron un informe que proponía desclasificar el suelo de urbanizable a rústico de manera que no fuera posible el desarrollo urbanístico, una alternativa que, según sus cálculos, supondría al consistorio un coste de 11,49 millones de euros en indemnizaciones a los propietarios. 

Mientras tanto, Metrovacesa ha permanecido en silencio. Un mutismo que ahora rompe ante el "poco rigor y la información tendenciosa" vertida sobre el PAI de Benimaclet, aseguran el director de Suelo, Miguel Díaz, y la gerente de suelo de la firma en la Comunitat, Pilar Salvador. Ambos directivos recuerdan que cuando la compañía adquirió los suelos y empezaron a plantear el proyecto mantuvieron una serie de reuniones con los vecinos e incorporaron "prácticamente el 90% de sus peticiones". Entre ellas destaca la creación de un gran parque de cerca de 90.000 metros cuadrados con zonas verdes, usos deportivos como un campo de fútbol, pistas integradas, un carril corredor y un carril bici; así como las dotaciones asistenciales, culturales y educativas que el barrio reivindica desde hace años. 

En concreto, el proyecto se asienta sobre el Sector 4-PRR "Benimaclet" del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), una superficie de 269.775 metros cuadrados, de los cuales se destinarán a usos públicos el 82% (equivalente a 220.217 metros cuadrados) y el 18% restante (49.478 metros cuadrados) se destinarán a uso terciario y residencial. De estos últimos, el 10% se cederá al Ayuntamiento de València.

"No hubo entonces ningún reparo sobre la edificabilidad ni rechazo por parte de los vecinos. Esto es un tema que surge a posteriori y no sabemos porqué", subraya Díaz quien, además, incide en que la edificabilidad planteada es la más baja de la ciudad: 0,60 metros cuadrado por metro cuadrado frente a los 0,78 de Malilla Norte, el 0,79 de Moreras o el 0,89 de Quatre Carreres. 

Informe "poco riguroso y serio"

En este sentido, se muestra muy crítico con el informe "poco riguroso y serio" que han elaborado profesores de la Universitat de València y que, según señalan, ha sido "encargado por la plataforma". Las dos alternativas al actual PAI que plantea este documento son o bien que el consistorio desclasifique el suelo e indemnice a los propietarios de dichos terrenos con un montante total de 11,5 millones de euros o rebajar el número de viviendas proyectadas "a coste cero" para reducir el impacto sobre el paisaje y el medio ambiente que auguran los vecinos.

Respecto a la desclasificación del suelo, una opción que ya ha sido descartada por el consistorio valenciano por su inviabilidad jurídica y el elevado coste para las arcas municipales, recalcan que sería dejar los terrenos en estado de degradación, obligaría a revisar todo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad y "agravaría la escasez de oferta de vivienda nueva en València". "Precisamente Benimaclet es un área tensionada por los precios y el lanzar al mercado más oferta ayudaría a moderarlos", defiende Salvador que, además, recuerda que el proyecto se ajusta al proceso participativo impulsado hace dos años y aprobado en el Pleno municipal.

Asimismo, recuerda que en 2018 Les Corts Valencianes se aprobó el Plan de Acción Territorial y Dinamización de l'Horta que contempla la desclasificación del suelo en aquellas áreas de un alto valor ambiental o paisajístico y en el caso de este suelo no ha puesto ninguna objeción ni se ha incluido. "Esto no es zona de huerta, sí que existen algunos elementos como una alquería o caminos, pero nuestro proyecto es sensible y los protege", defienden los promotores.

Tampoco ven precisa la cifra de 11 millones de euros de indemnización total para los antiguos propietarios de terrenos de la Ronda Nord, sino más bien "tendenciosa". Y es que, según explican, el informe parte de la premisa de compensar únicamente a los propietarios de suelos próximos a esta carretera, cuando hay dueños de más terrenos por lo que las cantidades a desembolsar por el consistorio serían mayores. Además, el agente urbanizador es propietario mayoritario de los suelos por lo que el Ayuntamiento se vería obligado a expropiar los terrenos. 

Sobre la posibilidad de reducir la edificabilidad pasando de las 1.345 viviendas proyectadas a 400 inmuebles, como pide la plataforma, recalcan que es una opción inviable porque compromete la seguridad jurídica y económica del proyecto. En este sentido, puntualizan que el porcentaje de suelo destinado a equipamientos dotacionales dependen de la edificabilidad, por lo que reducirla implicaría reducir el espacio que se cederá al consistorio para uso educativo, sanitario o deportivo. 

Además, conllevaría elevar los precios finales para mantener una mínima rentabilidad. "Esto, no sólo no ayudaría a dar respuesta a la escasez de oferta residencial existente actualmente en el mercado valenciano, si no que además tensionaría aún más el mercado, sobre todo si se tiene en cuenta que el 30% de la vivienda que contempla el proyecto será vivienda protegida", aseguran. "No desarrollar el PAI es perder una oportunidad para destensionar el mercado, poner vivienda VPO en el mercado y frenar la degradación del barrio", subrayan.

Siguientes hitos hasta la urbanización

Pese a sus detractores, el proyecto sigue los trámites urbanísticos pertinentes. Hace unos días, Metrovacesa, que controlaba el 40% de los terrenos, se constituía como agente urbanizador tras sumar a pequeños propietarios de suelo y alcanzar el 50% necesario para reactivar el proyecto urbanístico. Sin embargo no podrá iniciar las obras hasta que se apruebe la alternativa técnica del PAI, que incluya el nuevo planeamiento que proponen, y el proyecto cuente con el informe ambiental favorable. 

También está pendiente la reparcelación de la zona, esto es, un plan para que ese suelo sea apto para ser edificado. Un procedimiento necesario para la urbanización de la zona y que podrá acometerse ahora que ya hay un agente urbanizador. La previsión es que el suelo tenga carácter finalista en 2021 con el objetivo de iniciar las obras o bien a finales de ese año o a principios del 2022.

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