VALÈNCIA. Hace más de tres décadas que València tiene uno de sus vértices inconclusos. Una vasta extensión de suelo de cerca de 270.000 metros cuadrados en el sector este del barrio de Benimaclet que ha vivido diferentes proyectos urbanísticos, compañías encargadas de ejecutarlos, pero, sobre todo, desencuentros políticos y vecinales. Ahora, el conocido como PAI de Benimaclet, que linda con la Ronda Norte, encara una nueva etapa después de que el pleno del Ayuntamiento de València haya aprobado finalmente el proyecto de Metrovacesa. De esta forma, se pone fin a un largo periplo administrativo de una de las principales bolsas de suelo pendientes de urbanizar en el Cap i Casal.
La actuación ha ido transformando su configuración urbanística con el paso de los años hasta llegar a un diseño en el que las zonas verdes han ganado protagonismo y se ha reorganizado la distribución de las parcelas residenciales y los equipamientos públicos. De hecho, el suelo privado se ha reducido considerablemente respecto a los primeros planteamientos, mientras que se han modificado las alturas de los edificios y los espacios públicos. Lo que no ha cambiado en estas más de tres décadas son las 1.345 viviendas que se proyectaban inicialmente, aunque sí su tipología y distribución.
En concreto, el último diseño contempla 403 viviendas protegidas y suelo dotacional público con capacidad potencial para otras 300 viviendas destinadas al alquiler asequible. Asimismo, la ordenación contempla cerca de 70.000 metros cuadrados de zonas verdes, entre ellos un gran parque central de unos 30.000 metros cuadrados, así como unos 32.000 metros cuadrados destinados a equipamientos educativos, deportivos, residenciales dotacionales, de uso múltiple y de infraestructuras. El futuro parque central incluirá áreas deportivas, juegos infantiles, espacios para mascotas y zonas de paseo y encuentro vecinal.
También se reservarán unos 5.000 metros cuadrados para huertos urbanos y se recuperarán caminos históricos y elementos patrimoniales del ámbito, con el objetivo de mejorar la conexión entre el barrio consolidado y la huerta. La actuación prevé cerca de 44 millones de euros en cargas de urbanización y fija un plazo de 30 meses para ejecutar las obras, contado desde el acta de replanteo. Tras la aprobación municipal, Metrovacesa, que aglutina la mayoría del suelo, abordará junto a Urbem, que posee el 27%, y pequeños propietarios la fase de reparcelación.
- Vista aérea de Benimaclet -
- Foto: AYUNTAMIENTO
Sin embargo, este diseño no siempre ha sido así. Y es que el proyecto que acaba de recibir el visto bueno municipal es muy diferente al que se dibujaba hace más de treinta años. Una transformación que se aprecia principalmente en la distribución de las parcelas residenciales, la disposición de los equipamientos y el diseño de las zonas verdes, así como en las alturas de las edificaciones previstas.
Para entender esta evolución hay que remontarse a 1994, cuando el Ayuntamiento de València aprobó el Plan Parcial y el proyecto de urbanización de este sector, que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1988 había clasificado como suelo urbanizable. Un año después, la mercantil Benimaclet Este SA, impulsada por las promotoras Urbem, Edival y Cobasa, consiguió la adjudicación de la actuación. A principios de los años 2000 se firmó el convenio urbanístico para desarrollar el sector y, en 2003, se aprobó el documento refundido del Plan Parcial y de Reforma Interior de Mejora de Benimaclet, que modificaba el planeamiento anterior y que supone el primer diseño de la actuación urbanística.
Aquel esquema establecía las bases para completar la urbanización de los terrenos situados entre el barrio consolidado y la huerta. Su ordenación contemplaba diferentes manzanas residenciales, zonas verdes, parcelas escolares y deportivas, así como la red viaria necesaria para conectar las nuevas edificaciones con el entorno. En concreto, el proyecto de 2003 concentraba buena parte de las parcelas residenciales en la mitad sur del sector, mientras que en la zona norte se reservaban amplias superficies para equipamientos públicos. En cambio, en el centro se situaban un parque urbano, instalaciones deportivas y una gran parcela terciaria. Una configuración que ha cambiado considerablemente en el planeamiento definitivo.
De igual modo, la superficie reservada para zonas verdes era inferior a la actual, que ha aumentado un 40%, al pasar de 49.875 metros cuadrados a cerca de 70.000. No obstante, el proyecto original ya reservaba una importante superficie para un parque urbano, aunque su configuración era diferente a la actual. Esta transformación también ha supuesto una reducción del suelo de titularidad privada en cerca de un 32% menos, mientras que el suelo dotacional público, incluidos los viales, ha ganado más de 16.000 metros cuadrados.
Sin embargo, la crisis inmobiliaria de 2008 y los conflictos entre el urbanizador y los propietarios de terrenos acabaron por paralizar el desarrollo. El avance fue tan escaso que en 2010 el vecindario comenzó a impulsar la creación de huertos urbanos en algunos de los terrenos del ámbito, que con el tiempo se convirtieron en símbolo del modelo alternativo que defendían los detractores del proyecto. Cuatro años más tarde, el Ayuntamiento acordó declarar la caducidad de la actuación ante los incumplimientos del urbanizador.
