Alternativas al PAI de Benimaclet: indemnización millonaria o reducción de viviendas 'gratis'

VALÈNCIA. Los vecinos de Benimaclet preparan una movilización el próximo 26 de enero para presionar al Ayuntamiento de València y conseguir que cambie de parecer en lo que respecta al plan urbanístico conocido como PAI de Benimaclet, que prevé la construcción de 1.345 viviendas en los terrenos que lindan con la Ronda Nord. Un desarrollo urbanístico que, para muchos vecinos y asociaciones, es desmesurado. Este jueves tuvo lugar en el centro del barrio un encuentro en el que se plantearon las diferentes alternativas posibles para intentar frenar el proyecto impulsado por Metrovacesa.

Fue el profesor de Derecho de la Universitat de València, Andrés Boix, el encargado de detallar al vecindario congregado las distintas posibilidades, que, según subrayó, entran dentro de la legislación vigente y son, por tanto, perfectamente viables en términos jurídicos. Son fundamentalmente dos. Bien el consistorio podría desclasificar el suelo e indemnizar a los propietarios de dichos terrenos con un montante total de 11,5 millones de euros, o bien podría optar por otra fórmula menos gravosa para las arcas municipales y que consistiría en reducir el número de viviendas proyectadas por la constructora. 

Sería esta última una opción "a coste cero" que, si bien no impediría el desarrollo urbanístico del PAI, sí podría reducir en un grado elevado el impacto sobre el paisaje y el medio ambiente que auguran los vecinos y plataformas organizadas contra este proyecto. Todo esto se desprende de un informe técnico de la Universitat de València confeccionado por el propio Boix y otros expertos en la materia: Claudia Gimeno y Reyes Marzal, también del área de Derecho, y Pasqual Herrero, del departamento de Composición Arquitectónica.

Pero difícil es comprender la situación actual sin echar una vista al pasado. Es por ello que el profesor relató que en 1989, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), vigente en la actualidad, reclasificó este suelo de rústico a urbano, y tras la adjudicación del PAI en 1992, Metrovacesa se ha convertido en el mayor propietario de terrenos del sector -el 40% aproximadamente-. De hecho, ya tramita en el Ayuntamiento su constitución, junto a otros titulares menores, como Agrupación de Interés Urbanístico para poder iniciar el procedimiento para la urbanización.

Y si la intención de parte del vecindario es echar el freno a este proceso, la desclasificación de este suelo, sostienen, es la solución. Ahora bien, una de las rémoras en la adopción de esta vía es que habría que indemnizar a algunos de los propietarios. Sus terrenos, relató Boix, proceden de las expropiaciones impulsadas en su momento para la construcción de la Ronda Nord. Los titulares expropiados rechazaron que se les compensara con dinero, y se hizo lo propio con terrenos de este PAI de Benimaclet, reconociéndoles un aprovechamiento urbanístico de unos 37.000 metros cuadrados.

Así, uno de los caminos a tomar por el consistorio, según señala el estudio técnico, sería trasladar estos aprovechamientos a otro lugar de la ciudad. De no poder hacerlo, la desclasificación conllevaría una indemnización total de 14,3 millones de euros funadamentalmente a los antiguos propietarios de terrenos de la Ronda Nord. Pero el coste real para el Ayuntamiento sería menor, dado que habría que descontarle unos 2,8 millones en concepto de garantías urbanísticas que han caducado.

Es de ahí de donde se deduce que, con 11,5 millones de euros de indemnización, el Ayuntamiento podría desclasificar el suelo y 'empezar de cero'. Una cantidad "relativamente reducida" y asumible, según los ponentes, para un consistorio con un presupuesto de inversiones de 84 millones de euros. Buena parte de los vecinos que intervinieron este jueves vieron con buenos ojos la adopción de esta solución.

11,5 millones: 300 viviendas

En caso de no querer dejarse este montante económico el Ayuntamiento, ¿podría saldar esta deuda sin tener que pagar un sólo euro? Dicen los expertos en esta área que sí. ¿Cómo? Reduciendo la edificabilidad y permitiendo a los propietarios edificar tantos metros cuadrados como fuera necesario para cubrir los 11,5 millones de euros de compensación. Así, a partir de estimaciones del valor del suelo, el informe asegura que bastaría con 33.000 m2 en todo el sector, que cuenta en total con 274.000 m2. Es decir, que por cada metro cuadrado aportado por los propietarios, se edificarían 0,12 metros cuadrados.

De este modo, con una edificabilidad de 0,12 m2t/m2s bastaría para compensar a los titulares privados del suelo. Y según aseguraron en el encuentro de este jueves, aquí entrarían unas 300 viviendas. Muy lejos de las 1.345 que se pretenden construir gracias a que la edificabilidad actual es de 0,59 m2t/m2s (casi seis veces la propuesta de la UV). Ahora bien, para dar más manga ancha, el informe estima que una horquilla de edificabilidad "razonable" se encontraría entre el 0,15 y el 0,25 de este índice, pudiéndose construir en este caso hasta unas 400 viviendas, cantidad que continúa estando muy alejada del planteamiento actual de Metrovacesa.

Así, la diferencia entre la edificabilidad mínima -0,12- y la que se fijara, que podría ascender a 0,25, correspondería al beneficio empresarial de la promotora. Dice el informe que en estos parámetros "queda comprendido un cierto beneficio empresarial que sirva para hacer atractiva la realización de la programación y de la urbanización subsiguiente para la iniciativa privada".

Según dijo Boix al público asistente, estas alternativas son "la única posibilidad para València de hacer una transición moderna entre la ciudad y la huerta", dado que, explicó, otros sectores que lindaban con ella ya se han empezado a desarrollar sin tener en cuenta estos planteamientos. "Nos hemos acostumbrado a que el urbanismo lo hagan otros", subrayó, por lo que insistió en que esta podría ser una ocasión de cambio radical en la perspectiva con la que se trabaja en el sector urbanístico.