Presente y futuro del sector inmobiliario: retos y oportunidades

VALÈNCIA. El sector inmobiliario vive un momento de estabilidad después del duro golpe de la pandemia. La crisis sanitaria ralentizó las ventas y dejó durante algunos meses varios proyectos parados, pero ahora la coyuntura ha cambiado. Recuperado el ritmo y la demanda, el sector se enfrenta, no obstante, a importantes retos por delante: la escasez de suelo, la falta de mano de obra, el encarecimiento de las materias primas y la industrialización de la construcción. Y todo ello con el escenario de fondo de lo que será la futura Ley de Vivienda que prepara el Gobierno y que ya ha generado un clima de incertidumbre en el mercado nacional.

Así se puso de manifiesto en un desayuno informativo organizado por Valencia Plaza y la Feria Inmobiliaria Urbe, que se celebrará desde este viernes 22 de octubre y hasta el domingo 24 en Feria Valencia. Un certamen que vuelve para tomar pulso al sector y exhibir las nuevas promociones de viviendas basadas en mejora de las calidades, la sostenibilidad y la eficiencia energética. Como novedad, este año se ofrecerá mucha oferta en la zona de costa y municipios del área metropolitana de València, en donde la obra nueva ha experimentado un importante aumento por el crecimiento de la demanda de adosados y vivienda unifamiliar.

A la cita asistieron Juan Valero, presidente de la Feria Urbe; Carmen Álvarez, directora de Urbe; Mario Chisvert, director territorial y director del área de Comunidad Valenciana y Murcia de Básico Homes; Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana; José Manuel Martínez, subdirector general y director de residencial en Olivares Consultores; y Alfredo Cano, presidente del Colegio de Apis de Valencia y presidente del Consejo Autonómico Valenciano de Colegios de Api.

También participaron Sergio Villa, director general de Urvitra; José Albiol Bondia, responsable del departamento comercial de Cohispania; Francisco Zamora, presidente de Fevec; Daniel Miquel, senior manager de Financial Advisory- Real Estate en Deloitte; Vicenta Pastor, CEO de Hexis Gestión Integral de Proyectos; y Rafael Paz, director de Colliers en la oficina de Valencia. 

El debate arrancó con la intervención de Carmen Álvarez, directora de Urbe, quien destacó que será una edición diferente tras el parón por la pandemia, con "promociones muy interesantes" tanto en compra como en alquiler y con mucha oferta en la zona de costa y en municipios del área metropolitana de València ante el tirón de la demanda en estas zonas. "Será la edición de la recuperación. Urbe tiene mucho recorrido", enfatizó.

La feria, que arrancará este viernes, será más pequeña que otros años, pero contará con la presencia de unas 20 empresas que presentarán una amplia oferta de viviendas medioambientalmente más sostenibles y flexibles en un certamen para volver a conectar con el cliente.

Estabilidad en el sector

La jornada continuó con una radiografía de la situación actual del sector inmobiliario tras la crisis sanitaria. En este sentido, los asistentes destacaron que el mercado se encuentra en un momento de estabilidad y consolidación con mucha profesionalización y calidad de la oferta. En este sentido Juan Valero, presidente de Urbe, resaltó la fortalezas del sector tras el parón provocado por la pandemia que, sin embargo, ha mantenido la actividad con la absorción del stock que había y ahora se encuentra "en un momento de estabilidad", incidió. 

No obstante, como se apuntó, la oferta en la ciudad escasea. Tanto es así, que Valero detalló que en los años noventa se promovían cerca de 3.000 viviendas al año, mientras que en el periodo 2020-2021 se han pedido licencias para 1.600 viviendas. "Los fondos nos sacaron de la crisis económica anterior y lo que pasará ahora es una disociación entre promotor y gestores que se encargarán de gestionar las inversiones de personas con capital", enfatizó. 