El giro de Metrovacesa en 2018
El sector quedó entonces pendiente de una nueva fórmula de desarrollo hasta que, en 2018, Metrovacesa presentó una nueva propuesta para desarrollar el ámbito, tras conseguir aglutinar a una parte importante de sus propietarios. La compañía planteaba entonces una inversión global de unos 280 millones de euros y la construcción de 1.345 viviendas, de las que aproximadamente el 30% serían protegidas. Un proyecto que contemplaba edificios de entre ocho y doce plantas junto al barrio consolidado, además de torres que podían alcanzar las 30 alturas en los extremos del ámbito.
Su esquema introducía una distribución diferente de las edificaciones, con grandes parcelas residenciales en distintos puntos del sector y un espacio central en el que convivían zonas ajardinadas, áreas deportivas y otros equipamientos. Entre las actuaciones figuraban un campo de fútbol y la integración de los huertos urbanos existentes. De hecho, la promotora llegó a anunciar un parque de cerca de 90.000 metros cuadrados, una superficie en la que se integraban espacios verdes y diferentes usos públicos. También recogía algunas reivindicaciones vecinales, como evitar una conexión rodada directa entre la avenida de Valladolid y la Ronda Norte.
Sin embargo, aquella propuesta no logró cerrar las discrepancias sobre el futuro del sector. Es más, las críticas vecinales crecieron hasta el punto de que acabaron cristalizando en distintas asociaciones, como Cuidem Benimaclet, que protagonizaron una fuerte oposición al desarrollo urbanístico. También, Compromís y PSPV, en aquel entonces en el gobierno municipal, evidenciaron su rechazo, aunque ambos discrepaban sobre los cambios que debían introducirse. Unas diferencias que bloquearon el proyecto. Finalmente, la Concejalía de Urbanismo decidió tumbar la propuesta de Metrovacesa, una decisión que llevó a la promotora a recurrir a los tribunales.
En paralelo, el gobierno municipal decidió impulsar una alternativa pública para el ámbito. Para ello, la empresa municipal Aumsa contrató al arquitecto José María Ezquiaga con el objetivo de replantear su ordenación y diseñar un nuevo modelo urbanístico. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) falló a favor de la promotora y obligó al Ayuntamiento a tramitar su propuesta. El consitorio no recurrió y la decisión fue firme, por lo que Metrovacesa recuperó la gestión urbanística del PAI de Benimaclet.
No obstante, el trabajo encargado a Ezquiaga, mediante un contrato público de 230.000 euros, no quedó en papel mojado. El nuevo gobierno municipal decidió trasladar sus recomendaciones a la promotora para que fueran tenidas en cuenta en la revisión del planeamiento. De esta forma, se abrió una nueva etapa en la que se incorporaron algunas de las propuestas del arquitecto y de los procesos participativos vecinales. Y así surgía en estos últimos años el que será la planificación definitiva del PAI.
Menos alturas y un gran parque central
El resultado de ese trabajo comenzó a concretarse en 2024 y dio lugar a la propuesta que Metrovacesa presentó formalmente en 2025, cuyo diseño se mantiene en lo esencial en el proyecto aprobado ahora por el Ayuntamiento. Una de las modificaciones más significativas respecto a 2018 es la reducción de las alturas de las edificaciones. Así, frente a las torres de hasta 30 plantas del anterior planteamiento, el proyecto actual concentra los edificios más altos en los extremos, con construcciones de entre 20 y 25 alturas, mientras que en la zona central predominan inmuebles de hasta ocho plantas, en línea con la trama urbana ya construida.
También se ha modificado notablemente la distribución del suelo. Las zonas verdes pasan de unos 47.000 metros cuadrados en la propuesta de 2018 a cerca de 70.000 en la ordenación actual, con un gran parque central de 30.000 metros cuadrados y un corredor verde paralelo a la Ronda Norte. Además, el suelo destinado a usos privados se reduce de unos 49.500 a cerca de 35.000 metros cuadrados, lo que permite ganar espacio para usos públicos. Una transformación que también afecta a la distribución de los equipamientos y las parcelas residenciales, aunque se mantienen las 1.345 viviendas previstas desde el planeamiento original.
La última propuesta también incorpora algunas reivindicaciones vecinales, como la prolongación peatonal y ciclista de la avenida de Valladolid, la integración de los huertos urbanos y la recuperación de los caminos históricos de Vera, les Fonts y Farinós, entre otras cuestiones.
Por tanto, tras décadas de tramitación, modificaciones y controversia, el PAI de Benimaclet se acerca al inicio de su urbanización. La aprobación municipal despeja una de las principales etapas del proceso, aunque el proyecto todavía deberá completar algunos flecos antes de que las máquinas entren en los terrenos para iniciar las obras.
