VALÈNCIA. La falta de suelo en la mayoría de ciudades españolas está poniendo en jaque la promoción inmobiliaria y elevando los precios de la vivienda. El problema no es nuevo, pero sus consecuencias empiezan a agudizarse: el producto de obra nueva se reduce, mientras la demanda sigue muy activa. Una situación que ya afecta a la plaza valenciana, en donde cada vez son menos los nuevos proyectos que se lanzan al mercado. Así, la mayoría de desarrollos que hay en marcha en la ciudad son antiguos y las compañías no encuentran oportunidades para promover más vivienda, lo que está mermando aún más la oferta.
Y esa contracción de la obra nueva está provocando una subida de precios que va más allá del alza de los costes de la construcción. Y, hasta que no se corrija este desequilibrio entre oferta y demanda, no se prevé una estabilización en los valores. Sin embargo, la solución no se antoja sencilla porque, según el sector, "falta voluntad" por parte de las Administraciones para liberar suelo y poder construir más vivienda para evitar la tensión en el mercado.
De hecho, en el caso de València, los promotores llevan meses reclamando desbloquear los desarrollos urbanísticos que hay pendientes en la ciudad como el PAI de Benimaclet o el del Grao. De lo contrario, advierten de que la situación se agravara y no se conseguirá rebajar la curva alcista en el precio de la vivienda ni satisfacer la demanda.
Así se puso de manifiesto este jueves en una mesa de expertos, en el marco de la VI edición del International Academic Real Estate Congress, AIRE 2022, moderada por el director de la Cátedra del Observatorio de la Vivienda de la UPV, Fernando Cos-Gayón y en la que participaron Sixto Bayo, director territorial Levante de Neinor Homes; Patricia García, directora territorial Levante de Habitat; Pablo Andreu, director territorial Levante de Metrovacesa y Roberto Blanco, director territorial Levante de Vía Célere. Todos ellos coincidieron en advertir del grave problema de falta de suelo que hay en general y en València en particular, lo que está dificultando el desarrollo de nuevos proyectos.
Y ello en un escenario tan complicado como el actual con una fuerte subida de los costes de la construcción, que está afectando a la puesta en marcha de nuevas promociones y encareciendo su precio. No obstante, las ventas siguen muy dinámicas y se está recuperando el pulso que quedó ralentizado por la pandemia. "La demanda está funcionando muy bien y este primer trimestre hemos tenido récord de ventas. Sin embargo, esta demanda confronta con una oferta muy rígida que reacciona tarde por la propia naturaleza del proceso constructivo", señaló Pablo Andreu, director territorial Levante de Metrovacesa.
Y, según explicó, ha sido precisamente ese déficit de obra nueva, lo que ha provocado que los precios hayan subido de media un 5% este 2022, incluso ha tenido una mayor afección que la propia subida de materiales. Eso sí, señaló que el alza en el importe de la vivienda está compensando el aumento de costes de la construcción.
En su caso, explicó que Metrovacesa cuenta con una cartera de suelo propia que todavía no se ha agotado y que seguirán desarrollando, aunque "con dificultades porque la Administración no siempre ayuda", apuntó. "Es una emergencia la falta de suelo", remarcó para incidir en que en el caso de València la alternativa está siendo saltar a zonas del área metropolitana para desarrollar el negocio promotor.
También, Patricia García, directora territorial en la zona de Levante de Habitat, alertó del "momento complicado" que afronta el sector entre la no disponibilidad de solares, especialmente en València y también en Alicante, y el incremento de costes. "El poco suelo que hay está caro y hay muchas necesidades en el mercado. Y, sin embargo, por parte de la Administración no hay voluntad de liberar suelo ni de ayudar. Por tanto, la tarea de comprar suelo está complicada", lamentó.
Eso sí, también hay motivos para la esperanza. En este sentido, apuntó a que ya se vislumbra una cierta estabilización en las materias primas, lo que podría ayudar a contener los incrementos, que en muchos casos han llegado a ser del 12% en la construcción de una obra. Y no siempre ha sido sencillo repercutirlo en el coste de la vivienda, por lo que admitió que ha habido proyectos que han tenido que dejar en stand by a la espera de una estabilización en el mercado.
Por su parte, Roberto Blanco, director territorial en la zona del Levante de Vía Célere, admitió que desde la compañía están "inquietos" por el "grave problema" que supone la escasez de parcelas urbanizables en la ciudad. "Antes las grandes compañías eran desarrolladores de suelo y tenían grandes bolsas, pero llegó la crisis económica y muchas empresas desaparecieron y dejaron de generar suelo para ellos y para los demás. Ahora estamos las grandes promotoras con fondos detrás y tenemos una visión más cortoplacista. No queremos estar peleando diez años por un PAI", reflexionó. De esta forma, señaló que la mayoría de promociones que tienen ahora en curso proceden de suelos de hace ocho años y poco a poco van agotando su cartera. "Es un problema de dinámicas de empresa, pero los ayuntamientos tampoco están por la labor de ayudar", consideró.
Y ello está provocando un desajuste en el mercado. "La gran amenaza es que no hay suelo para el medio plazo, es decir, para dentro de cuatro años y tendremos que ver cómo conseguimos reponernos", advirtió. "Los mercados tienden a autoregularse y cuando haya más oferta en el mercado los precios acabarán bajando", apuntó.
De hecho, Sixto Bayo, director territorial Levante de Neinor Homes, coincidió en que la visión de las grandes compañías ahora se basa en la inmediatez y ya no se buscan superficies pendientes de urbanizar, sino que sean finalistas para poder desarrollarlas de forma rápida y con garantías jurídicas. Y, dada la dificultad que hay, reconoció que en su caso ahora valoran parámetros que antes no tenían tan en cuenta, incluso están mirando en municipios fuera del 'cap i casal'. "No queremos salir de la ciudad, pero hay una barrera que no nos deja pasar", lamentó.
En cuanto al impacto de los costes de la construcción, comentó que los incrementos en las promociones que ya estaban avanzadas no ha existido, mientras que ha sido mínimo en las que se encontraban a mitad desarrollo. El golpe ha sido en las que van a arrancar y en las que sí que han tenido que repercutir los aumentos. No obstante, Bayo aseguró que la causa principal del alza de la vivienda se encuentra en la escasez de oferta fruto de esa carencia de suelo disponible. Por tanto, remarcó que la situación se estabilizará en el momento en el que se vayan desbloqueando nuevos desarrollos y se permita la salida de nuevo producto al mercado.