En similares términos se pronunció Teresa Puchades, presidenta de Avanza Urbana, quien consideró que en estos meses de pandemia el sector ha demostrado "una consolidación" hacia un nuevo modelo en el que en el centro de todo está "el cliente, sus necesidades, la accesibilidad, la sostenibilidad y la industrialización". "Hemos vivido una revolución del sector tremenda", remarcó para señalar que desde 2007 se trabaja en viviendas más sostenible con menor consumo energético. "En un primer escalón, se implementó en las vivienda una bajada del consumo de la energía y ahora estamos en una segunda etapa para que esa energía sea ínfima", subrayó.

No obstante, Puchades lamentó que esos cambios y ese esfuerzo por adaptarse a las nuevas demandas no se perciba por el cliente final y el sector "siga arrastrando una imagen indebida". "No somos ajenos a la preocupación social que existe en materia de vivienda, pero se mantiene una imagen del pasado que no refleja la actualidad", admitió. 

José Manuel Martínez, subdirector general y director de residencial en Olivares Consultores, enfatizó que los agentes están ahora "más profesionalizados" y trabajan desde el "rigor". Aseguró que en ningún caso existe una sobreoferta en Valencia, sino todo lo contrario: "Está muy delimitada incluso a la baja", advirtió. Una situación consecuencia de la falta de suelo en la ciudad y que podría generar problemas en el futuro porque la demanda se mantiene latente. En cuanto a los precios, Martínez indicó que en estos momentos existe algo de desajuste, pero conforme se vaya avanzando ese desequilibrio "se irá ajustando".

Falta de mano de obra

Vicenta Pastor, CEO de Hexis Gestión Integral de Proyectos, señaló que con la entrada de fondos al mercado no solo ha cambiado la oferta, sino también la demanda por parte de consumidores que están, a su vez, más informados. "Nos hemos profesionalizado con productos de mejor calidad que los clientes nos exigen. Estamos en un buen momento, en un ciclo moderadamente alcista y con un entorno de exigencia y calidad", enfatizó. Además, incidió en que el sector debe seguir esas nuevas exigencias que marca la Unión Europea en materia de sostenibilidad y trabajar en ese entorno porque la demanda irá por ese camino.

Otro de los temas que centró el debate fue el incremento de los costes de la producción por el alza de las materias primas y la falta de mano de obra. Una situación que está poniendo en aprietos la puesta en marcha de nuevos proyectos. De hecho, Pastor apuntó que València tiene unos precios de suelos marcados y si los números no le salen a los promotores la oferta "caerá porque los proyectos no serán viables".

Al respecto, Sergio Villa, director general de Urvitra, admitió que en oficios tradicionales existe un grave problema de falta de trabajadores, lo que está impulsando que la construcción implemente sistemas industrializados para hacer frente a esa escasez de mano de obra. No obstante, también apuntó que para acometer ese cambio se necesitan perfiles profesionales especializados. 

En cualquier caso, enfatizó que el sector goza "de buena salud y profesionalización" con "rigor en la financiación". "Hay buena salud, pero estamos a expensas de ver qué ocurre con las materias primas, China y la empleabilidad y los efectos de un paro estructural", señaló para remarcar que los promotores han sabido combinar sostenibilidad y calidad en los nuevos proyectos. "Ahora la sociedad está concienciada y es el momento de que el sector aproveche para transmitir lo que hemos hecho", remarcó.

Francisco Zamora, presidente de Fevec, destacó que desde la federación se está haciendo una apuesta muy importante precisamente por la Formación Profesional para la incorporación de nuevas generaciones y la mujer al sector. "En la construcción hay más continuidad y mejores salarios que en otros sectores y ahí tenemos una labor de divulgación", defendió para lamentar, asimismo, la subida en los costes de la construcción. Un problema al que se suma, según apuntó, la lenta concesión de las licencias de obra, una situación que añade retrasos a las obras. 

También quiso destacar el uso de materiales más sostenibles y eficientes en las obras para minimizar poco a poco el consumo energético. Eso sí, quiso dejar claro que es una transición que se hace de forma paulatina porque es difícil de acometer, pero se están adaptando a ello. 

