Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La tensión en el mercado inmobiliario valenciano sigue agudizándose. La oferta de obra nueva sigue a la baja, un 83% menos en el último lustro, y los precios siguen subiendo hasta una media que ya supera los 3.500 euros el metro cuadrado. Una situación de emergencia que para la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) ha llegado a "un punto crítico" con un desajuste entre la oferta y la demanda de inmuebles "insostenible", por lo que apelan a la construcción de VPO como medida para aliviar esta situación.
Y más teniendo en cuenta que, de acuerdo con su último informe correspondiente al tercer trimestre de 2024, en la ciudad "solo hay 132 viviendas disponibles a la venta para una población de más de 800.000 habitantes". Y es que muchas de las promociones que se lanzan al mercado se venden antes incluso de iniciar la obra, por lo que aunque hay proyectos en construcción, la mayoría están ya comprados. Esto es debido a la alta demanda en la plaza valenciana, que choca con la escasez de producto, provocando el estrangulamiento del mercado.
Pero, a esta falta de stock, se suman problemas del propio sector inmobiliario como la falta de suelo o el encarecimiento de los costes de construcción, lo que está propiciando una subida continuada de los valores medios en todos los distritos del 'cap i casal'. De esta manera, de nuevo, en la Capital del Turia el incremento de los precios ha sido del 3% en tres meses, pasando de los 3.422 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre del año a los 3.508 euros por metro cuadrado actuales
"Este desequilibrio, que se ha ido gestando a lo largo de años, no solo es consecuencia de factores estructurales del mercado inmobiliario, sino también de decisiones ideológicas que han ignorado repetidamente la realidad que los datos venían señalando", remarca el documento de la Cátedra, formada por diferentes agentes del sector como constructoras, colegios profesionales y promotores.
Concretamente, en este momento las viviendas disponibles a la venta en València están en mínimos con solo 132 unidades, lo que supone un 6% menos que hace solo tres meses, cuando había 141 unidades disponibles, y un 46% a la baja respecto del mismo periodo de hace un año. La situación es más alarmante si se comparan los datos de la oferta con la de otros años. Así, a cierre de 2019 había 780 viviendas, a finales de 2020 se bajó a 565, en 2021 fueron 400, mientras que en 2022 descendió a las 300 unidades y en 2023 fueron 185, cifra ya preocupante y que llevó al sector a poner la voz de alarma. Por tanto, en este periodo, el número de inmuebles disponibles ha descendido un 83% y la situación no parece que vaya a mejorar en el corto plazo.
Respecto al número de promociones, el informe alerta de que "continúa observándose un descenso del 26% respecto del tercer trimestre del pasado año, mientras que no existe variación respecto al trimestre anterior". Así, se registran 45 proyectos residenciales, de los que cuatro son nuevos y se ubican en los distritos de Patraix, Quatre Carreres, Poblats Marítims y Benicalap. Estos números contrastan con el dinamismo promotor de otros ejercicios: en 2019 de media se levantaron un centenar de complejos residenciales, mientras que en 2022 y 2023 se estaba en una media de 60 anuales. No obstante, ya este año se quedan en el entorno de las 40 promociones.
Esta situación está provocando el encarecimiento de los pisos en la ciudad, que ya se sitúa en una media de 3.508 euros el metros cuadrado en el tercer trimestre de este año. De hecho, se han elevado un 17% respecto del mismo periodo de 2023 y un 3% en comparación con hace tan solo tres meses cuando el valor se situó ya en los 3.422 euros el metro cuadrado.
En este trimestre, al igual que en el anterior, los precios más elevados continúan registrándose en los distritos de Ciutat Vella, Algirós y L'Eixample. El primero de ellos continúa elevando su precio medio por encima de los 5.500 €/m2, un 30% más que hace un año atrás. Mientras que los otros dos distritos ya registran valores por encima de los 4.500€/m2. En este trimestre, el 69% de los distritos con producto a la venta está ya con valores medios por encima del precio medio de la ciudad.
Y, de cara a final de año, las predicciones de los expertos auguran un mantenimiento de esta curva alcista. "El precio de la vivienda seguirá aumentando, siguiendo la tendencia mostrada en trimestres anteriores, con un aumento medio del 1,5% para los próximos cuatro trimestres", avisa el informe. "La respuesta de todas las administraciones públicas y del sector determinará si València será capaz de ofrecer un techo digno y accesible a sus ciudadanos o si seguiremos profundizando en una crisis habitacional que afecta, principalmente, a los más vulnerables", afirma Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra.
Para revertir este contexto, su solución pasa por una construcción masiva de viviendas, tanto en régimen de propiedad como de alquiler, pero con un foco claro en la vivienda de protección pública (VPP), más conocida como VPO. "Las proyecciones señalan que la demanda actual está compuesta en un 90% por ciudadanos con rentas bajas, lo que convierte en fundamental la accesibilidad a una vivienda", subraya Cos-Gayón.
Pero, además, remarca que esta fórmula ayudaría a aliviar "de forma inmediata los precios. Y más teniendo en cuenta que los datos de la Cátedra revelan que el precio medio de la vivienda libre en la ciudad es un 92% más caro que los de la vivienda de protección pública.
Para sacar esa conclusión, la Cátedra ha comprado los precios tanto en metros cuadrados útiles como construidos. Cabe tener en cuenta, en este sentido, que en la vivienda de renta libre los precios se ofrecen en metros cuadrados construidos, mientras que la VPO se rige por metros cuadrados útiles. Por tanto, los que los expertos, en base a una ecuación, equiparan. "A modo de ejemplo: una vivienda de 90 m2 útiles son aproximadamente 117 m2 construidos con elementos comunes. Es por ello por lo que se debe comparar precios expresados del mismo modo en VPP y en vivienda libre", puntualiza Cos-Gayón.
Así, en València en este momento el precio del metro construido está de media en esos 3.508 euros que fija el informe, lo que equivale, según sus cálculo, a 4.560 euros por metro cuadrado útil. En cambio, la VPO, funciona al revés, es decir, en base al metro cuadrado útil, que en la Comunitat ha quedado establecido en 2.400 euros el módulo máximo con el nuevo decreto del Consell, que aún está pendiente de aprobación. Este valor equivale a 1.846,15 euros el metro cuadrado construido, por lo que "el precio medio por metro cuadrado útil casi duplica el límite de vivienda protegida", remarca el documento.
Eso sí, existen distritos con mayores diferencias, dado que sus precios en el mercado son superiores a la media de la ciudad. Así, "Ciutat Vella destaca con 7.193 euros por metro cuadrado útil, lo que supone un 200% de diferencia. En Algirós, es del 170%, mientras que en L’Eixample es del 152%", apunta el documento para incidir en la importancia de promover vivienda protegida.
"Los datos son contundentes", remarca el director de la Cátedra. "Es crucial que las políticas públicas no solo fomenten la construcción, sino que también lo hagan con previsión y planificación, garantizando que las nuevas viviendas sean asequibles para la mayoría", concluye.