Daniel Miquel, senior manager de Financial Advisory- Real Estate en Deloitte, afirmó que el cóctel formado por el incremento de las materias primas y la tensión en la mano de obra puede acabar trasladándose al precio de la vivienda, aunque habrá que ver cómo evoluciona el mercado. También comentó que el concepto de sostenibilidad está ya incorporado en el sector, pero consideró que, a diferencia de otros sectores en el que se ha comunicado al consumidor los beneficios a largo plazo, hay que saber trasladarlo. "Es una cuestión cultural que hay que darle recorrido", puntualizó. En cualquier caso, aseguró que el mercado inmobiliario cuenta con unos fundamentales "consolidados" y las previsiones apuntan a un crecimiento y "cierta estabilidad".

Regulación de la intermediación

También se abordó durante el encuentro el intrusismo en la intermediación inmobiliario. Al respecto, Alfredo Cano, presidente del Colegio de Apis de Valencia, y presidente del Consejo Autonómico Valenciano de Colegios de Api, explicó que la desregulación desde el año 2000 ha abocado a que cualquiera pueda entrar en el sector sin exigencias mínimas. Una falta de regulación que, según denunció, ha provocado que empresas sin experiencias entren en la intermediación con prácticas fraudulentas. "No se trata de poner un coto cerrado, sino de establecer unos requisitos para evitar una mala imagen", defendió.

A su juicio, esas garantías mínimas que se deben exigir a los profesionales deben pasar por un año de formación, mínima experiencia en el sector o un seguro de responsabilidad civil. Para ello, ve necesario la puesta en marcha de un registro de agentes inmobiliarios con el fin de tener constancia sobre quien ejerce el oficio. 

Una de las tendencias que más ha cogido impulso en los últimos años ha sido el Build to Rent, esto es, construir para alquiler. Rafael Paz, director de Colliers en la oficina de Valencia, señaló que este auge se debe en parte a la llegada de capital institucional al mercado que han virado hacia el segmento del alquiler por la demanda que hay y las menores exigencias en temas de rentabilidad. No obstante, advirtió de que la futura ley de vivienda que prepara el Gobierno puede generar un freno a este tipo de proyectos porque supone "poner la zancadilla a los fondos". Cabe recordar que el Ejecutivo planeta limitar los precios a grandes tenedores de 10 o más viviendas en zonas tensionadas. "Lanzar ese mensaje no ayudará y menos a un sector que es el que está haciendo los deberes del Gobierno", remarcó.

Futura Ley de Vivienda

De hecho, el rechazo a la ley de vivienda fue unánime entre los asistentes. También Mario Chisvert, director territorial y director del área de Comunidad Valenciana y Murcia de Básico Homes, consideró que cuando "lo público interviene consigue lo contrario". "Las nuevas regulaciones buscan bajar precios, pero la única manera natural de hacerlo es equilibrar la balanza y subir la oferta y para eso hay que proteger al propietario", remarcó. Además, incidió que un piso vacío no da rentabilidad que es lo que quieren los grandes propietarios alquilando sus inmuebles, por lo que si alguno no está ocupado no es por deseo del inversor. 

Chisvert también remarcó que la mayoría de pisos son de particulares y si no los sacan al mercado es porque no tienen seguridad. "Si el propietario se tiene que gastar de manera permanente puertas antiokupas, adecuaciones en caso de que le destrozan vivienda y además le suben las tasas y impuestos ¿Cómo va a bajar precios?  Una cosa es la teoría y otra la realidad. La inmensa mayoría de propietarios si no están cómodos y seguros no pondrán viviendas en alquiler y al final subirán precios", advirtió.

También, José Albiol Bondia, responsable del departamento comercial de Cohispania se mostró en contra de la futura normativa al asegurar que no buenas noticias la regularización de los precios porque en lugar de aliviar la tensión en el mercado del alquiler abocan a una contracción de la oferta, pese a que la demanda sigue muy activa. 

Además, Martínez apuntó que el anuncio de la norma ya ha generado incertidumbre y algunas ventas se han ralentizado, mientras que Pastor indicó que en otros países donde se han intentado fijar modelos similares se ha producido "el efecto contrario al deseado". "Se empeñan lanzar globo sonda, pero desde luego si no sube la oferta el precio no va a bajar", remarcó.